Неліктен Кредитор қысқа сатылымды қабылдайды?
Жылжымайтын мүлікке қысқа сатылым әрдайым жағымды мәміле емес, бірақ қысқа сатылымдар 2006 жылдан бері ұзақ уақытқа созылды, сондықтан тұжырымдаманы қысқа мерзімде сатпаңыз. Біздің қазіргі экономикамыз қысқа сатылымдардың жойылғанын білдірмейді. Мысалы, жаңа үй сатып алған адам жабылғаннан кейінгі күні қайтыс болуы мүмкін және дереу сатылымға кететін шығындар осы мәмілені қысқа сатылым мәртебесіне шығаруы мүмкін.
Біраз уақыт бойы су астындағы немесе несие түрлендіруімен күрескендер үшін бұл тағы бір оқиға.
Үйден айырылып қалудың көптеген жолдары бар, бірақ несиеді бұзатын, отбасын ұятқа түсіретін және оның қадір-қасиетін иеленушінің жолын кесу қиындықтардың бірі. Ипотекалық төлемдерді қазіргі уақытта ұстай алмайтын иелері үшін банкроттыққа немесе өндіріп алу процедураларына балама бар. Опциялардың бірі «қысқа сатылым» деп аталады.
2006 жылдан бастап 2012 жылға дейін Сакраментодағы сатудың жартысынан көбі қысқа сатылым болды. Міне, бірнеше жылдар бойы бұл өте қысқа сатылымдар болды. Алайда бүгінгі күні де көп емес. Соңғы жылдары сатушылар тіпті сатылмайтын сатушылар да қысқа сатылымға жарамды болуы мүмкін. Қысқа сатылымдар сатушыларға лайықты жабу процесін қамтамасыз етеді.
Кредиторлар жылжымайтын мүліктің қысқа сатылымын жасауға келісім берген кезде, несие беруші жалпы сомадан аз қабылдайды дегенді білдіреді. Барлық несие берушілер қысқа сауда-саттықты немесе жеңілдік төлемдерін қабылдамайды, әсіресе, егер бұл қаржы ақшаға айналдыру үшін қажет болса; Сонымен қатар барлық сатушылар емес, сондай-ақ барлық қасиеттер қысқа сатылымға жарамды .
Егер сіз қысқа сатылымды сатып алуды қарастырсаңыз, кемшіліктер болуы мүмкін. Сіздің қорғанысыңыз үшін қысқа сатуға барлық ықтимал үміткерлердің алғашқы қадамдар ретінде ұсынамын:
- Құзыретті жылжымайтын мүлік заңгерінен заңгерлік кеңес алу
- Сатудың қысқа мерзімдерін қысқаша талқылау үшін бухгалтерді шақырыңыз
Мен жылжымайтын мүлік жөніндегі агент ретінде мен адвокат ретінде де, CPA де лицензия алмаймын және бұл салдар туралы кеңес бере алмаймын.
2007 жылғы Ипотекалық кешірімге қарсы борышты өтеу актісіне сəйкес белгілі бір жағдайларды қоспағанда, IRS қарызды кешіруді кіріс ретінде қарауға болатынын біліңіз жəне қысқа сатылымды қабылдайтын кредитордың қарыз алушыны қарыз сомасы және төленген сома. Кейбір мемлекеттерде бұл сома жетіспеушілік деп аталады. Адвокат қарызыңыздың жеткіліксіздігі туралы шешімге немесе талапқа сәйкес келетіндігін анықтауы мүмкін.
Калифорниядағы ең қысқа сатылымдардың көпшілігі салықтық айыппұлдарды жоғалтпайды.
Барлық кредиторлар әртүрлі талаптарға ие болғанымен және қарыз алушы кең ауқымды құжаттарды тапсыруын талап етуі мүмкін болса, келесі қадамдар сіз күткен нәрсе туралы өте жақсы идея береді.
