Тұрғын үй сатып алу сіздің өміріңізде жасаған ең үлкен инвестиция бола алады және көптеген нарықтарда тұрғын үй бағасы бірнеше жүз мың доллардан асады.
Дегенмен, өндірілген үй-жайлар үйлердің үйіне қарағанда әдетте қолжетімді болады, сондықтан олар үйге иелік етеді. Әсіресе төмен табыстары бар тұтынушыларға және ауылдық жерлерде тұратын адамдарға (мердігерлер мен материалдарға қол жетімді емес), өндірілген тұрғын үй жалғыз нұсқа болуы мүмкін.
Mobile, Manufactured және Modular
Тұрмыстық несиелерді талқылау кезінде кредиторлармен қолданылатын терминдер маңызды болуы мүмкін. Сіз «ұялы үй» деп аталатын нәрсе, ең алдымен, «дайындалған үй» болып табылады (үйде болса да - немесе бірде - ұялы). Бейресми пайдалану үшін термин жұмыс істейді, бірақ көбінесе кредиторлар мобильді үй ретінде санатына жататын мүлікті несиелендіруден аулақ.
- Жылжымалы үйлер - 1976 жылдың 15 маусымына дейін жасалынған зауыттық үйлер. Олар өте жақсы үйлер болуы мүмкін, бірақ оларды реттеушілер белгілі бір қауіпсіздік стандарттарын талап етпей тұрып салынды, және көпшілігі (бірақ бәрі емес) кредиторлар бұл мүліктерге қарыз беруді қаламайды.
- Өндірілген үйлер - 1976 жылдың 15 маусымынан кейін салынған зауыттық үйлер. Бұл үйлер 1974 жылы жасалған «Өндірістік тұрғын үй құрылысы және қауіпсіздік стандарттары туралы» заңға бағынады және АҚШ Тұрғын үй және қала құрылысы басқармасы (HUD) . Бұл ережелер жиі HUD кодексі деп аталады. Өндірілген үйлер тұрақты металл шассиге салынған және орнатқаннан кейін жылжуға болады (орнатудан кейін үйді жылжыту қаржыландыруға кедергі келтіруі мүмкін).
- Модульдік үйлер - орнында жиналған зауыттық үйлер және сайттар салынған үйлер (HUD кодексінен басқа) сияқты жергілікті құрылыс кодекстерінің барлығын қанағаттандыру үшін қажет. Олар әдетте бетон негізіне тұрақты орнатылады. Мүгедектер үйлері сияқты модульдік үйлер құндылықтарға ие және өндірілген немесе жылжымалы үйлерден көп бағалайды, сондықтан модульдік үйлер үшін несие алуға жеңілірек болады.
Қарызды қайда алуға болады
Өндірілген және жылжымалы үйлерді қаржыландырудың бірнеше жолы бар. Кез келген несие сияқты, ол бірнеше түрлі несие берушілер арасында дүкенге ақша төлейді. Пайыздық мөлшерлемені , ерекшеліктерді, жабылу шығындарын және әрбір қарыздың басқа да ақысын мұқият салыстырыңыз. Әсіресе мобильдік үйде несиелермен бірге несие түрін (немесе сіз жұмыс істейтін кредитордың) маңызды.
Бөлшек сатушылар: Өндірілетін үйлерді сататын құрылысшылар әдетте клиенттерге үй сатып алуды жеңілдету үшін қаржыландыруды ұйымдастырады. Кейбір жағдайларда, жаңа үйді сатып алу кезінде құрылыс салушының қарым-қатынасы қаржыландыруға арналған жалғыз нұсқа болып табылады. Дегенмен, құрылтайшыңыздан басқа (аффилиирленген емес) кредиторлардың тізімін сұраңыз.
Мамандандырылған кредиторлар: Бірнеше ипотекалық кредиторлар мобильдік және өндірістік үй-жайларға (және қажет болған жағдайда) несиелерге маманданған. Кез келген кредитор сатып алуды қаржыландырса да, мамандандырылған несие берушілер өндірілген үй сатып алу аспектілерімен таныс, сондықтан олар осы қарыздарға өтінімдер қабылдауды қалайды. Сіз төменде келтірілген жағдайларда өндірілген ішкі нарыққа бағытталған кредитормен жұмыс істеуіңіз керек:
- Сізге жер тиесілі болмайды.
