Гибридтік несие негіздері
Гибридтік несие әр түрлі формаларда келеді және олар үйге арналған несие бойынша ең танымал.
Олар тіркелген мөлшерлемелері бар қарыздар мен реттелетін мөлшерлеме ипотекалық несиелердің «гибридті» (немесе қоспасы) болып табылады - сіз әр несие түрінің кейбір артықшылықтарын аласыз.
Тіркелген қарыздар болжануда : Сіздің несиеңіздің өмір сүру деңгейі сіздің пайыздық мөлшеріңіздің қандай болатынын білесіз және сіз ай сайынғы төлемдеріңіздің қандай болатынын білесіз. Гибридті несие түзету басталғанға дейін 10 жылға дейін тұрақтылықты қамтамасыз етеді.
Реттелетін қарыздар әдетте төмен пайыздық мөлшерлемелермен басталады, ал төменгі мөлшерлемелер ай сайынғы төлемді төмендетеді. Алайда, пайыздық мөлшерлемелер көтерілсе , сіздің ай сайынғы төлемдеріңіз артуы мүмкін, бұл жоғары төлемдерді өтеу үшін ақшалай қаражаттың ағыны болмаған жағдайда проблема болып табылады.
Олар ең жақсы жұмыс істегенде
Бұл төмендеудің бастапқы деңгейі кейбір тәуекелдермен байланысты. Бірақ гибридтер дұрыс жағдайда дұрыс болуы мүмкін.
Қысқа мерзімділік: Егер сіз бірнеше жыл ішінде қозғалуды немесе қайта қаржыландыруды жоспарласаңыз, түзету басталмас бұрын төменірек тариф қолдануға болады.
Бірақ егер жоспарлар өзгерсе, сіз несие ұстап тұрсаңыз, онда стратегияны қайтаруға болады.
Алдын-ала төлемдер: Сіз айтарлықтай қосымша төлемдер жасау арқылы өз тәуекеліңізді төмендете аласыз. Егер сіздің қарызыңыздың балансын жеткілікті жылдам төлесеңіз, сіз жоғары тарифтерді өтей аласыз және үлкен төлем шокуын болдырмауыңыз мүмкін.
Төмен тарифтер: Егер тарифтер төмендесе немесе төменірек болса, ұзақ мерзімді перспективада бұл төмендетілген бастапқы мөлшерлемеден пайда көресіз. Болашақты болжау қиын, сондықтан ставкалардың өсуі кезінде резервтік жоспар жасаңыз.
Олар қалай жұмыс істейді
Гибридтік несие стандартты 30 жылдық жылдамдықтағы ипотекадан төмен ставкамен басталады, бірақ тариф бірнеше жыл өткен соң өзгеруі мүмкін. Кредиторлар, әдетте, сіздің бағамыңыз жыл сайын және несие мерзімінің өзгеруін шектейді, егер тарифтер айтарлықтай көтерілсе, кейбір қорғаныс ұсынады.
Мысал: 200 000 АҚШ доллары мөлшеріндегі несие беріңіз.
- 30 жылдық пайыздық мөлшерлемесі 4,25 пайызды құрайтын 30 пайыздық ипотекалық несие ай сайын 983,88 АҚШ доллары көлемінде төленеді ( ай сайынғы төлемдерді есептеу әдісін үйреніңіз немесе электрондық кестені қолданыңыз). Ай сайынғы төлем өзгермейді.
- Сыйақы мөлшерлемесі 3,4 пайызды құрайтын 5/1 ARM ай сайынғы төлем 886,96 доллардан басталады - айына $ 96,92 үнемдеу. Бес жылдан кейін пайыздық мөлшерлеме мен ай сайынғы төлем көбеюі немесе төмендеуі мүмкін.
Бекітілген кезең: гибридті ARM әдетте үш, бес, жеті немесе 10 жыл кезеңінде тіркелген жылдамдықты пайдаланады. Осы уақыт ішінде бастапқы пайыздық мөлшерлеме және ай сайынғы төлемдер өзгеріссіз қалады. Гибридтік несиелерді зерттегенде, тізімде көрсетілген бірінші сан белгіленген мерзім қанша уақытқа созылатындығын көрсетеді.
Жоғарыда сипатталған 5/1 ARM-ді пайдалану жылдамдығы алғашқы бес жылда бірдей болып қалады. 10/1 гибридтік ипотека бастапқы ставкасын он жылға сақтап қалады.