- Кредиторға қоңырау шалыңыз
Сіз қысқа сатылымдармен айналысуға жауапты адамды таба алмай тұрып, сізге жарты телефон қоңырауларын жасау керек болуы мүмкін. Сіз «жылжымайтын мүліктің қысқа сатылымы» немесе «жұмыс істеу» бөлімімен сөйлескіңіз келеді және келіссөз жүргізушінің атын алуға тырысасыз. Сіздің жылжымайтын мүлік иесі сіз үшін де осы қадамды көптеген жағдайларда қолдана алады. - Авторландыру хатын жіберіңіз
Кредиторлар, әдетте, жазбаша рұқсатынсыз ешбір жеке мәліметтеріңізді ашқысы келмейді. Егер сіз жылжымайтын мүлік агентімен, жабу агентімен, фирмалық компаниямен немесе адвокатпен жұмыс істесеңіз, несие туралы несие берушіге арнайы мүдделі тұлғалармен сөйлесуге рұқсат беретін рұқсат берушіге хат жазсаңыз, сіз жақсы ынтымақтастыққа ие боласыз. Хатта мыналар болуы керек:- Жылжымайтын мүлік мекенжайы
- Кредиттік анықтама нөмірі
- Сіздің атыңыз
- Күні және тиімді мерзімі
- Сіздің агентіңіздің аты және байланыс ақпараты
- Алдын-ала таза парақ
Бұл сіз күтетін сату бағасын және сатудың барлық шығындарын, төленбейтін қарыз қалдығын, төленбеген төлемдерді және кешіктірілген төлемдерді, соның ішінде жылжымайтын мүлік жөніндегі комиссияларды көрсететін есептік жабу туралы мәлімдеме. Сіздің жабу агентіңіз немесе адвокат бұл сіздің атыңызды дайындауы керек. Егер төменгі жол сатушыға сатылса, жақсы жаңалық болса, сізге қысқа сатылым қажет болмайды. - Қиындық хат
Өкінішті, жақсы. Бұл фактілер туралы мәлімдеме осы қаржыға қалай кіргеніңізді сипаттайды және кредиторға толығымен толық төлемді қабылдау туралы өтініш жасайды. Кредиторлар адамгершілікке жатпайды және сіздің жұмысыңызды жоғалтқанын, ауруханаға жатқызылғанын немесе жүк машинасы сіздің бүкіл отбасыңыздың үстінен жүгіргенін түсінеді, бірақ кредиторлар алаяқтық немесе қылмыстық әрекеттерге қатысты жағдайларға ерекше көңіл бөлмейді.
- Пайда мен активтерді дәлелдеу
Сіздің қаржылық жағдайыңыз туралы және активтерді ашып көрсету туралы шыншыл және шыншыл болу керек. Кредиторлар сізде жинақ шоттары, ақша нарығының шоттары, акциялар немесе облигациялар, келісілген құралдар, ақша немесе басқа жылжымайтын мүлік немесе материалдық құндылықтар бар ма екенін білгісі келеді. Кредиторлар қайырымдылық қызметінде емес және борышкер кешірім беретін қарызды қайтара алмайтындығына кепілдік талап етеді. Банк сондай-ақ, жалақы қорының 30 күнін талап етеді. - Банктің үзінді көшірмелері
Егер сіздің банктік есеп-шоттарыңызда есеп айырыса алмайтын депозиттер, үлкен қолма-қол ақшаны алу немесе тексерудің ерекше саны болса, несие берушіге осы тармақтардың әрқайсысын түсіндіру жақсы идея. Бұдан басқа, несие беруші депозиттердің әрқайсысы үшін есепшотты жүргізуі мүмкін, сондықтан депозиттердің жалғасатындығын анықтай алады. Әдетте банктер сіздің соңғы 2 айды талап етеді. - Нарықтық салыстырмалы талдау
Кейде нарықтардың төмендеуі және мүліктің құндылығы төмендейді. Егер бұл сіздің үйіңізді несие берушіге төлеуге жеткілікті түрде сата алмайтын себебің бөлігі болса, бұл факт салыстырмалы нарықтық талдау (CMA) арқылы кредитор үшін негізделуі керек. Сіздің жылжымайтын мүлік агенттігіңіз сізге ұқсас үйдің бағаларын көрсететін ММА дайындауы мүмкін:- Белсенді нарықта
- Сату күтілмейді
- Соңғы 6 айдан бері сатылады.
- Сатып алу туралы келісім және листинг туралы келісім
Болашақ сатып алушымен сатуға келісім жасасаңыз, кредитор ұсыныс көшірмесін, сондай-ақ листингілік келісімнің көшірмесін алғысы келеді. Кредиторға төлемдерді қайта қарауға және үй қорғанысы жоспарлары немесе термиттерді тексеру сияқты белгілі бір заттар үшін ақы төлеуден бас тартуға дайын болыңыз.
Енді, бәрі жақсы өтсе, несие беруші сіздің қысқа сатылымыңызды мақұлдайды. Келіссөздің бір бөлігі ретінде, несие беруші несиелік есептілік агенттіктеріне жағымсыз несие туралы хабарлауға болмайды, бірақ кредитордың осы сұранымды қанағаттандыруға міндеттемейтінін білуіңізге болады. Несиелік есептің мәртебесі жиі талқыланбайды.
Қысқа сатылымды сатып алудан бұрын туралы көбірек біліңіз.
Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Калифорнияның Сакраменто қаласындағы Lyon Real Estate компаниясында брокер-ассистент болып табылады.