Агенттердің Кері байланыс комиссиялары үйге сатып алушыларға несие ретінде қажет пе?
Бұл сұраныс мені қызықтырды. Мен мұндай идеяны қалай қабылдағанын білгім келді.
Ол параледж болып табылады. Мен оның клиентінің біреуі жұмыс берушінің есебін төлеуге көмектесу үшін жалақысын қысқартқанын сұрады. Егер адвокат сот ісін жүргізуді қаласа, бұл бір нәрсе. Клиент паралегалдан немесе адвокаттан клиенттің міндеттемелерін субсидиялаудан күтуде.
Сатып алушыларға арналған Комиссияларды несиелейтін листингтік агенттер
Бұл көптеген тұрғын үй агенттерінің арасында даулы мәселе, себебі олар оны қалыпты әдіс ретінде жасамайды. Кейбір агенттер, алайда, сатып алушыға немесе сатушыға комиссияның барлығын немесе бір бөлігін кері қайтарады. Көптеген агенттер өздері табатын ақшасы ретінде көргендерімен бөлісуге дайын емес, бірақ олар сұрамайды.
Агент сатушымен листингтік келісімге қол қойғанын айтыңыз. Сатушы агентіне 7% комиссияны төлеуге келіседі. Агент осы комиссияны сатып алушының агентімен бөлуге келіседі. Сонымен, листингілік брокер 3,5%, сатып алушының брокері 3,5% алады.
Әрбір агент бір тарапты білдіреді.
Дегенмен, егер листинг агенттігі сатушы мен сатып алушы ретінде екі агенттікте жұмыс істесе, әдетте бұл агент барлық комиссияны алады немесе бұл жағдайда толық 7%. Кейбір сатып алушылар, листингтік агент көп ақша табатындықтан, бұл агент оларды кейбіреулеріне беруі керек деп санайды.
Олар өздерінің сатып алушысының агентін жалдаған жағдайда листингтік комиссия комиссияның жартысын «жоғалтады» деп ойлайды. Кейбір агенттер сатушылармен де, сатып алушылармен де жұмыс істемейтінін білмейді, ал кейбір елдерде бұл заңға қарсы.
Енді кейбір агенттер жылжымайтын мүлік жөніндегі комиссияларды сатушымен алдын ала келіседі. Сатушы ауыспалы комиссиялық мөлшерлемені келісе алады, яғни, егер агент сатып алушыны әкелетін болса, комиссия 7% -дан, яғни 6% -ға дейін төмендетілетін болады. Осылайша, сатушы сатушы мен сатып алушы үшін 6% табады, ал сатушы төменгі комиссияны төлеу арқылы пайда әкеледі.
Айнымалы комиссиялық келісімдерге байланысты кейбір мәселелер:
- Бірлескен брокерлер бірнеше ұсыныс ұсынылған жағдайда кемшіліктерге тап болады. Тіпті сатып алу ұсыныстары бір-бірімен ұқсас болса да, сатушы листингтік агент ұсынған ұсынысты қабылдайды, себебі сатушы көп мөлшерде нетто болады. Брокерлермен жұмыс істеу тіпті ойын алаңын да мүмкін. Осылайша, листингтік агентке тікелей баруға ешқандай себеп жоқ.
- Қосарлы агенттікке келісетін листингілік агенттіктер сатып алушының өкілдігі үшін қосымша жауапкершілікті қабылдап, екі мәрте жұмысты екі мәрте өтемей атқара алады. Бұл туралы бір минут ойланыңыз. Осылайша, әдепсіз листингілік агент, комиссиялар тарапынан қатаң негізделген, сатып алушыны сатып алушының толық агенттік комиссиясын төлейтін басқа мүлікті сатуға қосымша ынталандыруға ие. Бұл листингтік агенттікке тікелей барудың себебі болып табылады.
- Егер сатып алушы акцияның бір бөлігін де талап етсе, айналаға кету үшін жеткіліксіз. Айтуға болмайды, агенттер өздерінің комиссияларын тапсыру ісінде емес. Дегенмен, әлі де жоқ. Ал клиенттер, жалпы ереже бойынша, лицензиясыз жұмыс жасай алмайды.
