Комиссияны қысқарту үшін агентіңізден қалай сұрауға болады
Кейбір агенттерге қажет емес болғандықтан.
Агенттердің қалай төленетінін түсіну
Комиссияның пайыздық мөлшерлемелері брокерлердің арасында компанияның саясаты мен агентінің өндірісіне байланысты өзгереді. Жылына 100 транзакцияны жабатын жоғары өнімді агент, әдетте, екі ай сайын бір мәмілені жабатын агентге қарағанда әлдеқайда көп бөлінеді. Тек лицензияланған жылжымайтын мүлік брокерлері комиссия алады. Брокерлер агенттерді пайдаланатын келісімдер жасайды және, өз кезегінде, агенттерге, әдетте, тәуелсіз мердігерлер ретінде төлейді.
Сатушы төлеген комиссиялар листингілік тарапқа шамамен жартысын, ал қалғаны сатушы тарапқа бөлінеді; бұл әрдайым 50/50 бөлімше емес. Листингілік агенттер сатып алушыларды таныстыратын агенттерге қарағанда көбірек өсу үрдісі.
Неге агенттердің бәрі сол комиссияны тапсырмайды?
Көптеген жағдайларда олар жергілікті әдет-ғұрып бойынша жұмыс істейді. Сіз жеңілдік агенттерін, жоғарғы өндірушілер агенттерін, маңайдағы мамандарды, ардагер агенттерін, жаңа агенттерді, жарты есе агенттерді және әр түрлі мөлшерде және түстегі заттарын табасыз.
Агенттер бір-бірімен бірдей емес. Комиссияға негізделе отырып, ешқашан агентті таңдауыңыз керек. Сіз неғұрлым қымбат агенттердің қызметтерін ұсынып, олардың сатушыларына пайда модельдерін арзан агенттері жасамайтынын біле аласыз. Жалпы алғанда, агенттер, әдетте, өздері тұрып жатқан ақшаны төлейді. Олар бірдей ақыға ие емес.
Типтік таза пайда
Қанша агенттер жасайды? Мысалы, Мэридің сатып алушысы $ 150,000 үй сатып алады. Комиссияның жалпы сомасы 7% -ды құрайды, ал листингілік брокерге 4% және сату брокеріне 3% келеді. Мэридің брокеріне 4,500 АҚШ доллары төленді. Мэриге 50% жеңілдік 8% франшиза сыйақы. Мария $ 2,070 алады. Оның үстіне, Мэри әлеуметтік төлемдерді, федералды және мемлекеттік табыс салығын төлеуге жұмсау үшін оның үстеме шығыстарын 22% -ға үнемдейді және 30% үнемдейді. Мэри $ 993.60 таза пайда құрады.
Егер Мэри ай сайын тек бір транзакцияны жауып тастаса және тәуліктік 40 сағаттық аптаға жұмыс жасаса, ол ай сайын сағатына 5,78 долларды құрайды. Егер ол бір айда екі мәміле жасаса, онда Мария Мэри үй қоймасындағылармен бірдей болады. Әрбір жылжымайтын мүлік агенті өлтірмейді. Көптеген адамдар аз уақыт кетеді, ішінара зейнетке шығып немесе екінші жұмысқа орналасуда.
Бірдей агентпен сату және сатып алу
Мәриямға өз үйін сатуға ұсыныс жасайтын болса, сондай-ақ үй сатып алуды ұсынса, оның комиссиясының бір бөлігін жеңілдететіні туралы сұрауға болады, бірақ Мэри келіспеуі мүмкін. Теорияда бұтаның екі құсы қолында біреуден жақсы екендігі туралы айтылады. Басқаша айтқанда, егер Мария сіздің листингілік агенті болса , ол комиссияның листингтік жағын табады.
Сонымен қатар, басқа үй сатып алуға көмектесу арқылы, ол сол транзакцияның сатушы тарапын табады. Бір кісі. Екі мәміле. Бірақ бұл одан да көп нәрсе.
Агенттер бар, олар сіздің агенттігіңіз арқылы үй сатып, сатсаңыз, сізге жеңілдік ұсынатын болады. Жеңілдік төлемінен бас тартқан жылжымайтын мүлік агенттері екі транзакция бір-бірінен бөлек, деп санайды. Олар сатушының және сатып алушының бірдей адам немесе екі түрлі және байланыссыз тұлғалар болып табылатынын жеке жұмыс көлеміне әкеледі.
Мәриям екі есе көп ақша табу үшін өзіңіздің листингтік комиссияны сізге жеңілдетсе, ол оны ренжітуі мүмкін. Ол сондай-ақ комиссияның сатушы жағына соғылуы мүмкін, себебі ол басқа агенттер келіссөздер жүргізгені үшін ақы алмайды. Мәриямды «үзіліс жасау» үшін сендіру үшін, Мэриге жолдан басқа бизнес жіберіп, жолдама сияқты басқа да ынталандыруды ұсынуға тура келуі мүмкін.
