Неліктен сіздің үйіңізді дұрыс бағалайсыз?
Екінші жағынан, баға деңгейінің төмендігі туралы алаңдамаңыз, өйткені нарықтық құннан төмен бағаланған үйлер жиі бірнеше ұсыныс алады, содан кейін бағаны нарыққа шығарады.
Баға беру - сұраныс пен ұсыныс туралы. Бұл көркемдік және қосалқы ғылым, және екі агенттердің құны бірдей. Кейбір агенттер сіздің үйіңізді басқа адамдарға қарағанда қалай бағалайтынын білу әлдеқайда жақсы. Тәжірибе мәселелері.
Салыстырмалы листингі мен сатуды тартыңыз
- Соңғы үш айда сол ауданда тұрған немесе тізімделген кез-келген үйге қараңызшы. Бағалаушылар 3 айдан асқан компрейлерді пайдаланбайды.
- Тізім 1/4 миль шегінде 1/2 милядан тұратын үйлерді қамтуы керек және одан әрі қарай, жалпы жақын жерде немесе үйде тек қана бірнеше компьтер болмаса ғана.
- Көшелерді бөлу сызықтарына және негізгі көшелерге, автостанцияларға немесе теміржолдар сияқты физикалық кедергілерге назар аударыңыз және «басқа жолдардан» түгендеуді салыстырмаңыз. Мысалы, Сакраментодағы « Парк Парк» маңында тұрамын, мысалы, бір-бірінен көшелердің бірдей үйлері 100 мың долларға дейін өзгеруі мүмкін. Қабылдау мен қалаудың мәні бар.
- Мүмкін болса, тақырып сипатынан 10% жоғары немесе төмен дисперсия шегінде осындай квадратты суреттерді салыстыру.
- Осындай жастар. Бір маңайдағы елді мекендер 1980-шы жылдардағы құрылыстың басқа сақинасына жақын орналасқан 1950-жылдары салынған үйлерден тұруы мүмкін. Екі арасындағы мәндер әртүрлі болады. Алма алмандарды салыстыру.
- Шынымдылықты бағалаңыз. Егер сіз өзіңіздің арманыңыздағы үйге ие болғыңыз келсе, сатып алушыларды кіргеннен кейін жоғалтуына әкеп соқтыратын болсаңыз, сыйақыға ие боласыз.
Сатылған мәмілелер
- Мерзімі өткен және шығарылған тізімдердің тарихын нарықтың кез келгенін алып тастаған-берілмейтінін анықтау үшін алыңыз. Егер солай болса, нарықтағы күндердің нақты санына жету үшін, сол күндерді нарыққа енгізіңіз.
- Бағалардың төмендеуін анықтау үшін түпнұсқа тізім бағасын түпкілікті сату бағасына салыстыру.
- Нақты сату бағасын салыстыру үшін нақты сату бағасына салыңыз. Сатушыдан сатылатын үйлердің тізім бағасының 100% -дан астамына сатуы кең таралған. Жалпы алғанда, үйлер сатып алушының нарығында немесе одан төмен тізім бағасына сатылады.
- Лот мөлшерінің айырмашылықтары, конфигурациясы және ыңғайлылығы / жаңартулары үшін баға белгілеуін реттеңіз.
Жіберілген және мерзімі біткен листингі
- Бұл үйлер неге сатпайды және олар ортақ факторларға қатысты үлгілерді іздеңіз.
- Листингтен қандай брокерлік қызмет болды: ол әдетте тізімде тұрған барлық нәрсені сататын немесе үйді маркетингке ақша жұмсамаған жеңілдік брокері болған компания ?
- Сіздің үйіңізде мерзімі өткен тізімге енуіне жол бермеуге болатын қадамдар туралы ойланыңыз.
