Сондықтан, LTV-нің несиені ұлғайту коэффициенті ретінде белгілі бір ипотекалық бағдарламалар бойынша біліктілік анықтамалары әлдеқайда қатал. Кредиторлар сатып алушының дефолтынан қорғау үшін жеке ипотекалық сақтандыруды алу үшін жоғары LTV қарыз алушыларынан талап ете алады.
Несие құнының қатынасын есептеу
Жылжымайтын мүлікті бағалау әдетте бағалаушымен анықталады. Әдетте, банктер бағалау құнының аздығын және сатып алу бағасын пайдаланады. Алдымен кейбір нөмірлерді бөліп көрейік, содан кейін осы несие құндылықтарының ипотекалық несие беру ландшафтына қаншалықты сәйкес келетінін талқылап көрейік.
№1 сценарийді сатып алу - бағалау жақсы (сатып алу бағасынан артық)
- Сатып алу бағасы: $ 100,000
- Бағаланған құны: $ 110,000
- Төлемді төмендету: $ 20,000
- Несие сомасы: $ 80,000
- Кредиттік құнға тең (LTV) = 80%
№2 сценарийді сатып алу - бағалау бағасы төмен (оның сатып алу бағасынан төмен)
- Сатып алу бағасы: $ 100,000
- Бағалау құны: $ 90,000
- Төлемді төмендету: $ 20,000
- Несие сомасы: $ 80,000
- Кредиттің құнына (LTV) = 89%
№1 Сценарийді қайта қаржыландыру (стандартты, екінші ипотекасы жоқ)
- Үйдің құны: $ 100,000
- Қарыз қалдығы: $ 80,000
- Меншікті капитал: $ 20,000
- Кредиттеу құны немесе LTV = 80%
№2 Сценарийді қайта қаржыландыру (бірнеше ипотека қоса алғанда, бірнеше ипотекалық заемдар)
- Үйдің құны: $ 100,000
- Қарыз қалдығы: $ 80,000
- Екінші несие балансы: $ 10,000
- Меншікті капитал: $ 10,000
- Несиеге немесе LTV = 90%
Сіз сатып алсаңыз немесе қайта қаржылансаңыз , сіздің қарызыңыздың несие құндылығы маңызды болып табылады, өйткені ол сіздің кепілдік мөлшерлемелеріңізді және сіздің несие құқығыңызды анықтауға көмектеседі.
Жоғары қарыздар түріндегі қарыз түрлері
Несиелік құндылық - бұл ипотекаға мақұлдану мүмкіндігінің маңызды факторы. Тұтастай алғанда, кредиторлар LTV-тен төмен несиелерді артық көреді, өйткені LTV-нен төмен несиелер банктің тәуекелін төмендетеді. Айтуынша, жоғары LTV-лармен үй иелеріне бағытталған несие бағдарламалары бар. Несиенің құндылығын мүлдем ескермейтін кейбір бағдарламалар бар. Мұнда неғұрлым кең таралған LTV несие түрлеріне қысқаша шолу.
VA қарызы: 100% несие құны
Виртуалды қарыздар - АҚШ-тың Ардагерлерді қорғау департаменті кепілдік берген несиелер. VA несие бойынша нұсқаулар 100% LTV мүмкіндік береді, бұл дегеніміз, көптеген АВ қарыз алушылар үшін ешқандай алдын-ала төлем талап етілмейді. 100% қаржыландыруға арналған ВА жарамдылығының сақталуын қамтамасыз ету үшін, әрқашан сіздің несие берушіге хабарласыңыз. ВА ипотекалық несиелері белгілі белсенді сарбаздарға, ардагерлерге, әскери ерлі-зайыптыларға, іріктелген резервтік және ұлттық гвардия мүшелеріне, әскери кадеттерге және Қорғаныс министрлігінің қызметкерлеріне беріледі.
USDA қарызы: 100% несиелік құн
USDA несиелері - АҚШ Ауыл шаруашылығы министрлігі берген несиелер. USDA-нің несиелері 100% LTV-ке рұқсат береді - алдын-ала төлеу талап етілмейді.
USDA несиелері кейде ауылдық тұрғын үй несиелері деп аталады, алайда кішігірім елді мекендерде немесе метро аудандарындағы шеткі маңайдағы кейбір қала маңайындағылар да білікті болуы мүмкін. Кредитормен тексеріңіз.
FHA ипотекалық несиелері: 96,5%
FHA ипотекалық нормативтері кем дегенде 3,5 пайыз мөлшерінде алдын-ала төлеуді талап етеді. VA және USDA несиелерінен айырмашылығы, FHA несиелері әскери мақсатта немесе орналасқан жерімен шектелмейді - арнайы талаптарға сай болмауы керек және сізге бірінші рет үй иесі болудың қажеті жоқ. Егер сізде орташа несие, шектеулі активтер болса немесе сіздің мансап жолыңызда ғана басталса, онда FHA ипотекасы сіз үшін ең жақсы жол болуы мүмкін.
Fannie Mae & Freddie Mac несиелері: 95% Несие құндылығы (97% мүмкін)
Дәстүрлі несиелер Fannie Mae немесе Freddie Mac компаниясымен кепілденген несиелер болып табылады. Екі топта да LTV сатып алудың ипотекалық несиесін берудің 97% ұсынылады, яғни сіз білікті болу үшін 3% -ға дейін алдын-ала төлем жасауыңыз керек.
Дегенмен, несие құнының 95% немесе одан да аз болуы әдеттегі болып табылады. FHA несиесімен салыстырғанда әдеттегі несиелік несие бойынша үй иелері үшін кеңес беріледі.
«Бағалау жоқ» қайта қаржыландыру бағдарламалары
Ипотекадағы ақшаны үнемдеуге ұмтылған үй иелері, несие құнының қалай ойнайтынын түсіну керек. Күтілетін бағалаудан төмен несие құнының жоғарылауы сіздің үнемдеуіңізді жылдам алуы мүмкін.
Айтуынша, үй иелерін таңдау үшін бірнеше «бағалау жоқ» қайта қаржыландыру бағдарламасы бар. Бағалаудың жоқтығы андеррайтерлік процесті тездетіп қана қоймай, сонымен қатар қарыз алушылар үшін несиелік құндылықты маңызды емес етеді. Төменде аталған бағдарламалардың кейбіреулері келтірілген.
FHA Streamline қайта қаржыландыру
FHA Streamline Refinance - бұл FHA ипотекалық несиелері бар үй иелеріне арнайы қайта қаржыландыру бағдарламасы. FHA Streamline қайта қаржыландыруға қатысты бас тартудың ресми талаптарына сәйкес, LTV шектеусіз несиелерге жол беріледі.
VA қайта қаржыландыруды жеңілдету
VA Streamline Refinance - бұл қазіргі заманғы VA тұрғын үй несиелері бар үй иелері үшін арнайы қайта қаржыландыру бағдарламасы. VA Streamline Refinance ресми атауы - пайыздық мөлшерлемені төмендетуді қайта қаржыландыру қарызы (IRRRL). FHA Streamline сияқты, VA Streamline Refinance бағалауды талап етпейді, сондай-ақ көптеген қарыз алушылар үшін табыстарды, жұмыспен қамтуды немесе несиені тексеруді талап етпейді.
USDA Streamline қайта қаржыландыру
USDA Streamline Refinance қолда бар USDA ипотекалық тұрғын үй иелеріне ғана қол жетімді. FHA және VA бағдарламалары сияқты, USDA қайта қаржыландыру үйге бағалау қажеттілігінен бас тартады. Бағдарлама қазір пилоттық кезеңде және 19 мемлекетте қол жетімді.