Клиенттер көптеген әрекеттерден бас тартады.
Бүгінде банктер бұрышқа айналғандай көрінгеніне қуаныштымын. Дегенмен, келіспеушіліктердің қалталары бар болса да, тұтастай алғанда, банктер мен ипотекалық компаниялар өз тұтынушыларын тым көп стресстен шығарып алу арқылы жеткілікті сенімді жұмыс жасайды.
Біздің клиенттеріміздің көбісі банкроттыққа ұшырады . Кейде олар өздерінің несиелерін өзгерту мүмкіндіктері туралы білмейді. Кейде олар өзгеруге тырысар алдында тым кеш болады. Кейде банктер сатып алуды жалғастыруда, алайда олардың клиенттері мүлікті сатуға, қайта қаржыландыруға немесе модификациялау үрдісін бастағанына қарамастан. Біз банкроттық жағдайды автоматты түрде пайдалануды пайдаланамыз, бұл қарызды өтеуді тоқтату және басқа да жинау әрекеттерін тоқтату, қарыздарға беру (банкроттық туралы істерді жасайтын адамдар деп атаймыз), аз тыныс алу кеңістігін пайдалану немесе көптеген қалған 7-тараудың қарызын өтеу немесе оларды тек ипотекалық қарыздарға ғана емес, басқа міндеттемелерге де қатысты 13-тарауда өтеу жоспарына қою.
Федералдық модификациялау бағдарламасы «Үйде қолжетімді ипотека» немесе «ХАМП» деп аталады. Бұл мақалада біз HAMP-тің не істей алатынына және оның банкроттық жағдайында қалай жұмыс істейтініне назар аударамыз.
Қайта қаржыландыру мен несие түрлендіру арасындағы айырмашылық қандай?
Егер сізге жаңа терминдер немесе сіздің үйіңізді қол жетімді етудің жолы қажет болса, онда сізде екі таңдау бар: қайта қаржыландыру немесе өзгерту.
Қаржыландыру ескі несиені толығымен жаңа ауыстырады. Әдетте, қайта қаржыландыру пайыздық мөлшерлемені төмендету немесе оңтайлы шарттарды, мысалы, реттелетін мөлшерлемені, неғұрлым тиімді шарттарға өзгертуге арналған. Оны ағымдағы кредитор немесе мүлдем жаңа кредитор жүзеге асыра алады. Бұл қарыз алушының несие қабілеттілігін және мүлік құнының төмендеуін талап етеді (қарыз алушы мүліктен артық қарызға ие).
Өзгерістер ағымдағы несие шарттарын өзгертеді. Қарыз алушы төлемдерді жүзеге асыру үшін табысы жеткілікті екендігін көрсетуге тура келсе де, қайта қаржыландыру несиелік қабілеттілік деңгейін талап етпейді. Шындығында, несие түрлендіру бағдарламасы қаржылық тұрақсыздыққа ұшыраған үй иелеріне көмектесуге арналған. Қарыз алушының мән-жайлары өзгеретініне күмәнданудың қандай да бір себебі болса, бұл тұрақты болуы мүмкін немесе уақытша болуы мүмкін. Несиені қолжетімді ету үшін несие беруші не істеуге дайын болуы мүмкін, бірақ көбінесе икемділік бар, бірақ пайыздық мөлшерлеме қарыз алушы қайта қаржыландыруға кіре алатыннан жоғары болады.
Сіз банкроттық жағдайында ипотеканы өзгерте аласыз ба?
Ия. Шын мәнінде, менің көптеген клиенттерім қарыздарын сәтті өзгертіп, банкроттыққа ұшырап, аз қарыздар мен толық және жаңартылған ипотекалық несие алған.
Ипотеканы өзгертуге кім құқылы?
Бұл сіздің сервисіңізге және сіздің несиеіңіз банкке, ипотекалық компанияға немесе Fannie Mae немесе Freddie Mac сияқты тұлғаларға тиесілігіне байланысты. Олардың әрқайсысы өз талаптары мен өлшемдеріне ие. Бірақ тұтастай алғанда, егер сіз білесіз бе?