- Үйіңізді іргетас жүйесіне біржола тіркей алмайсыз.
- Сіз мүлдем жаңа емес немесе өзгертулер жасаған үй сатып аласыз.
- Сіз бұрын дайындалған үй борышын қайта қаржыландырғыңыз келеді және жоғарыда аталғандардың бәрі қолданылады.
Стандартты ипотекалық несие берушілер: Егер сіз үйге және ол жерге отыратын жерге сатып алсаңыз және үй іргетастар жүйесінде тұрақты түрде орнатылса, жеңілірек уақытты алуға болады. Көптеген жергілікті банктер, кредиттік серіктестіктер және ипотекалық брокерлер осы кредиттерді орналастыра алады.
Сенетін адамдардан жақсы кредиторларға арналған ұсыныстар алыңыз. Егер сіз кімнің сұрағанын білмесеңіз, мобильді үй парктерінде жұмыс істейтін жылжымайтын мүлік агенттеріңізден, қызметкерлеріңізден және тұрғындарыңыздан және өндірілген тұрғын үйді сатып алу үшін қарызға алған адамдардан бастаңыз.
Chattel Loans
Chattel несиелері жиі ұялы және өндірілген үйлер үшін пайдаланылады, әсіресе үйлер саябаққа немесе өндірілген үй қауымдастығына барғанда. Шұңқырлы несие - тек үйге арналған несие (үй мен жер үшін қарызға қарағанда).
Бұл қарыздар жылжымайтын мүліктің несиелері емес, техникалық жеке несиелер болып табылады.
Айтуынша, шөлді несиелер сізде иелікке ие болғанда және бөлек үйге қарыз болған кезде де қол жетімді.
Кредиторлармен сауда жасау кезінде шағымдық несиеге немесе жылжымайтын мүлікке несие алу үшін баға белгілерін алғаныңызды біліңіз. Жылжымайтын мүлікке салынатын несиелер бойынша пайыздық мөлшерлемелер жылжымайтын мүлікке салынатын борыштар бойынша ставкалардан жоғары болуы мүмкін, бірақ әрбір опцияға оң және жағымсыз жағдайлар бар. Тұтынушылардың қаржылық қорғау бюросының (CFPB) жүргізген зерттеуінде несие сомасы мен өңдеу ақысы ипотекалық несиелермен салыстырғанда 40-50 пайызға төмен болғандығын көрсетті, алайда шотталмалы несиелер бойынша жылдық пайыздық мөлшерлеме (APR) 1,5 пайызға жоғары болды.
Chatttel несиелерінің артықшылықтары:
- Сіз несиеіңізді аз ұстай алатын жылжымайтын мүлікті иеленудің қажеті жоқ (ай сайынғы сайт ақысы төленетін болса да).
- Қайта өңдеуге жұмсалатын шығындар жылжымайтын мүлік бойынша берешектің жабу шығындарынан төмен болуы тиіс.
- Жабылу процесі, әдетте, жылжымайтын мүлікке несие беруден гөрі тезірек және аз тартылады.
Шикарные несиелердің кемшіліктері:
- Пайыздық мөлшерлемелер жоғары, сондықтан сіздің төлеміңіз бен пайыздық шығындарыңыз жылжымайтын мүліктің баламалы несиесін пайдаланғаннан жоғары болады.
- Өтеу мерзімі қысқаруы мүмкін (15 немесе 20 жылға дейінгі өтеу мерзімі бар, мысалы - кейбір кредиторлар ұзағырақ қарыздар алуға мүмкіндік береді). Неғұрлым қысқа мерзімде ай сайынғы төлемдер жоғары талап етіледі , бірақ қарызды тезірек өтеу пайыздық шығындарды төмендетеді.
Өндірілген дилерлер мен мамандандырылған кредиторлар көбінесе шұғыл несие ұсынады, және АҚШ Санақ бюросы 2015 жылы жаңа өндірістің 80 пайызын жеке меншік деп атады. Бірақ кейбір кредиторлар жеке меншік несиелер мен жылжымайтын мүлік кредиттерін ұсынады. Бірнеше кредиторлармен сөйлесіп, жеке меншікке емес, жылжымайтын мүлікті жылжымайтын мүлік деп атаудың артықшылықтары мен кемшіліктері туралы сұраңыз.
