Үздік листинг агентін таңдау критерийлері
- Үйіңіз үшін ең жоғары тізім бағасы
- Ең төмен комиссия
Бір қарағанда, сатушы: «Не?», - деп айтуы мүмкін. Себебі сатушылар ең жоғары бағаны талап етеді және ең төменгі комиссияны төлейді. Бірақ бұл екі критерий құзыретті агентті жалдаумен өте аз және көптеген жағдайларда мүлдем маңызды емес.
Неліктен қарап көрейік.
Ең жоғары ұсынылған тізім бағасы
Агенттер сіздің үйіңіздің сатылатыны туралы сізге айта алмайды. Бұл жаңылыс. Листингтік агенттің сіз салыстырмалы сатуды , сатылымдарды күтуді және белсенді сатуларды көрсете алады. Бірақ сіз сату бағасын таңдап алсаңыз, сатып алушы баға дұрыс екенін біледі . Агент сатып алушыны тартатын тізім бағасын ұсына алады. Онда ол қайда жүрсе, әдетте сатып алушыға қалдырылады.
- Листингтен өту үшін кейбір агенттер шындықты бұрмалайды.
Агенттер сіздің сату бағасына кепілдік бермейтіндіктен, ең жоғарғы бағаны ұсынатын листингтік агент өте жақсы болуы мүмкін. Агентке ұсынылған тізім бағасын қолдайтын нөмірлерді көрсетуін сұраңыз. Егер агент ешқандай статистикаға ие болмаса немесе үй сату басқа ауданда болса, бұл қызыл жалау болуы мүмкін.
- Сізге ауқым беретін листингтік агентті іздеңіз.
Әрдайым емес, баға диапазоны жиі кездеседі. Ол төменгі деңгейге қарағанда 10 000 доллардан асуы мүмкін немесе спред жоғары болуы мүмкін. Көптеген факторлар, оның орналасқан жері, нарықтың температурасы және үйдегі жақсартулар.
- Баға беру - бұл өнер.
Ұсыныстың ең жақсы уақыты - нарықта алғашқы 30 күн ішінде. Жиырма бір күн тамаша. Егер үй дұрыс бағаланса, сізге ұсыныс жасалады. Егер ол тым жоғары бағаланса, ешқандай көрсетілім болмауы мүмкін; Сатып алушылар сіздің үйіңізден бас тартады және сіз сатып алушыларға өзіңіздің үйіңіздегі ненің қате екенін сұрап қалдырып , бағаны төмендете аласыз.
Комиссия негізінде агент таңдау керек пе?
Жылжымайтын мүлік агенттері тең емес; әрқайсысы ерекше. Агенттердің 10% -ы бизнестің 90% -ын құрайды. Олардың әрқайсысында өз маркетингтік әдістері мен жарнамалық бюджеті бар. Үлкен жарнамалық бюджеті бар компанияны таңдап, оған сәйкес келетін компанияларды таңдағанда , сіз ең жақсы сатып алушылардың көп санына көбірек ұшырауыңыз мүмкін. Көптеген сатып алушыларға қол жеткізу жақсы ұсыныстың жақсы мүмкіндіктеріне тең.
- Неліктен агент бәсекелестерден азырақ жұмыс істейді?
Брокер немесе жылжымайтын мүлік жөніндегі агент жылжымайтын мүлікке ақы төлеуді әрдайым жеңілдетеді . Кейде бұл агенттің бәсекелес бәсекеге қабілетті бизнеспен бәсекелесуге болатындығының жалғыз жолы, өйткені агент қызметте, білімде немесе келіссөздер жүргізу дағдыларында бәсекелестіктен бөлек тұра алмайды.
Егер агент бір үстелге әкелетін болса, арзан ақы болса, өзіңізге не үшін қажет екенін сұраңыз. Агент бизнеске немесе жарамсыз деп үміттенбейді ме? Сіз үмітсіз агентпен жұмыс істегіңіз келе ме?
Кейде толық қызмет көрсететін агенттер ерекше жағдайларда, мысалы, төменгі комиссия туралы келіссөздер жүргізеді :
- Сіз бір үй сатып алып, бір мезгілде үй сатып, бір агентге операция жасайсыз. Мен мұндай жеңілдіктер бермеймін, бірақ кейбір агенттер болады.
- Сіз сатылымға, жарнамаға, маркетингке және барлық шығындарға ақы төлеуге дайынсыз.
- Көптеген мәмілелердің пайда болуына әкеп соғатын агентге көбірек бизнеске сілтеме жасайсыз.
- Бірнеше үйді сатасыз.
- Толық комиссияны төлеу үшін жеткілікті қаражатыңыз жоқ.
- Агент сізді ақысыз іс ретінде қабылдайды.
- Егер агент бәсекелестің ақысы болмаса, агент листингтен айрылады.
