Жауап: Қысқа сатылымда тізімнің бағасы көбінесе дидли-скот дегенді білдіреді. Бұл қалай болуы мүмкін, сіз таңқаларлық. Агент мен оның сатушысы қысқа сатылымға баға белгілей алады, ол нақты емес пе? Американың барлық қалаларында бұл күн сайын жасалды.
Барлық осы қалаларда бірдей сұрақ туындайтын сатып алушылар бар: Қысқа сатылым бағасы қаншалықты икемді? Немесе олар: «Сатушы қаншалықты төмен болады» деп сұрайды. Себебі сатып алушылар өздеріңіз сияқты білуі керек. Сол қысқа сатылымды не сатып алады? Олар қандай баға ұсына алады? Егер олар тізімнің бағасын ұсынса, банк бұл бағаны қабылдауға тиіс пе? Жауап жоқ. Банк емес.
Бұл қандай шірік. Бұл қалай болуы мүмкін? Сатушы мен оның агенті сатып алушылардың толық басын қалай адастыра алады деп ойлайсыз. Бұл қысқа мерзімді сату бағалары . Кейбір бағалар дұрыс және кейбір қысқа сату бағасы жоқ.
Алдын ала бекітілген қысқа сату бағасы
Біріншіден, қысқа сатылым артықшылық болып табылады.
Бұл құқық емес. Банктер қысқа сатылымдарды мақұлдамауға тиіс емес. Банк су асты үйінің сатушысына қысқа сатылым беруі керек деген заң жоқ. Банктер қысқа сатылымдарды 5 принципке негізделген:
- Сатушы су астында
- Сатушы қиындыққа душар болған немесе өндіріп алудың қауіптілігі жоғары
- Сатып алушы үй сатып алуға жарамды
- Кепілдікке қарағанда сатуға қарағанда тиімдірек
- Бағасы барабар немесе нарықтық құны бойынша
Бұл қысқа сатылымды алдын ала шешкен кезде банктерге қамқорлық жасайтын соңғы нүкте. Олар баға бақылауында болуы керек. Баға бақыланатындықтан, олар өте төмен баға бойынша қысқа сатылымда жұмыс істеуге уақытты жұмсамайды. Бірақ бұл да олар ешқандай ұсыныс жасамауы мүмкін дегенді білдіреді, себебі олар дұрыс бағаны таңдады.
Осы себептен алдын ала бекітілген қысқа сатылымдарды ұнатпаймын. Банктер нарық үшін сату бағасын айқындауға мүмкіндік береді, бірақ бәрі əділ емес, əрбір қысқа сатылым нарыққа байланысты бағаланбайды.
Оның үстіне, сатып алушы бұл сатылым бағасын алдын-ала мақұлдағаны үшін ғана сатып алушыға бұл бағаны ұсынуы керек дегенді білдірмейді. Сатып алушы аз ұсына алады, бірақ банк оны қабылдамауы мүмкін. Дегенмен, егер сатып алушы алдын-ала мақұлданған бағаны ұсынса, қысқа сатылым сатып алушының біліктілігін қамтамасыз ететін болады.
Банк қалай сатады?
Мен қысқа сатылымдағы кез келген басқа аспектілерге қарағанда бағамен банктермен айналыстым. Мысалы, 599 000 АҚШ долларын құрайтын қысқа сатылым үйін аударып, 599 000 долларға ұсыныс алдым.
Банк 635 000 АҚШ доллары қажет деп шешті. Сатып алушылар бағасы 635 000 долларға дейін көтеруге келісті. Сатып алушының кредиторы оны 599 000 долларға бағалады. Банк 599,000 долларға сатуға келісті.
Көптеген банктер BPO-ке сенеді. Олар арзан баға бойынша жылдам шағын бағалауды жүзеге асыратын бизнес агентіне жалдайды. Бұл агент осы объектінің радиусындағы үйлерді іздейді. Үйлер ұқсас квадрат, жас және шарт.
Бұл жүйе соңғы 3 айда салыстырмалы сатылымдар бар болғандықтан және маңайдағы бірдей болғанша жақсы жұмыс істейді. Бірақ көбінесе BPO агентіне салыстырмалы емес үйлердің сату құнынан шегеру немесе қосу арқылы құнды реттеу қажет болуы мүмкін. Әрбір агент мұны қалай білмейді. Немесе, агент шекаралық сызықтарды қиып, басқа маңайдағы командаларға басқа бағаны түсірмеуі мүмкін.
BPOs, бағалау сияқты, ғылым емес, ғылым мен ғылымның үйлесімі болып табылады. Сіз қысқа сатылымды сатып алмас бұрын немесе қысқа сатылымға ұсыныс жасамас бұрын, агентіңізден BPO агентіне ұқсас сияқты салыстырмалы сатылымдарды жүргізуді сұраңыз. Сонда сізде банк сіздің ұсынысыңызды қабылдай ма, жоқ па деген жақсы идеяға ие боласыз. Егер сатушы ұсынысты қабылдайтын болса, сатушы сіздің ұсынысыңызды қабылдайды. Бұл құпия.
Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Калифорнияның Сакраменто қаласындағы Lyon Real Estate компаниясында брокер-ассистент болып табылады.