Үйдегі іскерлік кеңселердің құнсыздануына қатысты салық сұрақтары жауап берді
Алдағы бірнеше жылда үйімді сатамын деп жоспарлап отырмын. Мен оның бөлмесінің бірін тек менің бизнесім үшін үй кеңсесі ретінде қолданамын. Мен кеңседе толтырылған барлық жабдықтар мен жиһаздарды есептен шығарып тастағандай, мен үйдегі кеңселерді амортизацияның пропорционалды үлесі мен бөлмедегі бизнеспен байланысты басқа да шығындар үшін талап етемін. Менің үйімді сатқан кезде салық ережелері қалай жұмыс істейді?
Жауап:
2002 жылға дейін сіздің іскерлік мақсатыңыз үшін резиденцияңыздың бір бөлігін пайдаланған болсаңыз, содан кейін үйіңізді сатсаңыз, ереже қатаңырақ болды. Иә, заң салықтардан құтылу - негізгі тұрғылықты жерді сатудан түскен пайдаға тыйым салады. Шығаруға арналған сома жеке адамдар үшін 250 000 АҚШ долларын құрайды және жұбайлар жұбайларға бөлек кіріседі , ал 500 миллион доллар ерлі-зайыптылар үшін бірлескен табыс қайтарады . Алайда, бұл ережелер тұрғылықты бөлігіне жататын пайданың бөлігін ғана алып тастауға рұқсат берді, бұл қызметтің бөлігінде пайда алу үшін тыйым салуға тыйым салады.
Тұрғын үй бизнесіне қарсы іс-әрекет
Іс жүзінде, IRS бұл сатылымды екі бөлікке сатқан секілді жасады: біреуі - резиденция және басқа да жылжымайтын мүлік. Демек, сіз тұру және іскерлік пайда үшін бөлек есептеулер жүргізіп, сату бағасын бөліп, сату шығындарын және тұрғылықты жері мен бизнес бөліктерінің негіздерін саттық.
IRS ескі ережелерді жойып, оларды тұрғылықты жер мен бизнес арасында бөлуді тоқтататын жаңалықтармен алмастырды. Сатылым - бірыңғай мәміле, себебі үй кеңсесі мен тұрғын үй бөлігі бір үйде - «тұрғын үй бірлігі» болғандықтан, агенттік нормативтік актілер бекітілген. Тиісінше, сізге ұқсас біреу бизнес үшін үйдің бір бөлігін пайдаланғанына қарамастан, бүкіл пайдасын алып тастай алады.
Амортизацияны қалпына келтіру
Бұл үзіліс қосарланған пайдаға жол бермеуге арналған «қайта басып алу» шектеуіне жатады. Сіз 1997 жылдың мамыр айынан кейін үйдегі кеңседе рұқсат етілген немесе рұқсат етілген амортизациялық аударымдарға тең болатын пайданың бөлігін алып тастайсыз. Оның орнына сіз сол бөлікке салық төлейсіз. Рұқсат етілген немесе рұқсат етілген болса, сіз бұрын талап еткеніңізді немесе, егер сіз талап еткеннен аз талап қойсаңыз, талап етілетін соманы білдіреді. Осыған байланысты, жаңа ережелер ескі ережелердің орындалуына байланысты ерекшеленбейді.
IRS-нің жетістігі - сату алдындағы жылдардағы салықтарды төмендетуге мүмкіндік беретін амортизацияны есептен шығаруды қалпына келтіру. Егер сіз осы бөлмені іскерлік себептермен пайдалануды тоқтатсаңыз да, сатылым күнінде аяқталатын бес жылдық кезеңнен кем дегенде екі жыл бойы негізгі үй тұрып жатырса да, агенттік әлі күнге дейін қайтару ережелерін қолданады.
Қайта басып шығарудан босату
Қайта басып кетуден босату үшін біліктілігін алу үшін сіз «тиісті жазбалар немесе басқа да дәлелдемелер» арқылы көрсетілуіңіз керек - әдетте өткен шығындар жеткілікті болуы керек - «амортизациялық аударым рұқсат етілген мөлшерден аз болған». бұл мүмкін болатын соманы алып тастау мүмкін емес. «
Мысалы, үйдегі кеңсе сізді амортизацияға талпындырады деп сендіреді, бірақ сіз ешқашан ешқандай талап қойғаныңызды көрсете аласыз.
Содан кейін алып тастау сомасының азайып кетуі және қайтарылмауы мүмкін емес.
Салық міндеттемесі қайтарылған амортизацияға байланысты
Қайта бағаланған амортизация ұзақ мерзімді капиталға салынатын пайда үшін 15 пайыздан жоғары пайыздық мөлшерлеменің орнына, ең жоғарғы ставка бойынша салық салынатын болады. Бұл қайтарылған соманы D нысанындағы (Капитал пайдасы мен шығындары) № 4797 нысаны туралы хабарлау (Бизнес мүлкін сату). Плюс жағынан жылжымайтын мүлік салығы мен ипотекалық несие сияқты басқа шығындарды қайтаруға болмайды.
Салыққа қатысты кез-келген мәселелермен қатар, өзіңіздің салық төлеушілеріңізбен кеңесіңіз.
Джулиан Блок - адвокат, синдикатталған журналист және IRS-тың бұрынғы арнайы агенті (қылмыстық тергеуші). Бұл мақала брошюрттан рұқсат алды: «Салықтарды үнемдеуге арналған Сатушы схемасы: кез келген сатушыға төменгі салықтарға арналған қарапайым тәсілдер, заңдық ең төменгі мөлшерге дейін», ол $ 19,95 мөлшерінде кейінге қалдырылған көшірмесін J. Block, 3 Вашингтон штаты, №1-Г, Ларчмонт, NY 10538.
Бұл жазба бойынша Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006 - Сакраменто, CA-дегі Lyon Real Estate-де брокерлік-ассистент болып табылады.