Тұрғын үйлер нарығында нөлдік күндерді көрсету
Сатып алушы нарығында ДОМ әдетте жоғары болады, себебі түгендеу сатуға ұзақ уақыт кетеді. Сатушы нарығында ДОМ аз.
Нарықтағы күндер. Нарықтағы орташа күндерді анықтау үшін, агенттер соңғы 30 күнді сатылған тізімдерге алты айға дейін қабылдайды, нарықтағы күндерді қосады (әр листингтен бұрын күтілуде) және бұл соманы тізімдер санына бөліңіз.
Мысалы, егер алты тізім желтоқсан айында күткен күйге келсе, яғни сатушы сатып алушының ұсынысын қабылдады, бірақ ол әлі жабылмады - және осы тізімдердің үшеуі нарықта бес күн болды, бір тізім нарықта 21 күн болды және екеуі ұсыныс қабылданғанға дейін 30 күн бұрын тізілді, алдымен нарықтағы барлық күндерді біріктіреді. Желтоқсан айындағы орташа күндер осы мысалда 5 + 5 + 5 + 21 + 30 + 30 қосылады, бұл 96 күнге тең. Содан кейін 96 листинг бойынша 96-ға бөлу нарықта 16 орта күнді құрайды.
Нарықтағы орташа күндер ме?
Қандай маңызды? Нарықтағы орташа 16 күн немесе әрбір тізімдегі нарықтағы күн саны? Егер сіз сатып алушы болсаңыз, онда бұл, әрине, бұл маңызды нәрсе сатып алғыңыз келетін үй. Егер сіздің үйіңіз 17 күн бойы нарықта болған сатушы болсаңыз, сіз өткен айда сатылған үйлердің 50% төменгі деңгейіне түсесіз.
Сатып алушылар нарықтағы күндерді қалай көреді
Бұл туралы ifs, ands немесе buts жоқ. Сатып алушылар нарықта ауқымды күндерді көргенде, олар сатушыны сатуға мәжбүр деп санайды, өйткені үй әлі де нарықта. Сатып алушылар сондай-ақ, басқа сатып алушыларға оны өткізуге мәжбүр болған үйде дұрыс емес нәрсе болуы мүмкін деп санайды. Алайда, бұл екі жорамал дұрыс емес болуы мүмкін.
Үйлер келесі себептер бойынша нарықта жұмыс істей алады:
- Жалпы себебі - бұл артықшылық.
Агент лизингке «сатып алған» болуы мүмкін, себебі сатушыны үйге сену нарыққа қарағанда әлдеқайда арзан. Агентке әдейі бағаланған листингті қабылдау әдеттен тыс емес. - Аз сатушының мотивациясы.
Кейде сатушылар бұл бағаны төлеуге ақылсыз адам таба алатынын білу үшін, баға деңгейін тым жоғары бағамен «сынап көруді» қалайды. Бұл сатушының қате қатесі ретінде белгілі. - Қабырғалар.
Сатушылар баға бойынша тоқтап, нарықты сұраныс бағасына дейін жапқанша күте тұруға дайын. - Төмен жылжымайтын мүлік нарығы.
Сатып алушы нарықтарында сатушының сатушыларға қарағанда үйді сатуға ұзағырақ уақыт кетуі мүмкін. Сатушы нарығында бес күн ішінде сатылатын үй 90 күннен төмен жылжымайтын мүлік нарығында сатылуы мүмкін. - Көрсету мүмкін емес.
Егер жылжымайтын мүлік жалға алса, жалға алушыдан кездесуді алу қиын болуы мүмкін. Көптеген жағдайларда, құлыптау құрылғысы бар үйлерде жоқ адамдарға қарағанда жиі көрсетіледі.
- Көрсету мүмкін емес.
Кейде сатушылар сатып алушылар оны көруге дайын болғанға дейін өздерінің үйлерін сатады. Олар лизингтің алғашқы 30-дан 60-күніне дейінгі мерзімде қайта сатуды немесе сурет салуды аяқтауы мүмкін. - Көрсету уақытын қысқартады.