- Сіз тұрғын үйге жұмсалған шығындардың 31% -дан астамын жұмсайсыз (ипотекалық төлем, сақтандыру, мүлік салығы, үй иелерінің қауымдастығының жарнасы).
- Сіз ипотеканы қайта қаржыландыруға құқығыңыз жоқ.
- Сіз қаржылық жағдайдағы өзгерістің салдарынан не болмаса кінәратсыз немесе әдепкі бойынша қауіп төндіресіз.
- Үйдің құны азайып кетті, ал үйдің құны көп.
HAMP модификациялары бастапқы тұрғын үйлер мен несиелерді өзгерту үшін пайдаланылуы мүмкін.
Ипотеканың өзгеруі нені білдіреді?
Қолдану
Біріншіден, бұл бағдарлама. Көптеген кредиторлар, заемшыға өзгертілген төлемдерді жасау үшін кем дегенде кірістің болуын қамтамасыз ету үшін кіріс дәлелі қажет. Көптеген кредиторлар кредиттік есепті талап етеді, бірақ ең төменгі немесе ең жоғары несиелік бағалау қажет емес. Бұл, әдетте, қарыз алушының ай сайын қызмет көрсетуге қанша басқа қарызы бар екенін анықтау.
Сынақ төлемдері
Екіншісі - сынақ кезеңі. Барлық құжаттар толығымен аяқталғаннан кейін, қарыз алушы қарыз алушының ең төменгі талаптарға жауап беретінін анықтайды, қарыз алушыға бірқатар сынақ төлемдерін жасау мүмкіндігі ұсынылады. Үш төлем - менің жиі көретін нөмірім.
Сынақ төлемдері табысты аяқталғаннан кейін, несие беруші өзгеріс туралы түпкілікті шешім қабылдайды және қарыз алушыға өзгертулер енгізеді.
Қарыздың қандай шарттары өзгереді?
HAMP-тің модификациясы мақсаты заемшының заемшының қолжетімділігін қамтамасыз ету және несие берушінің қажет болғаннан артық жоғалуын болдырмау болып табылады. Несие беруші төлем шарттарының кез-келгенін өзгерте алады
- Пайыздық мөлшерлемені төмендету
- Несиені реттелетін мөлшерден белгіленген мөлшерлемеге дейін түрлендіру
- Ұзындығын ұзарту, мысалы 30 жылдан 40 жылға дейін
- Қарыздың артқы жағына берешектерді қосу
- Кейбір бастыларды кешіріңіз
- Кейбір бастыларды кешіріңіз
Өзгерістер мен банкроттық туралы не айтасыз?
Біреу банкроттық туралы іс қозғаған кезде, банкроттық бойынша сот сот ісін жүзеге асырады. Қарызгер (банкроттық жағдайын жасайтын адам деп аталатын нәрсе) азық-түлік сатып алу және коммуналдық төлемдерді төлеу сияқты күнделікті операцияларды жалғастыруға мүмкіндік береді, біз «әдеттегі бизнестің жолын».
Несие түрлендіру - бұл «әдеттегі іс жүргізу». Банкроттық соты өзгерістерді мақұлдау үшін іс-қимыл жасау керек пе, үлкен бөлігі 7-тарау немесе 13-бөлім болып табылады. Əдетте, 4-6 айға созылатын 7-тарауда кейбір кредиторлар борышкерге сотты алуды сұрайды мақұлдау. 13-тарауда борышкерге әрдайым кредитордың талап етілетініне қарамастан, сот мақұлдауын алу талап етіледі. Бұл соттың келісімін алу үшін, борышкердің адвокаты сотқа өтініш беруі керек.
