CMA Салыстырмалы Нарықты талдауды қалай қолдануға болады
Салыстырмалы нарықты талдау дегеніміз не?
Есептер салыстырмалы үй сатылымдар тізімінен 50 парақтық басшылыққа өзгеруі мүмкін, бірақ баяндаманың ұзындығы мен күрделілігі агенттің іскери тәжірибесіне байланысты.
Дегенмен, салыстырмалы талдаудың стандартты есептерінде келесі деректер бар:
- Белсенді листингі
Белсенді тізімдер сатуға арналған үйлер. Бұл листингілер тек қана сатып алушыларға арналған бәсекелестік болып табылады. Олар нарықтық құндылықты көрсетпейді, себебі сатушылар өз үйлері үшін қалағандарын сұрай алады. Бұл ешқандай баға шынайы емес дегенді білдірмейді. Ұсынылған сатылымдық бағалар нарықтық құнды көрсетпесе, ал сатушы сатып алушы нарықтарда , мысалы, көп сатылымға көп сатылмайды.
- Күтудегі тізімдер
Күту сатылатын үйлер - бұл бұрынғы келісім-шарт бойынша белсенді тізімдер. Олар әлі жабылмаған, сондықтан олар салыстырмалы сатылым емес. Егер листингтік агент сатуды өткізу туралы ақпарат алмасуға дайын болмаса, және көпшілігі - мәміле аяқталғанша нақты сатылған бағаны біле алмайсыз. Дегенмен, сату сатылымы нарықтың қозғалысын көрсетеді. Егер сіздің үйіңіз осы сату сатылымдарының тізім бағасынан жоғары болса, онда сіз ұзақ уақыт DOM-ке бетпе-бет келуі мүмкін .
- Сатылған тізімдер
Өткен үш айда жабылған үйлер сіздің салыстырмалы сатылымдарыңыз . Сатып алушы үшін сіздің үйіңізді бағалаған кезде сатушы сатылымы, сатылымы күтілмеген (үйіңіз сатылған кезде жабылған болуы мүмкін) сатылымдар. Салыстырмалы сатылымдарда ұзақ және қиын болыңыз, себебі бұл сіздің нарықтық құндылықтарыңыз. Сіз үш айдан кейін жақсы есеп шығаруға жеткілікті сатылым болмаған жағдайда 6 айлық компьюторды пайдалана аласыз.
- Базардан тыс / шығарылған / жойылған
Бұл әртүрлі себептер бойынша нарықтан шығарылған қасиеттер. Әдетте, үйлердің нарықтан кетуіне байланысты, себебі баға өте жоғары болды. Бұл топтың орташа бағасы әрдайым салыстырмалы сатылымдардың орташа бағаларынан жоғары болады. Дегенмен, тізімдер келесі себептер бойынша бас тартады :
- Сатушының өкінуі . Сатушылар өздерінің үйімен бөлісе алмай, енді сатпайтындарын шешеді.
- Тым жоғары бағаланған. Ешкім де ұсыныс жасамады, немесе қабылданбаған жалғыз ұсыныс төмен деңгейлі ұсыныстар болды , олар қабылданбады .
- DOM тым ұзақ болды. Агенттер кейде тізімдерді алып тастайды, сондықтан оларды жаңа тізімге енгізіп, көп сатып алушылар тартады.
- Жөндеу сұраулары . Үйлер бірде бір келісім-шарт бойынша және үйде тексерілгеннен кейін сатып алушы сатушыдан бас тартқан жөндеуді сұрады.
- Сатушы агент шығарған . Базарсыз сатушылар агентті өртеп, жаңа агентті жалдағаны әдеттегідей емес.
- Мерзімі өткендер тізімі
Бұл топ сатылымды өткізбегендіктен, ең жоғарғы орташа сату бағасын көрсетеді және, негізінен бағаланбаған болуы мүмкін. Мерзімі аяқталған тізімдердің кейбірі жаңа агентке жаңа баға бойынша тізімделген белсенді тізім ретінде көрсетілуі мүмкін. Листингтер ақ аяқталмайды, себебі олар агрессивті түрде сатылмаған немесе үй жөндеуге мұқтаж болған.
Салыстырмалы сатылымдарды зерттеу
Салыстырмалы сатылым - сіздің үйіңізге жақынырақ. Үш деңгейлі үйді бір қабатты үйге салыстыру қиын. Осы тізімнен үйіңізді үй өлшеміне, пішініне және күйіне негізінен ұқсас үйлерін таңдаңыз:
- Осындай квадратты суреттер
Бағалаушылар квадратты суреттерге негізделген үйлерді салыстырады. Үлкен шаршы метр үйлері квадрат кішігірім үйлерге қарағанда шаршы метрге кем. Орташа бағаланатын үйлердің арасында ауытқу идеалды түрде шаршы футтарда, плюс немесе минус бойынша 10% -дан 20% -ға дейін ауытқу керек.
- Құрылыстың ұқсас жасы
Ең дұрысы, үйдің жасы - ол салынған жылы - басқа салыстырмалы сатылған үйлердің бірнеше жылында болуы керек. Аралас жас бөлімшелері кең таралған. Мысалы, Сакраментодағы бір бөлікте бөлімше 1950 жылдары салынған үйлерден тұрады, содан кейін олар бірнеше ондаған жылдарға дейін 70-ші жылдарға секіреді. Үйлер бір-біріне жақын орналасқан болса да, 1950-жылдардағы кейіпкерлермен салынған үйлер жаңа Brady Bunch әріптестеріне қарағанда көбірек сатады. Егер сіздің үйіңіз 1980 жылы салынған болса, айталық, көшедегі жаңа үйлер көп сатылса, жаңа үй сияқты бағаны басқара алмайсыз.
- Ұқсас мүмкіндіктер, жаңартулар және күй
Бағалаушылар басқа үйлерде жаңартулар болса, сіздің үйіңізден құндылықты төмендетеді. Бассейндегі үй бассейні жоқ үйден өзгеше болады. Бассейндер сіз ойлағандай көп емес. Толығымен жөндеуден өткен үй тұрақтандырғыштан артық. Бір ваннасы бар үйлер екі немесе одан да көп ванналары бар үйлерге қарағанда арзан. Кейінге қалдырылған қызмет сізге қарсы болады.
- Орналасуы
Жылжымайтын мүлікке «орналасқан жері, орналасқан жері, орналасқан жері» бағаланғанын бәрі біледі, бірақ сіз мұның не екенін білдіңіз бе? Қаланың көрінісі бар үй, цемент қабырғасына қарайтын үйден де тұрарлық. Жіберілген крандарда орналасқан үйлер тыныш көшелердегі үйлерден айтарлықтай төмен. Үйіңізді ұқсас орындардағы адамдармен салыстырыңыз. Егер сіздің үй электр станциясынан көшеге шықса, электр станциясының әсерінен басқа үйлерді немесе басқа да жағымсыз жерлерден теміржол трассаларында орналасқан адамдарды іздеңіз.
Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Калифорнияның Сакраментодағы Lyon Real Estate брокерлік-ассоциациясының мүшесі.