Кейбір сатушылар сатып алушы дүйсенбі күні таңғы сағат 9-ға немесе жұма күнгі 5-тен 6-ға дейін қатаң көрсету уақыттарын сақтайды деп ойлайды. Сатып алушылар өз турларына сәйкес экскурсиялық үйлер. Егер сіздің үйіңіз сатып алушы оны көргісі келсе, олар оны көрмеуі мүмкін - Комиссия төмендетілді.
- Сатып алу агенттері барлық тізімдерді көрсетуі керек болса да, көптеген агенттер бәсекелес үй сияқты комиссияны төлемейтін үйлерді көрсетуден бас тартады. Көбінесе бұл үйлер жеңілдік брокері болып саналады.
- Кішкентай Интернет немесе MLS экспозициясы.
Егер үйде MLS- де бір фотосурет бар болса, онда сатып алушылар тізімге өтуі мүмкін және орнына бірнеше фотосурет бар екендігін көру үшін үйлерді таңдайды.
Агенттер нарығында күндерді қалпына келтіруге көмектесетін практика
Көптеген жылжымайтын мүлік агенттерінің арасында кең тараған тәжірибе - белгілі бір саннан кейін листингтен шығып, оны жаңа листингке айналдыру. Агенттер нарықта нөлдік күндерді көрсетуге тырысады, себебі сатып алушылар жаңа тізімдерге қарай тартылуын біледі.
Көптеген сатып алушылар бұл тәжірибені ұнатпайды, себебі олар нарықта күн санының нақты көрінісін емес, жаңылыстыратындығын сезеді. Үйде 60-тан 90 күнге дейін нарықта болғаннан кейін, ол жаңа листинг ретінде нарыққа шыққаннан кейін бес күн ішінде сатуға болмайды.
Кейде тізімдер мерзімі аяқталады. Көптеген агенттер 90 күн ішінде листингке қатысады және тізімнің мерзімі аяқталған кезде, жаңа агент тізімге енеді және бірінші агент жұмысының нәтижесін алады. Егер сіз осы агентке риза болсаңыз, бар агенттеріңізбен айналысуға болады.
Нарықтағы жинақталған күндерді анықтау
Кейбір MLS жүйесі агенттер листингтен бас тартуға және оны листингтен бас тарту немесе мерзімінің аяқталуынсыз жаңа тізімге енгізуіне рұқсат беруден бас тартады. Кез келген жағдайда, агентке нарықтағы күндер санын анықтау оңайырақ; Сатып алушы үшін бұл оңай емес.
- Листинг тарихын тексеріңіз.
Бір жолы - мүліктің мекен-жайын MLS-ке қайталау, мерзімі өткен немесе шығарылған тізімдерді табу. Sacramento MLS-де бұл мүліктің «тарихын» тарту сияқты белгілі. - Жиынтық DOM іздеңіз.
Кейбір MLS листингтердің өзгергенін өзгертіп, листингтің өзінде нарықтағы жинақталған күндерді қамтиды. - Агентіңізден сұраңыз.
Егер сіз маңайдағы маманмен жұмыс жасасаңыз, сіздің үйіңіз бұрынырақ тізімге енгізілген болса, қанша және қаншалықты ұзақ уақыт бойы сіздің агенттің жақсы идеясы болады. - Листингтік агент сұраңыз.
Жылжымайтын мүлік агенттері мүлікті бұрмалайтындықтан, листингілік агентден тікелей сұрақ қоюыңызға болады. Үйдің нарыққа қанша уақыт кететінін сұрамаңыз, себебі бағаның төмендеуі мүмкін болғандықтан, агент сізге нарықтағы күндерді жаңа бағамен айтып беруде ақталған болады. Өтініштің мерзімі өтіп кеткенін / алынып тасталғанын немесе күшін жойғанын сұраңыз. Ерекше болыңыз. - Онлайн іздеу.
Мүлік мекенжайын Google немесе Yahoo сияқты іздеу жүйесінде бірнеше түрлі жолмен енгізіңіз. Алдыңғы онлайн-тізімдерінің бәрі қалқымалы болуы керек. - Көршілер сұраңыз.
Көршілер өз аймақтарында болып жатқан нәрселерді біледі және көбінесе үйдің қанша уақыт бойы нарықта болғанын айтудан қуанышты.
Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Калифорнияның Сакраменто қаласындағы Lyon Real Estate компаниясында брокер-ассистент болып табылады.