Бағалау төменде келгенде жабылады
Төмен баға алу туралы уайымдамыз ба, әлде сіз бағалау сіз күткеннен аз мәнде аяқталды? Кешіріңіз, бұл сізбен болған. Сатушының нарықтарында бірнеше ұсынылатын жағдайлар көбінесе аймақтағы кез-келген салыстырмалы сатудан жоғары сатып алу бағасын арттырады; сондықтан осы сатыларда көптеген сатушылар алаңдаушылық төмен болады деп алаңдайды. Сатып алушы нарықтарында , бағалар жұмсақ немесе құлдыраған кезде, сатушылар бағалаудың төмен бағаланатындығына алаңдайды.
Кез-келген нарықта төмен бағалануы мүмкін, бірақ: ыстық, суық немесе бейтарап .
Неліктен төмен бағалау жүргізіледі?
Риэлторлар Ұлттық Ассоциациясы 2016 жылдың қараша айынан бастап 2017 жылдың қаңтар айына дейінгі айлық сатылымға арналған REALTOR сенімділік индексінің сауалнамасында есеп береді, ал респонденттердің 22% бағалау мәселелеріне тап болды. ҰБТ-нің Ипотекалық Құрастырушылары Сауалнамасында респонденттердің 55% -ы осы уақыт кезеңінде бағалау мәселелерін жариялады.
Үйлердің сату бағасына баға бермейтіні және бағалаудың төмен болу себептері бар. Міне бірнеше:
- Көптеген ұсыныстардан туындаған жасанды түрде бағаның төмендеуі .
- Нарықтардағы құндылықтарды төмендету үйлердің үлкен түгендеуі арасында сатып алушылардың саны аз болуына байланысты.
- Аймақтағы сатып алу немесе қысқа сатылымдардың көп болуынан, әсіресе салыстырмалы сатылымдар болмаған кезде.
- Андеррайтердің дұрыс емес бағалауы.
- Сатушы көтермелеу .
- Жергілікті әсерді құндылыққа түсінбейтін тәжірибесіз бағалаушы .
- Инвентаризацияның шектелуіне байланысты азаятын нарықтық құндылықтар және бірнеше компs.
- Бағалаушы жабық болған кезде салыстырмалы сатудың жоғары деңгейін көрсететін сату деректерін күтпеді, немесе бағалаушы дұрыс емес аудандардан салыстырмалы сатылымдарды таңдайды.
- Сатып алушы сатушыдан ақшаны алады, несие берушінің бағаны көтергеніне сенеді.
Ойнауға кірмейтін факторлардың бірі - кредитордың несие беруді қалайтындығы. Кредиторлар ақшаны несиелендіруді қалайды, ал несие берушілерге қызығушылыққа тыйым салынады.
Шағын бағалаудың шешімдері
Егер бағалау төмен болса, дүрбелең емес. Күтпеген сатылым құлдырауы пайда болғанда тыныштық сақтау қиын, бірақ екі жақтың да мүмкіндігі бар:
- Сатып алушы қолма-қол ақшамен айырмашылықты жасай алады.
Несие беруші несие құнының арақатынасына әсер ететін дәрежеде тек бағалау туралы қамқорлық жасайды. Төмен бағалау - бұл несие беруші қарыз бермейді. Бұл дегеніміз, шарт бойынша келісілген құн бойынша келісілген коэффициентке негізделе отырып, несие береді. Кейде сатып алушының кредиторы сатып алушыға айырма үшін ақшалай қаражат беруге рұқсат бермейді және бұл жағдайда сатушының жабу шығындарының орнына сатып алушы төлейді.
- Сатушы бағаны төмендете алады.
Егер үй құндылығы жоғары болса немесе құн шамадан тыс болса, жиі бұл ең жақсы шешім. Бұл сатып алушыны бақытты етеді және кредитор қанағаттандырады. Сатып алушы кетіп қалса, сатып алушы екінші сатып алушының кредиторынан төмен бағалауды алмайды, уақытты және жылжымайтын мүлікті қайта сату үшін қиындықты еске салуға болмайды. Кейде қолдағы құс жақсы.
