Оқырман былай деп сұрайды: «Біздің ипотекалық төлемдерімізді нарықта қысқа мерзімде сату кезінде тоқтатуымыз керек пе? Біз несие берушімізбен несие түрлендіруге тырыстық, бірақ біздің өтінімімізден бас тартты, өйткені біз өзімізде болған едік. Егер біз дефолт болған болсақ, бұл бізге көмектесе алады, бірақ біз үйімізге қарағанда әлдеқайда көп, біз өз жұмысымыздан айырылдық және шын мәнінде төлемдерді жүзеге асыруға мүмкіндігіміз болмайды.
Жауап: Біріншіден, жүрегім сендерге айтады. Мен сіздердің позицияларыңызда күнделікті қысқа сатылымдағы көптеген сатушылармен сөйлесіп, сатушылардың қиындықтарын түсінемін. Мен жұмыс істейтін Сакраментода 2008 жылы сатылымдардың жартысынан көбі қысқа сатылымдар мен қарыздарды өтеу болды , бұл жағдай еліміздің басқа да бөліктерінде де көрсетілді. Сен жалғыз емессің.
Ешкім, адвокаттың сыртында, сізге ипотекалық төлемдерді, әсіресе, жылжымайтын мүлікпен айналысатын агенттерді жасамауды тоқтату туралы айтуы мүмкін, өйткені біз заңгерлік кеңес бермейміз. Бұл сатушыларға өздері жасайтын жеке шешім. Төлемдер жасауды тоқтатқан кезде салдарың бар. Төменде қарастыруға болатын бірнеше нәрсе бар:
Сіз ақтаңызбен жүруге дайынсыз ба?
Әдетте кредиторлар сатушы сатып алушы тапқанға дейін қысқа сатуға рұқсат бермейді, бірақ бұл мәртебе өзгереді. Несие берушінің қысқа сатылымды қабылдауға кепілдік бермейтінін түсіндіріңіз, және әр кредитор сізге қысқа сатуға сатуға рұқсат бермейді.
Егер қысқа сауда-саттық процесін бастасаңыз және төлемдеріңізді тоқтатқан болсаңыз, қысқа мерзімде сатудан бас тартылса және сіз артқы төлемдерді жасай алмасаңыз, сіз өзіңізді сатып алу арқылы өзіңіздің үйіңізді еріксіз жоғалтуыңыз мүмкін. Көптеген қысқа сатушылар бұл процесті кредитордың қысқа сатылымды мақұлдамайтындығы туралы ойларға кіргізеді, олар мүлікті жіберуге дайын.
Қысқа сатылымда ипотекалық төлемдер жасаудың артықшылықтары
Егер сіздің үйіңіз нарықта болғанда төлем жасауды жалғастыра алсаңыз, сіз осы себептер бойынша сізге пайдалы болуы мүмкін:
- Жаңа үй сатып алуға жарамды .
2008 жылдың тамыз айында шығарылған Fannie Mae нұсқауларына қарағанда, егер қарыз алушы ешқашан кінәлі болмаса, қарыз алушы қысқа мерзім өткеннен кейін басқа үйге дереу сатып алады, оның «ипотекалық несиелік құқықтың шамадан тыс деңгейіне қатысты саясатына» сай келеді және қысқа сауда-саттық кредиторын өтеуге міндетті емес , оның ішінде жетіспеушілік туралы шешім .
Оны жасайтын несие берушіні табу қиын, бірақ Fannie Mae-ге сатпайтын және мұндай қарызды қарастыра алатын өздерінің порталы бар шағын банктер бар. Екінші жағынан, FHA басшылығы сатып алушы ешқашан кеш емес пе, FHA қысқа сатылымнан кейін дереу несие береді. HAFA 2013 нұсқаулары кредиторларға Толық ақшалай есеп беру мүмкіндігін береді, сондықтан несие есебінде үлкен айырмашылық болады.