Сатып алушыларға арналған Комиссияларды несиелейтін агенттерді сатып алу
Кейде сатып алушыларға үй сатып алу үшін жеткілікті ақшасы жоқ, сондықтан өздерінің агенттеріне комиссияның бір бөлігін қайтару арқылы көмектесуін сұрайды. Агенттер лицензиясыз адамға комиссияны төлей алмаса да, сатып алушыға берген комиссиясының бір бөлігін сатып алушыға жабу құны ретінде несие ретінде немесе алдын-ала төлемнің бір бөлігін төлеу туралы шешім қабылдай алады , бұл ретте сатып алушының кредиторы оған рұқсат береді.
Анасы, мысалы, жылжымайтын мүлікке құқық беретін лицензияны иеленсе, ұлына оның комиссиясының жабу шығындарын өтеуге көмектесуді ұсынуы мүмкін.
Бірнеше жылжымайтын мүлік компаниялары өздерінің комиссияларының бір бөлігін әрқашан сатып алушыға төмендететінін жарнамалайды, себебі:
- Репараторлар жылжымайтын мүлік агенттерінің тым көп ақша жасайтындығына сенеді.
- Дисконттаушылар жеңілдіктері бар деп үміттенеді, олардың табысын жоғалтуды өтеу үшін өз компанияларына сатып алушылардың көлемін тартады.
- Олар аз жұмыс істей алады. Жиі олар сатып алушыға толық қызмет көрсетпейді.
- Олар бизнесті қалайша басқа жолмен алуға болатынын білмейді.
Көптеген брокерлік брокерлер сатып алушыны аяқ-киімнің көп бөлігін жасауға және тек электрондық пошта арқылы және FAX арқылы өзара әрекеттесуді күтуде. Олар көбінесе мүлікті көрсетпейді және сатып алушыны айналады. Олар, әдетте, үйде тексеруге қатыспайды және құжаттарды түсіндірмейді. Әдетте, олар сатып алушымен бірінші рет жабылады, егер олар үйде жабылмаса .
Комиссиялық несиелердің пайдасы бар ма?
Беткі жағында, сен: «Міне, бұл миы емес», - деп ойлайсың. Егер сіз жылжымайтын мүлікке жақсы білетін болсаңыз және келіссөз жүргізуді түсінетін болсаңыз, сізге агент сізге қажет болмауы мүмкін. Алайда, тіпті сатушы 7% комиссиялық төлемді жүзеге асыратын келісім бойынша сатушы сатылым бағасының 93% -ын алады.
Сатушы жылжымайтын мүлік агенттігінен гөрі көбірек ақша жасайды. Сатушы көп ақша бөледі. Неліктен сатушыда терең қалтасымен болған кезде агентке бірнеше мыңын қысып көруге тырысады? Өзіңіздің сатып алушыңыздың агентін жалдауға және сіздің атыңыздан агрессивті келіссөздер жүргізуге жұмылдыруы мүмкін. Тәжірибелі агент жиі сізді алады:
- Сату бағасының төмендеуі. Он мыңдаған адамдарды үнемдеуге болады.
- Сатушы шығындарын жабу үшін концессия . Көптеген кредиторлар сіздің жабу шығындарыңызға қатысты кем дегенде 3% сатушы несиесін береді , бұл көп сатып алушының агенттері.
- Сіздің жөндеулеріңізге сәйкес үйді жақсарту. Жаңа төбесі 15 000 долларға оңай шығуы мүмкін.
Бақытымызға орай, менің досым өз агентін жалдауға және сатушыдан бас тартуды сұрады. Сондай-ақ, сатып алушыларға комиссияларды несие беретін компаниялардың URL-мекен-жайларын көрсететінін түсініп алыңыз, бірақ мен мұны оқыған кезіңізде олар бизнесден шығуы мүмкін деп қорқамын.
Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Калифорнияның Сакраменто қаласындағы Lyon Real Estate компаниясында брокер-ассистент болып табылады.