- Агент толығымен комиссияны толығымен толтырады.
Егер сіз ұқсас қызметтерді ұсынатын және олардың арасында шешім қабылдай алмайтын агенттермен сұхбаттасаңыз , әр агент тізімінің түпнұсқасы мен соңғы сатылым нөмірлерінің парағын қараңыз. Ең төменгі жалақы агенті бағаны төмендетуді және DOM-ны ұзағырақ көрсетеді. 5% және 6% -ды алатын агент арасындағы айырма 1% құрайды. Өзіңіздің үйіңіздің белсенді нарыққа шығуына мүмкіндік бермейтін төменгі жалақы агентін таңдағандықтан, бағаның түсуі 2% азайған жағдайда өзіңізге қалай шығуға болатынын сұраңыз.
Кеңес: Үйіңіз қиын сатылымда орналасқан болса, қиын сатылатын үйлерді сату тәжірибесі бар агентті қарастырыңыз.
Агент-маркетингтің маңыздылығы
Қымбат автокөліктен немесе сәнді киімнен басқа, жақсы листингтік агент маркетинг арқылы тұрады және өледі. Маркетинг үй сатады. Агенттердің маркетингілік жоспарының толық көшірмесін қарап алуды сұраңыз. Сіздің үйіңізді сату үшін агент қандай қадам жасайды? Төменде сіз күткен ең төменгі сүйек кемшіліктері:
- Кәсіптік белгілер, оның ішінде агент ұялы телефон нөмірі.
- Lockbox .
- Құлыптау жәшігіне кірудің күнделікті электрондық мониторингі.
- Сатушыға сатып алушының анықтамасы / кері байланыс туралы кейінгі есептер.
- Брокердің алдын ала қарауы.
- Брокерлік / кеңсе превьюларына ынталандыру.
- Кезеңдік кеңестер .
- Сандық мақсатты маркетинг.
- Жергiлiктi газеттерде жарнамалау, егер ол кепiлдiк берiлсе ғана. Газеттер - бұл пассаж.
- 36+ кәсіби фотосуреттермен MLS әсер етуі.
- Виртуалды тур .
- Негізгі веб-сайттарға тарату.
- Төрт түсті флайер, егер кепілдік берілсе. Көптеген баспалар да бар.
- Сатып алушыларға арналған флайерлерді қаржыландыру.
- Орналасқан жерін көрсететін екі ашық үйдің ең азы - кандидат.
- Жақын маңдағы көршілерге, қала сыртындағы сатып алушыларға / брокерлерге тікелей хат.
- Риэлторлар кеңесі мәжілістеріне экспозиция.
- Сатып алушы бойынша сатушыларға кері байланыс қоңырауларға және сатып алушы көрсетулеріне қол қояды .
- 30 күн өткеннен кейін жаңартылған CMA.
- Электрондық пошта бәсекелесетін жаңа тізімдердің арналары.
- Таяудағы оқиғалар туралы жаңалықтар, үрдістер және соңғы сатылымдар.
Есіңізде болсын, бірде-бір тактика үй сатпайды. Бұл үйлерді сататын барлық әдістердің үйлесімі.
Жақсы листингтік агентінің сипаттамасы
Сіз листингтік агентмен бір ай немесе екі немесе одан да ұзақ уақыт бойы қарым-қатынаста боласыз. Сізге ұнайтын және байланыстыратын агентті таңдаңыз. Міне, кейбір сипаттамалардың сатушылары агентке алғысын білдіреді:
- Тәжірибе. Жаңа агенттер бизнесті басқа біреуге үйретсін.
- Білім беру. Дәрежелер мен сертификаттар туралы сұраңыз.
- Адалдық. Интуицияға сеніңіз. Сенің агентің жүрегіңде сөйлеу керек.
- Желіге қосылу. Бұл халықтық бизнес. Кейбір үйлер агенттер басқа агенттермен байланысқандықтан сатылады.
- Келіссөздер жүргізу дағдылары. Сіз агрессивтік келіссөз жүргізгіңіз келеді, біреу сіздің қаражатыңызға жылдам сатылым жасамайды.
- Жақсы коммуникатор. Сатушылар байланыс пен қолжетімділік кілті деп санайды.
Ақырында, жеке кепілдеме сұраңыз. Егер агент қызметіне кепілдік бермесе және сұраныс бойынша листингтен босатылса, сол агентті жалға алмаңыз.
* Топтың жетекші өндірушілері, әдетте, жеңілдіктер ұсынбайды, себебі команда көшбасшы сатып алушылармен жұмыс істемеуі мүмкін. Ол сатушыны мәміленің аяқталуына байланысты команда мүшелеріне тағайындауы мүмкін.
Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Калифорнияның Сакраменто қаласындағы Lyon Real Estate компаниясында брокер-ассистент болып табылады.