Басталудан Аяқтауға қаншалықты қысқартылған сату туралы ақпарат
Қысқа сатылым процесі әлі күнге дейін көптеген адамдар үшін құпия болып табылады, тіпті осы жылдардан кейін де, қысқа сауда-саттық процесінің қалай жұмыс істейтінін толық білмесеңіз, дабылдың себебі жоқ. Көптеген сатып алушылардың агенттері шатастырады; таңқаларлық сатып алушылар бағыт іздейді, және әрбір қысқа сатылатын листингтік агент қысқа мерзімде сатуды білмейді. Сіз жылжымайтын мүлік саласында жұмыс істейтін адамдарға қысқа сатылым туралы бір нәрсе білсеңіз екен деп үміттенесіз, бірақ өкінішке орай, қысқа сатылымдар - барлығының шыны шайы емес.
Қысқа сатылымның негіздері
Банктер қысқа сатылымды екі негізгі себептермен ұсынады: сатушы қиындыққа душар болады және сатылымға кететін шығындарды төлегеннен кейін ипотеканы төлеу үшін үйде жеткілікті қаражат жоқ.
Қиыншылықтың бірнеше мысалдары:
- Жұмыссыздық / табыстың төмендеуі
- Ажырасу
- Медициналық апат
- Қаланы жұмысқа ауыстыру
- Банкроттық
- Өлім
Сатушы қысқа сауда банкіне ұсыну үшін қаржы пакетін дайындауы қажет. Әрбір банктің өз нұсқаулары бар, бірақ Wachovia қоспағанда, әлемдегі ең қысқа сатылым - банктің банкке ұқсас негізгі процедурасы. Сатушының қысқа сауда пакеті ең алдымен мыналардан тұрады:
- Сіздің агенттің банкпен сөйлесуіне мүмкіндік беретін рұқсат хаты.
- Алдын-ала жабылу туралы өтініш
- Аяқталған қаржылық есеп немесе RMA
- Сатушының ауыртпалық хаты
- 2 жылдық салық декларациясы
- 2 жыл W-2s
- Жалақы қорының 30 күнтізбесі
- Банктің үзінді көшірмелерінің соңғы екі айы
- Салыстырмалы нарықтық талдау немесе соңғы салыстырмалы сатылымдардың тізімі
Қысқа сатылымдық ұсынысты жазу және Банкке жіберу
Сатып алушы қысқа сауда-саттық туралы ұсыныс жасамас бұрын, сатып алушы салыстырмалы сатылымдар тізіміне өз агентінен сұрауы тиіс. Банктер төменгі баға бойынша ипотекалық міндеттемелерді босату ісінде емес. Банк нарықтық құнға дейін біршама жақын алғысы келеді.
Сатудың қысқа сатылым бағасы нарықтық құны бойынша аз болуы мүмкін және шын мәнінде бірнеше ұсыныстарды ынталандыру үшін салыстырмалы сатудан төмен бағалануы мүмкін.
Кейбір қысқа сауда-саттықтар ұсынысқа дейін басталуы мүмкін, бірақ көбінесе қабылданған сатып алу ұсынысын алғаннан кейін банк процедураны бастайды. Сатушы ұсынысты қабылдағаннан кейін, листингтік агент банкке келесі баптарды жібереді:
- Листингілік келісім
- Орындалған сатып алу туралы ұсыныс
- Сатып алушының алдын ала мақұлдау хаты , ақша қаражатының шынайы көшірмесін тексеру және көшірменің көшірмесі
- Сатушының қысқа сауда пакеті
Егер пакет толық емес болса, қысқа сатылым процесі кешіктіріледі. Бұл жағдайда банк тіпті пакетті бөлшектей алады. Кейбір банк қызметкерлері қателіктердің шегі үшін аз шыдамдылық танытады.
Банктегі қысқа сатылым процесі
Сатып алушылар банктен жауап алу үшін өте ұзақ уақыт күте алады. Листингтік агенттіктің банкке жүйелі түрде қоңырау шалуын және қысқа сауда-саттық процесінің мұқият ескертулерін сақтау қажет. Сатып алушылар қысқа мерзімде сатылымды мақұлдауды күткеннен шаршады, олар белгілі бір мерзім ішінде жауап алмаған жағдайда бас тартуға қауіп тудыруы мүмкін.
Мұндай қарым-қатынас өзін-өзі жеңу болып табылады және қысқа сатылым процесін тездетпейді. Егер сатып алушылар аз шыдамдылыққа ие болса, қысқа сатылым бұл үшін ең жақсы таңдау емес.
Бұдан басқа, сатып алушының агенті рұқсат бермейтін кредитормен сөйлесуге рұқсат бермейді, сондықтан сіздің агенттің банкке қоңырау шалуын сұрамаңыз. Бұл жұмыс істемейді.
Төменде банктегі сатылымның қысқаша сипаттамасы берілген:
- Банк файлды алғанын растайды. Бұл айына 10 күн қажет болуы мүмкін.
- Келіссөзшісіне тағайындалады. Бұл 2 немесе 3-тен 30 күнге дейін созылуы мүмкін.
- BPO тапсырыс берілді. Банк BPO-нің нәтижелерін бөлісуден бас тартуы мүмкін.
- Екінші келіссөзші тағайындалуы мүмкін. Бұл тағы 30 күнге созылуы мүмкін.
- Файл PSA негізінде шолу үшін жіберіледі. Бұл 2 аптадан 30 күнге дейін созылуы мүмкін.
- Банк барлық тараптарға Arm-Length Affidavit-ке қол қояды.
- Банк қысқа мерзімде сатуға рұқсат беру туралы хатты ұсынады .
- Сатып алушы жойылады.
Мен осы соңғы сызыққа аттандым, себебі кейде менің Sacramento қысқа сатылымын 3 немесе 4 рет сатуға мәжбүр болдым, себебі сатып алушы мәміле жасайды.
Сатып алушылар қызықтырады және тітіркендіреді, себебі қысқа сауда-саттық процесі соншалықты ұзағырақ болуы мүмкін, себебі кейде ешкімге айтпай-ақ, өз агенттерін әлдеқайда азайтады. Кейбір қысқа сатылымдар 2-ден 8 аптаға дейін қабылданады. Басқалары 90-нан 120 күнге дейін орташа есеппен алуы мүмкін. Қысқа сатылымның ұзақтығы, негізінен, банк емес, инвесторға байланысты.
Сауда-саттықтың қысқа мерзімде сатылатын агенті файлдың жоғарғы жағында тұрып, банктің есепшотын ұстап, сатудың қысқа мерзімін жеделдетуге көмектеседі. Банкпен аптасына кемінде бір немесе екі рет тексеру қажет. Қолайсыз келіссөз жүргізушілердің мінез-құлқын тану және ауыстыруды талап ету жиі қажет. Ескіргеннен қорықпаңыз.
Саусақтарыңызбен қиылысыңыз, келіссөз жүргізуші сіздің файлыңыздың қаншалықты жоғары болуын қалайды. Жиі толық пакеттерді алдын-ала жіберу үдерісті жылдамдатуға көмектеседі.
Кеңес: Уақыттың көп бөлігі, листингтік агент соңғы файлға жіберілгеннен кейін, мақұлдау келгенде туралы біраз түсінікке ие болады. Сол кезде сатып алушылар несиелік процесті бастауды қалайды, сондықтан банк 2 аптадан соң ғана жабу мүмкіндігін береді.
Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Калифорнияның Сакраменто қаласындағы Lyon Real Estate компаниясында брокер-ассистент болып табылады.