13-тарауда борышкер өз талаптарын орындаған кредиторларға түскен ақшаны тарататын қорғаншының ақысын төлеу арқылы өз қарыздарын төлеуді жоспарлап отыр . Жоспарда мерзімі өткен табыс салығы немесе отбасындағы қолдау және алимент сияқты отандық қолдау міндеттемелері сияқты борыштың белгілі бір түрлері болуы тиіс. Ол ипотекалық компанияға берілетін қарыздарды және автомобильдер мен тұрмыстық техника сияқты кепілдік берешекті қамтуы мүмкін.
Өйткені іс жүзінде әрбір жағдайда ипотекалық берешектің модификациясына енгізілетін болады, борышкердің адвокаты берешекті алып тастау үшін 13-тараудың төлем жоспарын өзгерту туралы өтініш беруі керек. 13-тараумен жоспарлауға ниеттенген борышкерге байланысты қандай да бір басқа нәрсеге байланысты - соңғы кездегі табыс салығы немесе баланы қолдау секілді басымдықты қарызды өтеу немесе оны 13-тарауда қосу арқылы автокөлік ақысын қол жетімді ету - борышкер 13 тараудың бұдан былай қажеті жоқ немесе пайдалы деп шешуі мүмкін. Сол кезде ол 7-тараудың астына біреуді ауыстыруға немесе оны мүлдем босатуға болады ма деп ойлауға болады.
Банкроттық жағдайдағы жұмыс
Мысал келтірейік: Мысалы, борышкер 13-тарауды ашып, ипотекалық төлемдер бойынша өткен 5000 АҚШ долларын қосқан. ІІ тараудан кейін қарызгер ипотекалық компаниямен несие түрлендіруге өтініш береді. 13-тарауда ол 13-тарауда төлемдерді жалғастырып жатыр, ол 5 000 доллардан тұратын ипотекалық компанияға тиесілі.
Айтуға болар, бұл істі тапсырғаннан кейін бір жыл өткеннен кейін ипотека өзгерісі бекітілді. Сол кезден бастап, кредиторға 13 қамқоршы топтың төлемдері арқылы 1000 теңге төленді. Кредитті модификациялау сомасы 4000 АҚШ долларын құрайды, ол бойынша мерзімі өткен берешегі бар.
Борышкер ипотекалық компанияға баруды қаламайды, сондықтан оның адвокаты екі нәрсені істеуге мәжбүр болады. Біріншіден, адвокат сотқа ипотекалық несие түрін өзгертуді сұрап, банкроттық туралы сотқа жүгінеді. Кейде судьяның алдында тыңдау үшін қозғалыс қажет. Кейде ол белгілі бір уақыт ішінде файлда болуы мүмкін - көбінесе 24 күн - кез келген мүдделі тараптың оған қарсылық білдіруіне мүмкіндік беру. Егер тараптардың ешқандай объектісі болмаса және шарттар борышкерге қолайлы болса, банкроттық бойынша судья оны мақұлдайтыны сөзсіз. Егер қандай да бір партия оған қарсылық танытса, модификация барлық тыңдаушыларға куәлік беруге және судьяға дау айтуға мүмкіндік береді.
Өзгерістерді мақұлдаған соттың бұйрығы бар және борышкер өзгеріс туралы келісімге қол қойғаннан кейін, оның адвокаты сотқа ипотекалық компанияға берешектерді жою жоспарының шарттарын өзгертуді сұрайды. Бұл сондай-ақ қозғалысқа әкеледі. Процесс кредитті модификациялауға қатысты қозғалысқа ұқсас. Қозғалыс тыңдау үшін қойылған немесе ол белгілі бір уақыт кезеңінде кредиторларға мүмкіндік беру үшін файлда қалады және қажет болған жағдайда қарсылық көрсетеді.
Немесе борышкер жоспарды түрлендіру процесін тоқтата алады және 7-тарауға немесе борышкердің қаржылық жағдайында жасырынып қалуы мүмкін жағдайға байланысты іс бойынша іс жүргізуді тоқтату туралы қозғалысын ұсынуы мүмкін. Банкроттық бағдарлама туралы біліңіз.