- Сатушы айырмашылық үшін екінші ипотеканы өткізуді ұсына алады.
Егер сатып алушы шынымен үйді қаласа, бірақ ақшалай айырмашылықты жасай алмаса, төлем жасауды немесе біржолғы төлемді сатушыға сатуға болады. Ескіргеннен кейін сатушылар көбінесе екінші ипотеканы дисконттау құқығын сақтап, оны инвесторға номиналды құнынан аз сатады.
- Екінші бағалауға тапсырыс беріңіз.
Біріншіден, сіздің қарызыңыз FHA несиесі болса, несие берушіден мақұлданған бағалаушылар тізіміне сұраңыз. Екінші бағалау үшін сатушы немесе сатып алушы төлей алады. Кейде екінші бағалау біріншіден жоғары болады, әсіресе егер бірінші бағалаушы тәжірибесіз немесе қателіктер жіберсе.
Егер сіздің қарызыңыз әдеттегі қарыз болса , онда ол Ішкі бағалау кодексінің ережелеріне бағынады (HVCC). Барб Торрес, аккредиттелген аға бағалаушы: «Тараптар жергілікті нарыққа таныс емес, бағалаушыны тауып алғаннан кейін, олар жергілікті несие берушіні қолдануға қажетті (қажет болған жағдайда жазбаша түрде) кредиторға хабарласу құқығына ие . «
- Салыстырмалы сатылымдар тізімін жеткізу.
Сатылатын сату бағасын ақтауға болатын жақында салыстырылатын сатылымдардың тізімін жинауға қатысатын агенттерден сұраңыз. Андеррайтерге сол тізім беріп, бағалауға шолуды сұраңыз. Бағалаушы пайдаланған композицияларға қарағанда, сипатты объектіге жақынырақ пайдалануға тырысыңыз.
- Сондай-ақ, агенттерден осы сатылымдардың шынайы сату бағасын білуге тырысу үшін сату сатылымының листингілік агенттеріне қоңырау шалуын сұраңыз. Листингілік агенттердің сату бағасын жариялауға тура келмейді, бірақ көптеген адамдар өздерін осындай жағдайға тап болғандықтан көмектесуге қуанышты. Сізге агенттің күтіп отырған бағаны жариялаудан бас тартқан жағдайда, сіздің бағаңызды бағалай алатынын сұрай аласыз.
Мәні бойынша компромисс. Кейде сатушылар бүкіл айырмашылықты төлейтін сатып алушыға біраз уақыт кетеді және толық ақшалай үлес пен бағаны толығымен төмендету арасында кез-келген жерде шешіледі. Айырмашылыққа қатысты, $ 10,000, сатушы ақшалай қаражаттың 5000 долларын қабылдауға және бағаны 5000 долларға төмендетуге келіседі.
- Сатушыға тәуелсіз бағалауды төлеуді сұраңыз. Егер сатып алушы 20% төмендетсе, мысалы, сатып алушы 10% төмен несиелік бағдарламаға ауысып, сатушыға жаңа ақшалай төлем жасау туралы келіссөздер жүргізу үшін жаңадан босатылған ақшаны қолдануы мүмкін.
- Мәмілені болдырмау.
Көптеген сатып алу келісімшарттары несиелік қарыздарды қамтиды. Егер бағалау төмен болса, сатып алушы келісім-шарт бойынша келісілген шарттар бойынша мүлікті сатып алуға құқылы емес. Жазылған несие талаптары сатып алушыға келісімшартты бұзуға мүмкіндік береді және сатушының сатып алушының жалақысын төлеуге міндеттейді.
Сол сияқты, сатушы үйді қайтадан нарыққа шығарып, жаңа сатып алушы іздеу арқылы сата алады. Егер төмен бағалау FHA болмаса, жаңа бағалау өте өзгеше болуы мүмкін. FHA бағалауына іс нөмірі берілді, егер бірінші сатып алушы FHA болса, ал екінші сатып алушы FHA болса, сол бағалау қолданылатын болады.
Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Калифорнияның Сакраменто қаласындағы Lyon Real Estate компаниясында брокер-ассистент болып табылады.