Сіздің Кредиторыңыз сізден ақталғаннан кейін кемшіліктерді анықтай алады
Қажетсіздіктің шешімдері кейде өндірістен кейін немесе қысқа сатылымнан кейін пайда болады. Үй иелері жиі оларды қабылдауға таң қалдырады, және бұл, әдетте, алдын-ала заңды немесе салықтық кеңес бермегендіктен.
Вексельдер мен қарыздар
Кемшіліктерді қарау қарыз алушы кепілдікті емес, вексель бойынша дефолтқа байланысты. Вексель төлемі - бұл төлеуге уәде. Ол сондай-ақ мемлекеттік заңдарға байланысты жеке жауапкершілікті де жасай алады. Жеке жауапкершілік - несие бермегені үшін заемшы қарыз алушының активтерінен кейін кете алады.
Қаржылық құралға байланысты вексельді несие немесе сенімгерлік меншік немесе ипотека қамтамасыз етеді. Әдетте, ипотека немесе сенімгерлік меншік жылжымайтын мүліктің орналасқан жері туралы жазбаларда жазылады, ол үйдің оған қарсы қарызға ие екенін ескертеді.
Алаяқтық
Егер вексель туралы келісімге сәйкес төленбесе, бенефициар мүлікті өндіріп алу құқығына ие, өйткені мүлік вексельді қамтамасыз ету болып табылады.
Егер заемшы өндіріп алу мерзімінде ағымдағы төлемдерді алып келмесе немесе қолданыстағы қарызды өтемесе, мүлік аукционға жіберіледі. Егер мүлік қарызға көп сома сатса, онда тапшылық болмайды; алайда бұл сирек кездеседі.
Банктер банкті сатып алу үшін ешкімге ұсынбаған кезде мүлікті сатып алады.
Банк сондай-ақ аукционда оны ең төменгі сатушыға сатуға құқылы, бірақ, әдетте, банктер ашық нарықта көп ақша табуға үміттеніп, өндіріп алудан кейін жекеменшікке сатқысы келеді.
Қысқа сату
Тұрғын үй сатып алуды жоспарлап отырған кезде, банк шығындарды қысқарту туралы келісе алады. Бұл сатушыға қысқа сатылым жасауға мүмкіндік береді және сатушыға несие бойынша қарызға қарағанда аз ақша қабылдайды.
Үй сатушысы қысқа сатылымға сатып алушы табу үшін жылжымайтын мүлік агенттігін жалдайды. Сатып алушы ұсыныс жасайды және егер банк оны қабылдайтын болса, үй жоғалту арқылы сатылады.
Жетіспеушілік туралы шешімдер
Жетіспеушілік - негізгі қарыздың қалдығы мен алынған соманы алған қарыз сомасынан аз болғанда айырмашылығы.
Банк өндіріп алудан кейінгі немесе қысқа мерзімде сатылғаннан кейін жетіспеушіліктерді шеше алады ма, вексельді сатушының сатушыға берешекке жеке жауапкершілік жүктейтініне байланысты. Кейбір мемлекеттер жеке жауапкершілікке жол береді.
Калифорниядағы жетіспеушілік туралы шешімдер
Калифорния қарыз алушыларына арналған жақсы жаңалық - бұл бір-төрт бөлмелі тұрғын үйге сатып алу-сатып алу несиелері, ол жетіспеушілік туралы шешімнен босатылды.
Калифорниядағы ауыр ақша несиелері - үйден кейін алынған несиелер қайта қаржыландыру немесе екінші ипотека арқылы сатып алынды - төменде келтірілген шарттар бойынша жетіспеушілікке ұшырауы мүмкін:
- Кредитор сот тәртібімен өндіріп алса (Калифорния Кодексінің Азаматтық кодексінің 726-бабы).
- Көптеген кредиторлар сенімгерлікпен айналысатын сатумен айналысады, бұл кредиторға бір ерекшелікте кемшіліктер туралы шешім қабылдауға құқық бермейді (төменде екінші ипотекалық несиені қараңыз) .
- Үш айлық шектеу сот өндірісіне қатысты сот шешімі бойынша жетіспеушілік туралы шешімдерге қолданылады.
- Екінші ипотека ауыр ақша болса және несие беруші несиені сатып алу немесе қысқа сатылым арқылы жоғалтса - вексельге ештеңе тұрмағаны үшін қауіпсіздікті қамтамасыз ету - екінші ипотеканың бенефициары жетіспеушілік туралы шешім қабылдауы мүмкін (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963).
- 2011 жылғы 1 қаңтардан бастап күшіне енген SB 931, қарыз бірінші орында болса, Калифорнияның қысқа сатушылары үшін тапшылықты қорғауды ұсынады. Бұл кепілдікке қатысты қолданылмайды.
Коллекцияны талқылау
Кейбір ақшасыз қарыздар долларға шаққандағы ақшаны сатып алудан кейін инвесторға вексельді сатады. Содан кейін инвестор қарызды жинауға тырысады.
Қарыз беруші қысқа сатылым арқылы $ 100,000-ға жуық ипотека үшін 1,000 АҚШ долларын құраған болса да, бұл ақшаның екінші бөлігінің қауіпсіздігі босатылған болса да, вексель қағазы болмауы мүмкін. Біздің оқырманымыз сияқты қысқа сатушы сатушы қиындықтың аяқталғанына сенуі мүмкін, бірде ол өтеуді сұрайтын телефон қоңырауын алады. Мұндай жағдайда:
- Кредитордың, ең алдымен, дисконтталған өтемақы туралы келіссөздер жүргізетінін біліңіз.
- Кредитор ескі вексельді ауыстыру туралы жаңа вексельді сұрауы мүмкін. Бұл жағдайда, кредитор «толық төленген» вексельді жібергеніне көз жеткізіңіз.
- Егер несие беруші нотаны сатқан болса, жеңілдік үлкен болуы мүмкін.
- Қиын ақшалай емес вексельдер ақшамен төленбеуі керек. Кейбір кредиторлар төлемдерді қабылдайды.
- Кредитор басқа ұйымға төлемдерді жіберетін болса, онда ноталар оның номиналды құнынан төмен сатылған болуы мүмкін екенін және жаңа несие беруші толық төлем ретінде одан төмен соманы қабылдауы мүмкін екендігін түсінеді.
- Ескерту толығымен төленгеннен кейін, кредиторға «Толық ақы төленген» деген вексельді қайтаруды сұраңыз.
Мен заңды кеңес бермеймін және бұл ақпаратты тек жалпы ақпарат үшін бере алмаймын. Егер сіз заңдық кеңес немесе қосымша ақпарат алғыңыз келсе, жылжымайтын мүлік заңгеріне хабарласыңыз.
Дерек көзі: Калифорния Риэлторлар қауымдастығы
Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Калифорнияның Сакраменто қаласындағы Lyon Real Estate компаниясында брокер-ассистент болып табылады.