Үйде күте тұруды күту
Бұл дегеніміз, несие беруші маңызды рөл атқармайды, ол назардан тыс қалмайды.
Сатып алушы мен сатушы сатып алу туралы келісімшарттың мерзімінен бұрын аяқталу күнін келісе алады, бірақ егер кредитор осы уақыт терезесінде жұмыс істей алмаса, қай күні таңдалатыны маңызды емес, себебі ол күнде жабылмайды сатып алушы мен сатушы көрсетіңіз. Кредитор жабық болған кезде ол жабады. Бұдан басқа, әрбiр несие берушiге қажеттiлiк болмайды.
Escrow жабу процесі
Сіз тұратын жеріңізге қарай, кез-келген компания саны жабу процесін басқара алады. Бірнеше адамды талқылап көрейік. Жабу агенті эскроу офицері , жақынырақ, атақты компания немесе жылжымайтын мүлік заңгері болуы мүмкін .
Жабу процестері бірдей жағдайда да кеңінен өзгеруі мүмкін. Калифорнияда, мысалы, Калифорнияның солтүстігіндегі Калифорнияның оңтүстігіндегі эскроу үдерісі әртүрлі. Екеуі арасындағы негізгі айырмашылық - оңтүстік Каль және солтүстіктегі Cal (жабылудан бұрын) соңында аванстық нұсқаулықтар алдын-ала дайындықта (қабылдаудан кейін көп ұзамай) жасалады және қол қойылады.
Алайда, кез келген эскроуды жабудан бұрын, сатып алу туралы шарттың барлық талаптары орындалуы тиіс; онда сатушы өз ісін қалдырады және сатып алушы ақша қаражатын сақтайды. Міне, Калифорнияда талап етілетін шарттар. Сіздің жабылуыңыз әр түрлі болуы мүмкін.
- Сатып алу туралы толық келісім-шарт және толықтырулар.
- Қатты ақша депозитін сақтау .
- Үйде қарау немесе бас тарту.
- Зиянды инспекция туралы есеп беру және / немесе аяқтау, төбелік аттестация , үй кепілдігі , алдын ала іріктеу саясаты , бенефициардың сұранысы туралы түбіртектер, жөндеулер, егер бар болса, Жөндеу сұранысы бойынша сатушының міндеттерін орындау.
- Сатып алушы инспекцияларын аяқтау, оның ішінде талап етілген жағдайда шартты босату .
- Сатып алушының соңғы өтуін тексеру немесе бас тарту.
- Кредитордың бағалаушысының мүлікті бағалауы.
- Кредитордың қарызын мақұлдау және сатып алушының несиелік шарттарын қанағаттандыру, мысалы, үй иесінің сақтандыру полисін сақтау туралы куәліктері.
- Сатушының және Сатып алушының қол қойған нұсқауларын.
- Сатушының қол қойған және нотариалды түрде куәландырылған әрекеті.
- Сатып алушының қол қойылған және нотариалды куәландырылған сенімі және орындалатын вексель .
- Барлық кредиттік құжаттар бойынша алушының қолтаңбалары.
- Сатып алушының қаражатын кредитордан сақтау.
- Сатып алушының төлемі мен сатып алушының жабу шығындарының балансын сақтау.
Үйдің жабылуына қанша уақыт кетеді?
Алдын ала несиені алдын- ала мақұлдаған несие алған сатып алушылар жиі жабылуы мүмкін. Алдын ала мақұлдау процесі сатып алу туралы келісімшартқа қол қойғанға дейін несие алушыны жабу үшін бірнеше қадамды жақындатқанға дейін белгілі бір баптарды алдын ала тексеруді қамтиды.
Егер заемшы қарыз алушының жұмысын, банктік шоттарын және несие есебін тексерген болса, жабу андеррайтер құжаттардың өңделуін және бағалауды қарап, бір апта немесе екі күн ішінде жасай алады. Алайда, егер құжат алдын-ала тақырыптық есеп немесе сатушының сатылым күйі сияқты құжаттан болмаса, жабылу кешіктірілуі мүмкін.
Федеральды түрде байланысты ипотекалық кредиттердің көпшілігі 30 күн ішінде жабылуы мүмкін. Алғаш рет үй сатып алушылардың арнайы бағдарламалары, әсіресе сатып алушының төлемі бойынша көмек көрсететіндер жабу үшін 35-тен 45 күн кетуі мүмкін. Бұл арнайы несиелер, әдетте, екі андерритинг процедурасынан мақұлдауды қажет етеді.
Екінші жағынан, ТРИД нұсқауларын сақтау процесті кейде баяулатуы мүмкін, себебі бірге жұмыс істейтін ұйымдар бұрыннан бар қатынастарға ие емес.
Үй кідірістерін жабу
Ең үлкен мәселелер көбінесе файл андеррайтерге жіберілгеннен кейін пайда болады. Несие офицерлері әдетте андеррайтинг бойынша нұсқаулықпен таныс; дегенмен, олар әрқашан андеррайтердің жауабын болжай алмайды. Әрбір андеррайтер бірегей.
Сатып алушылар үшін өздерінің барлық құндылықтарынан тұратын қорапшалардың үстінде отырудан гөрі, сатып алушылар үшін нашар, несие андеррайтері мақұлдайтын-жатпайтыны туралы білмей-ақ, білмейді. Соңғы бірнеше күн жабық болуы мүмкін.
Институционалдық кредиторлар, ипотекалық брокерлерге қарағанда, кешігуді тудыруы мүмкін. Мен ірі банктердің өз рәсімдерін орындағандығынан немесе олардың қызметкерлері сағатты соққандығы үшін және шын мәнінде файлға қарсы бөліктерге қатысты қамқорлық жасамағаны үшін сенімді емеспін, бірақ менің банкте кешіктірулердің басым бөлігі ірі банктерден.
Міне, жабылудың созылуына немесе алдын-алуына кедергі келтіретін жалпы проблемалар бар, олардың көбісі андеррайтерге жіберместен бұрын айтылуы керек, бірақ кейде доп төмендейді:
- Төмен бағалау немесе андеррайтер бірінші бағалауға сәйкес келмейтін шолуды бағалауды тапсырады.
- Сатып алушының жаңартылған кредиттік есебінде қосымша борыш табылды.
- Қателер алушының несие есебінде көрсетілген.
- Титул жаңартуы бойынша сатып алушыға немесе сатушыға қарсы жаңа айыптар немесе сот шешімдері.
- Тақырып бойынша бұлттар.
- Сатып алушы немесе сатушы үшін отбасылық жағдайдың өзгеруі.
- Талап етілетін жаңартылған банктік есептер немесе қаржылық құжаттар.
- Сақтандыру ақпараттары жоқ.
- Мерзімі өткен несие немесе бағдарламаның міндеттемесі.
- Несие сметасындағы алымдарға елеулі өзгерістер.
Егер сатып алу шарты несиені мақұлдағаннан кейінгі шартты жабу туралы шартты қамтымаса, сатып алушының қарызы мақұлданбаған және мәміле аяқталмаған жағдайда тәуекелге ұшырауы мүмкін.
Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Калифорнияның Сакраменто қаласындағы Lyon Real Estate компаниясында брокер-ассистент болып табылады.