Күту сатылымы
- Өйткені, олар сатылымға шықпай тұрса, мәмілелер аяқталғанға дейін сату бағасы белгісіз; бірақ бұл ешкімге листингілік агенттерге қоңырау шалып, сізге айтып беруін сұрамайды. Кейбіреулер болады. Кейбіреулері болмайды.
- Ұсынысты көрместен бұрын қанша уақыт қажет болатынына тікелей қатысты болуы мүмкін нарықтағы күндерді жазып алыңыз.
- Бағалардың төмендеуін анықтау үшін осы тізімдердің тарихын қарап шығыңыз.
Белсенді листингі
- Бұл сіздің листингіңізбен салыстырған кезде ғана маңызды, бірақ сатушылар өздері қалаған нәрсені сұрай алатынын есте сақтаңыз.
- Сатып алушылар көретінін көру үшін осы үйге барыңыз. Өзіңізге ұнайтын және ұнатпайтын нәрсеге назар аударыңыз, бұл үйге кірген кездегі жалпы сезім. Мүмкіндігінше, өзіңіздің үйіңіздегі қабылдау туралы осы сезімдерді қайта жасаңыз.
- Бұл үйлер сіздің бәсекелесіңіз. Өзіңізге сұраңыз: сатып алушы сіздің үйіңізден қандай да бір нәрсені артық көреді және бағаны тиісінше реттейді.
Шаршы метр бағасы салыстыру
- Ұсынысты қабылдағаннан кейін, сатып алушының кредиторы бағалауды тапсыратындығын есте сақтаңыз, сондықтан сіз осындай квадратты суреттердің үйлерін салыстырғыңыз келеді.
- Бағалаушылар 25% -дан ауытқып, квадрат квадратының есептеулерінің 10% -ында қалғысы келмейді. Егер үй 2000 шаршы фут болса, салыстырмалы үйлер 1800 - 2200 ш.м.
- Орташа квадраттың футтық құны бұл сіздің үйіңіздің орташа өлшемі болмаса, сіз квадрат суреттеріңізді осы сан бойынша бірнеше есе көбейте аласыз. Бір шаршы фут бағасы бірте- бірте квадрат фут қымбатқа түседі, ал кішірек үйлердің шаршы метрінің құны үлкен болғандықтан, өлшемі азайып, азая бастайды.
Нарықтық тәуелді бағалар
- Сол үй, үш түрлі баға. Барлық деректеріңізді жинаған соң, келесі қадам нарық жағдайына негізделген деректерді талдау болып табылады. Салыстырар болсақ, көріңіз, сіздің соңғы үш салыстырмалы сатылымдарыңыздың маңайында $ 250,000 болды. Сатып алушы нарығында сіздің сату бағасы келіссөздер жүргізу үшін кейбір күл-талқылау бөлмесін беруге мүмкіндік береді, бірақ үйіңізді экскурсиялау үшін сатып алушыға мәжбүрлеу үшін жеткілікті күшті болуы керек (соңғы салыстыру сатысында). Осы нарықта сатылым жасау үшін сізге үйіңізді 249,900 долларға бағалап, 245 000 долларға бағалануы қажет.
- Сатушы нарығында соңғы салыстыру сатылымына 10% артық қосқыңыз келуі мүмкін. Кішігірім инвентарлар және көп сатып алушылар болған кезде соңғы салыстырмалы сатылымнан көбірек сұрай аласыз және оны алу мүмкін. Осылайша, $ 250,000 үйі $ 265,000 немесе одан көп сата алады.
- Теңдестірілген немесе бейтарап нарықта сіз бастапқыда соңғы салыстырмалы сатылымда өз бағаңызды орнатып, одан кейін нарықтық тенденцияны реттей аласыз. Мысалы, соңғы сату үш ай бұрын жабылған болса, бірақ медиа бағасы айына 1% -дан жоғары болса, 254,500 долларға бағаланғаны мағынасы бар.
Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Калифорнияның Сакраменто қаласындағы Lyon Real Estate компаниясында брокер-ассистент болып табылады.