Сол агент сізді және сатып алушыны танығанда
Бұл қос агенттік деп аталады, ал кейбір мемлекеттерде тіпті заңды емес. Бірақ бұл заңды болғанда, Мэри комиссияның екі жағынан да, листингтен және сатудан түскен ақшаны да алады. Бұл транзакцияны қосарланған деп атайды. Бірдей жеке меншік, бірақ жеке мүдделері бар екі жекелеген тарап және сотқа жекелеген қабілеттер. Мэри енді қосалқы агент ретінде жоғары жауапкершілікті қабылдады.
Кейбір мемлекеттерде қосарланған агенттер транзакциялық агенттер ретінде жұмыс істеуі керек, олар ешкімнің жағына ие болмайды. Құжаттарды өңдеуді қоспағанда, олар кеңес немесе көбірек көмек ұсынбайды.
Кейде еліміздің белгілі бір бөліктерінде сатушылар пайдаланатын қарапайым тактика листингтік агенттікке сатушы мен сатып алушының өкілі ретінде аяқталатын болса, комиссияны төмендетуге келісім беруі туралы сұрауға болады. Сіз листингілік келісімге қол қойған кезде немесе сізде ұсыныс алған кезде келіссөздер жүргізу мүмкіндігіне ие боласыз, бірақ бұл сценарийді листинг басында талқылаған болсаңыз жақсы.
Есіңізде болсын, бұл келіссөздер толқыны болуы мүмкін. Бұл лизингтік агенттің өзіңіздің сатып алушыңызға өзіңіздің үйіңізді сатуға ұмтылысы немесе ынтасы төмендейді. Сіздің үйіңізді барлық қол жетімді сатып алушыларға сатуға арналған заңды фидуциарлық жауапкершіліктен бөлек, оның ақысы төмендетілгенде үй сатып алу үшін сатып алушыға оны ынталандыруға не себеп болады? Әсіресе, егер ол осы сатып алушыны басқа біреудің тізіміне сатса және көп төлесе. Бірақ алдымен сұрай беріңіз. Көптеген агенттер «айнымалы комиссияға» келіседі, себебі олар екі жақтың мүдделерін білдірмейді, сондықтан олар ештеңеден бас тартпайды.
Бірнеше сатылымдар, сол сатушы
Бір сатушының бірнеше эксклюзивті тізімдеріне айырбастау комиссияларын төмендету байланысты:
- Доллардың көлемі
- Сатудың қарапайымдылығы
- Нарықтық ұтқырлық
Егер осы айнымалылардың үшеуі агенттің пайдасына кірсе, бұл келіссөздер жүргізудің ақылсыздығы және жеңу үшін ең жеңіл келіссөздер болуы мүмкін. Дегенмен, тағы да әр агент мұны қабылдамайды. Әсіресе, кіріс ағыны күшті жоғары өндірушілер. Егер сіздің тізіміңізге қажеттілік болмаса, 5 листинг ұсыныс үлкен ынталандыру емес.
Аудандарды бақылайтын агенттер
Жыл сайын белгілі бір салада бизнес ісін жасайтын агенттер, әдетте, осында және онда нүктені жеңілдетеді. Бұл агенттер жоғары комиссия сұрауы мүмкін, бірақ егер басқа агентден бәсекелестік болса, комиссияны төмендетуге келіседі. Егер Сізге жоғары комиссияны ұсынған агенттік ұнаса, бірақ аз тапсырманы орындауға келіскен екінші адаммен сұхбаттасаңыз, бірінші агентті қайтарып алып, екінші агентінің ақысын ұсыныңыз. Түсіндіріңіз. Есіңізде болсын, бұл ақжарқын: Сіз өзіңіз төлеген нәрсені көбінесе дұрыс деп санайсыз. Сізге ең жақсы агентті жалдауға мүмкіндігіңізді жоғалтатын комиссияларға ілінбеңіз.
Мен осы тактиканы қолданатын Элк Гроу қаласында сатушыны еске түсіремін. Мүмкін ол менің мақаламды оқыған шығар? Ол мені басқа агенттің комиссиясына сәйкестендіруді өтінді. Мен бұл ұғымды қабылдамаған кезде, ол жылай бастады. Бірақ мен сені қалаймын, ол қостады. Ол тек менің комиссиямды төлеуді қаламады. Сондықтан, ол менің қызметтеріме ұнады, бірақ тек жеңілдікпен. Мен оған сәттілік тілеген едім. Бұл жұмыс істемейді.
Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Калифорнияның Сакраменто қаласындағы Lyon Real Estate компаниясында брокер-ассистент болып табылады.