Мемлекеттік несиелік бағдарламалар
Бірнеше мемлекеттік қолдау несиелік бағдарламалары өндірілген үйге қарыз алуды неғұрлым қол жетімді етеді. Сіз осы бағдарламалар бойынша талаптарға сай келетін критерийлерге жауап берсеңіз, сіз АҚШ үкіметінен өтеу кепілдігі бар ипотекалық кредиторлардан қарыз алсаңыз болады - егер сіз несиені қайтармасаңыз, үкімет несие берушіге кіреді және төлейді.
Үкімет тарапынан қаржыландырылатын несие беру бағдарламалары қарыз алудың ең жақсы нұсқасы болуы мүмкін, бірақ кейбір ұялы және өндірілген үйлер үйлеспейді.
FHA несиелері Федералдық тұрғын үй басқармасы (FHA) тарапынан сақтандырылған . Бұл қарыздар өте танымал, себебі олар төмен төлемдер, тіркелген пайыздық мөлшерлемелер және тұтынушыларға арналған ережелер. FHA несие алуға құқылы болу үшін бірнеше критерийлер орындалуы керек:
- Үй 1976 жылдың 15 маусымынан кейін салынған болуы керек.
- Үй HUD кодексіне сәйкес келуі және басқа жергілікті талаптарға сай болуы керек. Үйге өзгертулер оны сәйкестендіре алады.
- Үйдің әрбір бөлімінде қызыл сертификаттау белгісі (немесе HUD жапсырмасы) болуы керек. Мысалы, қос кеңістікте екі жапсырма қажет.
Өндірілген үй иелері үшін екі FHA бағдарламасы бар.
FHA Title II несиелері танымал 203 (b) қарызын қамтиды - сондай-ақ сатып алушыларға алдын- ала төлеуді 3,5 пайызға дейін төмендетуге мүмкіндік беретін жер учаскелері салынған үйлер үшін пайдаланылады. Мемлекеттік кепілдіктердің құнын жабу үшін Сіз ипотекалық сақтандыру бойынша сақтандыру сыйлықақысын төлейсіз, сондай-ақ әр ай сайын төленетін ипотекалық сақтандыруды аласыз. Сізге FHA несие алу үшін лайықты несие ұпайлары керек, бірақ сіздің несиеіңіз керемет болмауы керек. Сонымен қатар, сіз алдын-ала төлеміңізді және жабу ақысын қаржыландыру үшін дарынды ақшаны пайдалана аласыз және тіпті сатушыға сол шығындармен көмектесуіңіз мүмкін.
Атауы II несиелері жылжымайтын мүлікке берілген несиелер болып табылады, осылайша сіз мүлікті және үйді бірге сатып алуыңыз қажет және үй бекітілген іргетастар жүйесінде тұрақты түрде орнатылуы керек. Несиелер 15 жылдан 30 жылға дейін созылуы мүмкін.
FHA Title I қарыздар жеке меншік несие үшін қол жетімді - сіз жер учаскесіне ие болмасаңыз пайдалы. Алайда үйді жалгерлік сайтқа орналастырсаңыз, жалдау шартында FHA нұсқауларына жауап беру қажет. Мысалы, сізге үш жылға арналған бастапқы жалдау мерзімі қажет болады және кемінде жарты ай бұрын ескертуге ие кез келген жалдауды тоқтату туралы ескерту қажет. Қажетті төлемдер 5-20 пайызға дейін төмен болуы мүмкін, бірақ бұл талап кредитордан кредиторға байланысты және сіздің несиелік бағаңызға байланысты. Title I қарызына қойылатын қосымша талаптарға мыналар жатады:
- Үй қарыз алушының негізгі резиденциясы болуы тиіс.
- Орнату алаңында канализация мен суды қамтуы керек.
- Жаңа өндірілетін үйлерде бір жылдық кепілдік болуы керек.
- HUD мақұлдаған бағалаушы лотты тексеруі керек.