Реттеу кезеңі: Белгіленген мерзім аяқталғаннан кейін пайыздық мөлшерлеме өзгеруі мүмкін, ал екінші несие қарыздың атауында қаншалықты жиі болатындығын көрсетеді. 5/1 ARM қарыздың қалған мерзімі бойы әрбір (бір) жылын реттей алады.
Ай сайынғы төлемдер: Егер пайыздық мөлшерлеме өзгерсе, сіздің айлық төлеміңіз өзгереді. Кредиттік төлемдер сіздің қарызыңызды өтеу және пайыздық төлемдерді өтеу үшін есептеледі - сіздің қарызыңыздың қалған мерзімі ішінде . Жоғары пайыздық мөлшерлемелер жоғары айлық төлемдерді талап етеді, бұл әдетте қарыз алушылар үшін жағымсыз тосын болып табылады. Бірақ тарифтер де құлдырауы мүмкін.
Тарифтер қалай өзгереді?
Сіздің екі негізгі факторыңыз сіздің бағамыңызға әсер етеді. Сіздің кредиторыңыз индекс мөлшерлемесімен басталады, содан кейін спред қосады.
Индекс: Кеңірек экономикадағы өлшемдер мен пайыздық мөлшерлемелер сіздің реттелетін мөлшерлемелеріңізге әсер етеді. Гибридті несие индекске байланысты, ол сіздің тарифіңіз үшін бастапқы нүктені береді. Мысалы, сіздің қарызыңыз Лондондағы банкаралық ұсыныс ставкасын (LIBOR) индекс ретінде қолдануы мүмкін. Бұл ставка жоғары және төмен жылжитындықтан, сіздің қарызыңыздың бағамы онымен бірге қозғалуы мүмкін.
Spread: Кредиторлар сіздің соңғы пайыздық мөлшерлемеге жету үшін «спред» немесе «маржа» ретінде белгілі соманы қосады. Бұл қосымша сыйақы төлеушілерге қосымша өтемақы береді.
Мысал: Сізде гибридті несие бар деп есептеңіз. 1 жылдық LIBOR қазіргі уақытта 2 пайыз. Сіздің қарызыңыз бойынша спрэд 2.25 пайызды құрайды. Сіздің несиенің пайыздық мөлшерлемесі 4,25 пайызға (2 пайызға плюс 2,25 пайыз) теңеседі.
Нысандарды бағалау: Көптеген гибридті несиелердің лимиті немесе «қақпақ» пайыздық мөлшерлемелердің өзгеруі мүмкін. Бұл қалпақшалар шексіз мөлшерлемелердің өсуін болдырмау арқылы қарыз алушылар үшін тәуекелді азайтады.
- Бастапқы қалпақшалар белгіленген мерзім аяқталғаннан кейін, сіздің алғашқы реттегіңізде сіздің бағамыңыздың қаншалықты өзгеретінін шектейді. Мысалы, егер индекс 3 пайызға жылжып кетсе, бірақ сізде 2 пайыз бастапқы қалпақ болса, онда сіздің тарифіңіз 2 пайызға ғана жетеді.
- Мерзімді қалпақшалар әрбір түзету мүмкіндігінде тарифтің өзгеру деңгейін шектейді. Мысалы, ставка жыл сайын 2 пайыздан аспайды.
- Өмір сүру мерзімі сіздің қарызыңыздың қызмет ету мерзімі бойынша жалпы түзетулерге максималды лимит белгілейді. Егер ставкалар тек біршама түзетулерден кейінгі қалпақшаға көтерілсе, онда тарифтер бұрынғыдан да арта алмайды.
Гибридтік несиелер әдеттегі несие берушілерден алынады және сіз біліктілікті жеңілдету үшін FHA және VA несиелер сияқты мемлекеттік бағдарламаларды пайдалана аласыз. Егер мемлекет шағын несиелерді аз мөлшерде төлеп немесе несиелік тарихыңызда проблемалар туындаса, бірақ шартты қарыздарға назар аудармасаңыз жақсы.
Егер сіздің несиеіңізді күшейту қажет болса, гибридті қарыздың алғашқы жылдарында салыстырмалы түрде төмен мөлшерлемелерден пайда табуға болады, ал сіздің уақытылы төлемдеріңіз несиені жақсартуға көмектесуі керек. Дегенмен, жолдың жақсы бағасын білу ешқашан кепілдеме бермейді, әсіресе бағамдар күрт өсе бастайды.