Оқырман былай деп сұрайды: «Мен барлық қате нәрселерді жасағандай сезінемін, мен осы жалға алған мүлікті нарықтың биіктігінде сатып алдым, екі жылдан кейін оны қайта қаржыландырдым және бөлмеге қосылдым, әйелі деп ойланып, Бұл күні келіп, енді су астындағы үйім ... Мен өзімнің инвестициялық құндылықтарымның сатылуын қысқарта аламын ба?
Жауап: Кейбір адамдар сатудың қысқа мерзімді нұсқасы жеке тұрғылықты жері бойынша ғана шектеледі деп ойлайды. Олар, бәлкім, мұны қабылдайды, себебі адамның үйді иемденіп алғаны немесе үйді иемденбейтіні туралы несие берушілердің белгілі бір түрлерінің көп бөлігі бар, бірақ бұл ең қысқа сатылымдармен байланысты емес. Тіпті 2011 жылғы ақпан айынан бастап дәстүрлі HAFA-ның қысқа сатылымға арналған нұсқаулығы бос үйге 12 ай немесе одан көп уақыт бойы бос отырмағанға дейін бос тұруға мүмкіндік береді.
Калифорнияда жақында біз сатушы үшін көп қабатты көп пәтерлі ғимарат саттық және жауапкершілікті толықтай босатпадық . Біліктіліктің басым бөлігі келесілерге байланысты болады:
- Сіздің несие түрі
- Сіздің кредиторыңыз
- Мемлекеттік заңдар
- Мүліктің түрі
- Қиындықтың себебі
Қысқа сатылымды жасау үшін қаржылық немесе өзгеше қиындықтар туындауы әрдайым қажет емес. Кейбір кредиттік институттар, мысалы, Банк Америка , өте қысқа сатылым.
Банк Американың бірнеше қысқа сатылым бағдарламалары бар, олар ешқандай қиыншылыққа тап болмайды. Осы бағдарламалардың кейбірі Сізге қысқа сауда жасауға, бірақ мүлде инвестициялық жылжымайтын мүлікке қатысты емес.
Инвестициялық мүлікте қысқа сатуға дайындық
Біріншіден, қиындықты жазу керек .
Мен жай ғана қиындықты көрсетудің қажеті жоқ деп айтқанымды түсінемін, бұл шындық. Бірақ сізге әлі де қиындықты жазу керек болуы мүмкін. Сізге неге қажет қысқа сатуды және орналасуын сұрату қажет болуы мүмкін.
Міне, кредитор сұрататын басқа құжаттар:
- Салыстырмалы нарықтық талдау. Сіздің агенттің құнды негіздеу үшін банкке жеткізу үшін ММА дайындауы мүмкін. Банк, ең алдымен, өзінің БПО-ға тапсырыс беруі мүмкін . Дегенмен, CMA сіздің сұранысыңыз бойынша сенімділік береді.
- Федералдық салық декларациясы. Барлық кестелер мен беттер. Егер сіздің салықтық декларацияңызда көрсетілетін басқа да инвестициялық жылжымайтын мүлікке ие болсаңыз, олардың барлығын бір уақытта қысқа мерзімде сату туралы мәселені қараудың жақсы уақыты болуы мүмкін.
- W2, 1099 немесе басқа табыстың дәлелі. Бұл сіздің салық декларацияңызды қоса жүретін құжаттар.
- Жалақы төлсипаттары . Клиенттің қысқа мерзімді сатылымы көбінесе сіздің ағымдағы кірісіңізді және оның жыл сайынғы сандарын көргісі келеді.
- Банктің есептері . Соңғы екі айдың кез-келген банк шоттарынан, соның ішінде зейнетақы қорларының толық парақтары. Банк зейнетақы қорларынан сатушының жарнасын сұрауға әдеттен тыс.
- Листингілік келісім. Бұл жылжымайтын мүлік сатушысы мен сіздің жылжымайтын мүлік сатушыңыз арасындағы келісім.
- Сатып алу туралы шарт. Сатып алу туралы келісім-шартта мүліктің сатылуына қолданылатын барлық шарттар, соның ішінде қаржыландыру түрі, егер бар болса, алдын-ала төлем және сату бағасы болады.
- Сатып алушының ақша қаражатын және / немесе алдын ала мақұлдау хатын дәлелдеуі . Сіздің кредиторыңыз сатып алушы білікті және мәмілені аяқтауға қабілетті екенін көргісі келеді.
- Болжалды жабылу мәлімдемесі немесе HUD-1. Ең төменгі желілік мәселелер көп. Әдеттегі емес шығыстар, бәлкім, рұқсат етілмейді.
Инвестициялық мүлікті сатудың артықшылықтары
Мен кейде кредиторлар жеке меншік тұрғындарды сатушылармен айналысқан кездегі инвестициялық жылжымайтын мүлік сатушыларымен жұмсақ болғанын байқадым. Сіз мұны басқа жолмен ойлайсыз, бірақ олай емес. Мен көбінесе ақшалай қаражаттардың қозғалысы немесе әлеуетті ризашылық үшін инвестицияларды ұстап отырғандығына күмәнданамын. Мәселен, егер жылжымайтын мүлдем керісінше болса, ол ақшалай қаражаттардың қозғалысы емес және инвестордың көзіне салынған инвестициялар деп қарастырылмайды.
Егер жеке тұрғылықты жер тым төмен болса, ол сіздің үйіңіз.
Көптеген адамдар негізгі тұрғын үй ретінде сатып алынған кезде инвестиция үшін үй сатып алмайды. Сондықтан резиденттікты қысқа мерзімде сату кезінде банктер басқа факторларды ескереді. Әдетте, су астында болу негізгі сатылымға қысқа сатуға себеп болмайды.
Сатушылар су асты үйіне ақша ағындары көп шықпаса, баспана сатқысы келетін сияқты. Егер банк сатушы салымын талап етсе, онда инвесторлар бұл ақшаны төлеудің жай-күйі болып табылады, өйткені олар теріс ақша ағындарын төлеуді түсінеді.
Инвестициялық жылжымайтын мүлікке қысқа сатылым жасау жиі тезірек және оңай. Несие есебіне жетіспеушілік туралы шешім қабылдамаған жағдайда, әдетте, кепілге салынған несие бойынша несие алудан аз болады.
Инвестициялық мүлікті қысқа сатылым ретінде сатуға болады
Кез-келген қысқа сатылымдағыдай, қысқа сатуға келісу алдында заңды және салықтық кеңес алыңыз. Үй сіздің артықшылықты режимді ала алатын тұрғылықты жеріңіз болмағандықтан, сіздің базаңыз мен сату бағасы арасындағы спредке салық салынуы мүмкін.
Сізге несиенің жетіспеушілігіне де ұшырауыңыз мүмкін, бұл сіздің қанша қарызыңыз бен банктің алған сомасының арасындағы айырмашылық. Көптеген Калифорниялық сатушылар мен құзыретті салық төлеушілерді заңдастырдым және заңды өкілдерім жиі осы екі мәселені шешу жолдарын тапты, бірақ басқа елдердегі сатушылар соншалықты бақыт алмады.
Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Калифорнияның Сакраменто қаласындағы Lyon Real Estate компаниясында брокер-ассистент болып табылады.