Атауы Мен қарыздар үйден тыс несие сияқты болуы мүмкін, бірақ олар көп және үй сатып алу үшін пайдаланылуы мүмкін. Меншік І қарыздары бойынша несиелердің максималды сомалары Title II заемдары бойынша максимумдардан төмен, ал несие мерзімі қысқарады: Жалғыз үй мен лот үшін ең жоғары өтеу мерзімі - 20 жыл.
VA несиелері әскери қызметкерлерге және ардагерлерге ұсынылады, олар өндірілген және модульдік үйлер үшін пайдаланылуы мүмкін. VA несиелері әсіресе арзан сатып алуға мүмкіндігі жоқ және ай сайынғы ипотекалық сақтандыру (кредитор мүмкіндік берген жағдайда және несие мен табысқа қойылатын талаптарға сәйкес) сатып алуға мүмкіндігі бар. Алдынғы төлемді өткізіп жіберу сізде ай сайынғы төлемдердің жоғары болуын білдіреді - сіз қызығушылықты көп төлейсіз, бірақ кейбір жағдайларда мағынасы бар. Өндірілген үйде ВА қарызы үшін:
- Үй іргетасқа түбегейлі бекітілуі керек.
- Сіз өзіңіздің үйіңізбен бірге үй сатып алып, үйді жылжымайтын мүлік ретінде белгілеуіңіз керек.
- Үй бастапқыда тұру керек (екінші үй немесе инвестициялық жылжымайтын мүлік емес).
- Үйде HUD кодексіне сәйкес келуі және HUD жапсырмалары болуы керек.
FNMA несиелері өндірілген үйлер үшін барған сайын қолжетімді, себебі бұл агенттік қолжетімді баспана үшін қаржыландыруды кеңейтуді жоспарлап отыр. Алдағы сатып алуларыңыз үшін жаңа бағдарламалар бар болса, кредитордан сұраңыз.
Әр түрлі кредиторлар, әртүрлі ережелер
Жоғарыда сипатталған кейбір қарыздарды АҚШ үкіметі қолданады, бірақ несие берушілерге үкіметтің нұсқауларына қарағанда шектейтін ережелер қоюға болады. Бұл «қабаттасулар» сізге қарыз алуға кедергі келтіруі мүмкін, бірақ басқа банктер әртүрлі ережелерді қолдануы мүмкін. Бұдан басқа, дүкенге ақша төлеуге тағы бір себеп бар - бәсекеге қабілетті шығындармен несие алушыны табу қажет, және сіздің қажеттіліктеріңізді қанағаттандыратын кредиторды табу қажет.
Әсіресе өндірілген үйлерге қатысты кредиторлар мемлекеттік сақтандыру бағдарламаларына сәйкес еместігін айтады. Бұл шындық болуы мүмкін, бірақ бұл опциялардан бас тартпас бұрын бірнеше FHA немесе VA кредиторларымен тексеруге болады.
Әртүрлі кредиторлар әр түрлі ережелерді белгілеген аймақтардың кейбір мысалдары:
- Несие құнына қатысты коэффициент: Сіз 3,5 пайызға дейін төмендете аласыз немесе 20 пайызға дейінгі төлем жасау қажет болуы мүмкін.
- Несие ұпайлары: Несие ұпайларына байланысты кейбір кредиторлар сізбен жұмыс істегісі келмеуі мүмкін, ал басқалары несие бойынша әр түрлі пайыздық мөлшерлемелерді немесе алдын-ала төлеу талаптарын белгілейді.
- Үй түрі: Кейбір VA және FHA кредиторлары өндірілген үйлерге қарыз беруді қаламайды, бірақ олар модульдік үйлерге ашық болуы мүмкін. Кейбіреулер бір жақты қаржыландыруды қаламайды, бірақ олар екі жақты немесе үлкен үйлерді қаржыландырады.
- Жалдаушыларды жалға алу: Егер саябақта немесе қауымдастықта өмір сүруді жоспарласаңыз, несие берушілер үйдің қаншалықты өздерінің меншік иелеріне қарағанда қаншалықты жалға берілетінін білгісі келеді.
- Chattel-дің ипотекасы: Кейбір кредиторлар тек швейцариялық несие ұсынады, сондықтан олар сізге ұсынатын жалғыз өнім. Сонымен қатар, кейбір кредиторлар жеке меншік несие бермейді.