- Кредитті қорғау
Сіздің ипотекалық несиелеріңізді сақтап қалу несие рейтингіңізге де көмектеседі, өйткені сіздің несиелік есептің кез-келген төлемі көрсетілмейді. Алайда, несие беруші сіздің қысқа сатылымыңызды несие коэффициентінің коэффициенті № 22 ретінде ұсынуы мүмкін екенін түсініп алыңыз, бұл сіздің FICO-ді біршама төмендетеді.
- Ой тыныштығы
Төлемдеріңізге құлшылық етпесеңіз, кейбір сатушыларға қысқа сатылыммен айналысуға жеңілдік туады, себебі құқық бұзушының стигмасы жоқ және түнде жақсы ұйықтайды.
- Жазалаусыз Болдырмау
Егер сіздің үйіңіз сатылмаса немесе кредитор қысқа мерзімде сатып алушыдан ұсынысты қабылдаудан бас тартса, мысалы, Калифорнияда сіз листингтен бас тартып, үйіңізді жауапкершіліксіз сақтай аласыз.
Қысқа сатылымда ипотекалық төлемдеріңізді тоқтатудың себептері
Кейбір сатушылар күрделі қаржылық қиындықтармен айналысады және ипотекалық төлемдерді жалғастыру туралы шешім қабылдауға мүмкіндіктері жоқ. Басқа сатушылар әдейі төлемді тоқтатады.
- Банктерге қысқа сатылымдарды қабылдауға көбірек ынталандыру
Банк қысқа сатылымды қарастырмас бұрын, әдепкі болмау керек болса да, басымдық беретін файлдар әдепкі болып табылады.
- Кредиторлар өтеуге міндетті емес
Қанды қызылшадан сығуға болмайды, бірақ мен сынап көрген банктерді білемін. Әдетте, қарыз алушы шынымен қиындықтарға тап болса және ешқандай активтері немесе ипотекалық төлемді жүзеге асыру құралдары болмаса, қарыз алушыны қарыз алушыны кез келген ақшаны қайтаруға мәжбүрлеуге болмайды. Бұл мән-жайлар шарт жасалса, несие берушінің жетіспеушілік туралы шешім қабылдауға құқығы жоқ.
- Жылжытуға қаражат алу
Банкке төлем жасамасаңыз, әдетте осы шығындарға бөлуге болатын ақшаны бірінші, соңғы және жалдау ақысын төлеу үшін пайдалануға болады деп ойлайды.
Қысқа сатылымда әдепкіге ауысудың кемшіліктері
Бос түскі ас жоқ. Кейбір сатушылар тауарды сатып алудан үйден шыққанына қуанышты болғанымен, басқалар қысқа сатылымды аяқтауды және сатып алу туралы ойдан қорқатындығын қалайды.
- Несиелік есеп жеткіліксіз
Кредиттің қысқа сатылымы және кепілге салынуы несиеге әсер етеді . Кредит коэффициентінің коэффициенті кодексіне қосымша 22-тармақ бойынша кредитор сонымен қатар сіздің несиелік бюроларға айыппұлдық төлемдер туралы хабарлайды. Кейбір кредиторлар 2013 жылдан кейін қысқа мерзімде сатуды аяқтағаннан кейін қысқа сатылым туралы ақшалай төлем туралы есеп бере алады, бұл сіздің несиеіңізге әсер етпейді.
- Жаңа үй сатып алудан шектелген
Менің ойымша, шектеулер бірнеше рет азайып кетуі мүмкін, өйткені қарызға алынғандар саны 60-ға кешікпей төленеді немесе одан жоғары, Fannie Mae басқа үй сатып алу үшін екі жыл күтеді. Калифорниядағы «Алтын» 1 кредиттік одағы белгілі бір критерийлерге сәйкес келетін қарыз алушылар үшін әрбір жағдайда күту кезеңін ұсынады. Кейбір HAFA нұсқаулары дереу қайта сатып алуға мүмкіндік береді. Сіздің агентіңізбен сөйлесіңіз.
- Үйге ақша жұмсау үшін жоғалту
Егер сенімгерлік басқарушы немесе шерифті сатқанға дейін артқы төлемдерді жасай алмасаңыз, банкке үйіңізді жоғалтуыңыз мүмкін.