Сатып алушылар бағалаушының құндылығын бағалауға неғұрлым сенімді бола алар ма еді?
Үй сату кезінде бағалаудың сирек көмектесетін себептері
- Стартер үшін бағалаушылар кез-келген мамандықтағы мамандарға ұқсас, кейбіреулері керемет, ал кейбіреулер екі картамен және шамы бар мүлікті таба алмады. Бағалау - құндылық кепілі емес. Кейде бағалау тіпті құндылық бағасын да білмейді. Кейбір елдерде бағалаушылар лицензиялауға тура келмейді. Егер сатушы белгілі бір бағалаушымен тәжірибе алмаса, бағалаудың дәл екендігіне ешқандай сенімділік жоқ.
- Бағалаушылар қателіктер жібере алады. Егер бағалаушы құндылықтарды төмендетуі мүмкін маңайдағы аймақпен немесе оның қызығушылығын білмесе, бағалау толық болмауы мүмкін. Көптеген бағалаушылардың нарықтық құндылықты белгілеу үшін пайдаланған әдісі - жақын арада сатылған ұқсас үйді салыстыруға болады. Кейде агенттер MLS- ден жабылғаннан кейін суреттерді алып тастайды. Бағалаушы үйдің ішкі бөлігін көрмеген болса, бағалаушы түсініксіз жаңартылған үйге салыстырмалы сату ретінде жөндеуге мұқтаж үйді пайдалануы мүмкін.
- Бағалаушылар міндетті түрде қажетті барлық деректерді таба алмайды. Бәлкім, менің жақында сату туралы сұрайтын бағалаушыдан кем дегенде бір рет қоңырау шалуы мүмкін. Бағалаушылар үйге қатысты ерекше нәрсе бар-жоғын білгісі келеді, сатушы сатып алушының жабылуына ақы төлейді ме, әлде арнайы жеңілдіктер болса. Әрбір жылжымайтын мүлік агенті бұл сұрақтарға жауап беру үшін қол жетімді емес, әрбір бағалаушы сұрамайды, сонымен бірге ең жоғарғы өндіруші агенттер әрбір транзакция туралы мәліметтерді еске алмайды.
- Бағалаушылар бір-бірінен құндылықтар бойынша ерекшеленуі мүмкін, тіпті сарапшы бағалаушылар әрқашан келіспейді. Баға туралы пікір үшін 3 бағалаушыны сұраңыз және сіз 3 түрлі пікірді аласыз. Сол себепті сатушылар кейде жылжымайтын мүлік агенттеріне құндылық пікірін сұрайды және ең үлкен сатушы агентін таңдаған кезде ең қатаң сатушының қатесін жасайды .
Сатып алушылар сатылатын үйлерді қалай бағалайды?
Үй бағаларының бөлігі - өнер және ғылым. Жылжымайтын мүлік агенттері салыстырмалы нарықтық талдауды дайындағанда, біз сатып алушының үйге қанша ақша төлейтінін және несие берушінің сатып алушысының бағасын білетін бағаны анықтауға тырысамыз. Бұл мәндер екі түрлі сан болуы мүмкін.
Кейде сатып алушылар үйге барғанда өте шатастырады. Олар әдетте олармен айналысқан үйлер арасында құндылықтарды салыстырады, сондықтан олар көрген жалғыз үй - сатуға арналған үйлер болған кезде құндылығын қалай анықтау керектігін білмейді. Олар басқа сатушылар өз үйлерін сұрап жатқандарын біледі, бірақ көбінесе жақында қандай үйлерді сатты және олар қаншалықты көп екенін білмейді.
Егер олар салыстырмалы сатылымдарға ие болса, сатып алушылар, әдетте, үйлер арасында ауытқуларды реттеу үшін біліктілік білімі жеткіліксіз. Олар үйді бассейнмен салыстырып көруге және баспанасыз және жұмысқа мұқтаж болған шағын үйге үйді жаңартуға тырысып, ақшалай айырмашылықты қалай есептеу керектігін білмейді. Жарақатқа қорлау қосу үшін олардың агенті де білмейді.
Мысалы, сатып алушыға келесі үйдің 300 000 долларға сатылғаны туралы айтылуы мүмкін. Сатып алушы оған сатуға арналған үйге $ 300,000 ұсына алатынына сенімді бола алады.
Дегенмен, үйдің жанындағы сатылатын үй қосымша жатын бөлмесі мен ваннаға ие болуы мүмкін, бұл, мүмкін, көп құнды болуы мүмкін. Қосымша жатын бөлме мен ванна қанша тұрады? Сатып алушылар білмейді.
Сатып алушылар бәсекелес үй-жайларға негізделген баға бойынша шешім қабылдайды. Егер олар үйді аса бағаланатын үйге барып көрсе , мысалы, бұл жақсы бағаланған үйлерді мәміле жасайды. Олар сондай-ақ жылжымайтын мүлік агенттеріне қанша төлеуге тура келетінін сұрай алады және агент, мысалы, орташа сатылған баға бағасының тізімге бағаның 98% екенін айтады, сондықтан агент 2% бағаны төмендетуді ұсынуы мүмкін .
Сатып алушылар жылжымайтын мүлік агенттігіне үйге қанша ұсыныс сұрамауы керек. Көптеген агенттер ұсыныс бағасын ұсынатын ыңғайсыз, себебі олардың үйі емес және олардың кейбіреулері, мен мойындауға жек көремін, жауап беруге жарамсыз.
Сатып алушы жылжымайтын мүлік сатушысынан сатып алушыға жеткілікті ақпарат беруі туралы сұрауға тиіс, осылайша сатып алушы ақылға қонымды шешім қабылдауы мүмкін.
Сатушының бағалауды бағалаудың көп себептері пайдасыз болуы мүмкін
Үйді листингке дейін сатушының ақылы бағалауының негізгі себептерінің бірі, сатушыға арналған ақшаның жұмсалуы болуы мүмкін, себебі сатып алушы бағалауға сенбеуі мүмкін. Сатып алушы бағалаушыға сатушының кәдімгі күмәнданатындықтан, бағалаушыға жоғарыдан оңайырақ негізделген мәнге жетуіне сендірді деп ойлауы мүмкін. Сатып алушылар өздерін сыртқы ортада қиындықтар тудыратындықтан күдіктенеді, сондықтан ештеңе жасалмайды.
Бұдан басқа, сатып алушының кредиторы, әрине, сатушының бағалауын қабылдамайды. Сатып алушы әлі де қаржыландыру алу үшін бағалау үшін бөлек ақы төлеуі керек. Сонымен қатар, сатып алушының кредиторы бірінші бағалаудың дұрыстығын тексеру үшін жабудан бұрын қосымша бағалауды талап етуі мүмкін. Кредиторлар барлық бағалау емес, әсіресе, HVCC енгізілгеннен бері дәл болып табылады. Айта кету керек, 2008 жылғы нарықтағы апаттан кейін, кредиторлар жақсы бағалауды жүзеге асыра алады, бұл жай ғана құнды бағалаудың жақсы бағалануы және бағалар әртүрлі болуы мүмкін.
Жылжымайтын мүлік агенттігінің құн бағалауы бағалау болып табылмайды және ондай ретінде түсіндірілмеуі керек, әдетте листингтік агенттер салыстырмалы сатылымдар мен нарықтық қозғалыстарға негізделген листингтік бағасы анықтайтын өте жақсы жұмыс жасай алады. Бұл үлкен бакаларды жасайтын себептердің бірі.