Тұрғын үй құрылысшылары өз капиталын қалай құрастырады
Капитал дегеніміз не?
Капитал - сіздің меншікті үйіңіздегі сома . Егер сіз өз үйіңізді сатып алу үшін қарызға тартсаңыз, өзіңіздің несие балансын үйіңіздің құнынан азайту арқылы өзіңіздің үлесіңізді есептей аласыз. Егер сіз теріс сандықпен аяқталатын болсаңыз, сізде теріс теңдік бар - үй сізге қарыздарыңыздан аз.
Мысал: сіздің үйіңіз $ 250,000 тұрады және сіз өзіңіздің ипотекаңызға $ 100,000 қарызыңыз бар. Сіздің үйіңізде $ 250,000 минус $ 100,000 $ 150,000 тең. Егер сіз үйді сатсаңыз, онда бірдеңе жасауға болады.
Капиталды қалай құруға болады
Сізде неғұрлым әділдік болса, соғұрлым жақсы. Үлестік капиталды қалыптастырудың екі жолы бар:
- Сипат мәні артады
- Қарыздың мөлшері азаяды
Мақсатыңызға, ресурстарыңызға және сәттілігіңізге байланысты тең құқылықты құруға белсенді немесе пассивті тәсіл қолдануға болады.
Мүліктің мәнін көбейтіңіз
Сіздің үйіңіздің нарықтық құны сіздің үлесіңізді есептеуде маңызды элемент. Егер бұл көтерілсе, сіз өзіңізге көп акционерлік капиталға ие боласыз. Сонымен, сіздің үйіңіз құндылық ретінде қалай көтеріледі?
Сіздің нарықтағы бағаның өсуі: егер сіз бақытты болсаңыз, сіздің нарықтағы үй құндылықтары сіздің уақыттарыңызда ешқандай күш-жігерсіз уақытты жоғарылата алады. Бұл, ең алдымен, тартымды аудандарда және өсіп келе жатқан қалаларда орын алады.
Үйді жетілдіру: сіз өзіңіздің үйіңізге құндылығын арттыру үшін инвестиция жасай аласыз.
Асүйлер мен ванна бөлмелерін жаңарту, көгалдандыруды жақсарту және үйді энергияны үнемдеуді жеңілдету бәрін төлеуге мүмкіндік береді (бірақ жоғары бағаға ие және сіз бұл шығындарды өтеуден артық болатыныңызға көз жеткізуіңіз керек). Егер сіз негізінен капиталды қалыптастыру үшін жетілдіруді жасап жатсаңыз, инвестициялардың ең үлкен кірістілігін (ROI) таңдап алыңыз.
Күтіп ұстау : кәдімгі техникалық қызмет көрсету өте скучно, бірақ үйге түсіп жатқан үй ешкімге керек емес. Егер Сіз ағып кету және төбенің нашарлауы сияқты мәселелерді шеше алмасаңыз, онда сіздің меншікті капиталдың төмендеуін көре аласыз.
Берешекті төмендету
Ай сайынғы төлемдер: үйдің көптеген несиелері бар болса, сіз өзіңіздің несие балансын ай сайын аз төлейсіз. Негізгі амортизация кестесі сізге процесті көрсетуі мүмкін. Сіздің несиеіңіз қаншалықты ұзақ болса, сіз неғұрлым принципті түрде төлесіз (әр төлемнің көбісі меншікті капиталға жұмсалады және әр төлемнің аздығы пайыздық төлемдер бойынша жоғалады). Егер сіз төлемдерді жалғастыра берсеңіз, бұл өте оңай, және сіз тіпті серпіліс жасайсыз (үлкен және үлкен төлемдермен).
Бірақ сіз үдерісті тездетіп, теңдікті тезірек құрғыңыз келуі мүмкін. Мұны істеудің бірнеше жолы бар.
Қысқартылған мерзім: қысқа мерзімді заемдар ұзақ мерзімді қарыздарға қарағанда қарызды төлеуге және өз капиталын тезірек құруға себеп болады. Мысалы, 15 жылдық кепілдік 30 жылдық кепілдіктен жақсы болады. Бонус ретінде, қысқа мерзімді кредиттер көбінесе төмен пайыздық ставкалармен келеді - бұл сіз аз жылдар бойы қызығушылықты төлеп отырғаныңызды ескере отырып, шын мәнінде сіздің несиеіңіздің өміріне қызығушылықты төмендететін боласыз.
Қосымша төлемдер: егер сізде 30 жылдық ипотека болса да, қосымша төлем жасау арқылы жылдамдықты арттыруға болады. Сіз төлеген әрбір қосымша доллар (талап етілген төлемнің үстінен және одан тыс) сіздің қарызыңызды азайтады және сіздің меншікті капиталыңызға қарай кетеді - сіздің кредиторыңыз бұл төлемдерді негізгі сомаға қолданатынына көз жеткізіңіз. Сізге 15 жылдық өтеу кестесін орнатудан (жоғарыда көрсетілген амортизация кестесіне сілтеме берілген) ештеңе тоқтамайды және бұл төлемдерді 30 жылдық қарызға айналдырасыз. Егер бірдеңе өзгеріп кетсе, сіз мұны өзіңізге бере алмайсыз, 30 жылдық төлемге қайта оралуға ыңғайлы боласыз. Егер бұл тым күрделі болса, онда уақытты қосымша төлеп жіберіңіз .
Жалғыз қалдырыңыз: екінші ипотека мен қайта қаржыландыру борышты төмендетуге кедергі келтіруі мүмкін. Әлбетте, қайта қаржыландыру арқылы пакетті сақтай алсаңыз, алға шығыңыз және оны жасаңыз.
Бірақ есіңізде болсын, несиелердің көпшілігімен несиенің алғашқы жылдары қызығушылықты төлейсіз, сондықтан әр кезде сіз өзіңіздің үлескерлік ғимаратты кешіктіресіз (немесе кемітпейсіз). Екінші ипотека (немесе меншікті несие желісі) бар үйіңізге қарыз алу сіздің қарызыңызды арттырады және өз капиталыңызды азайтады.
Міндетті жинақ
Кейде адамдар ипотекалық төлемді «мәжбүрлі жинақ» деп атайды. Сіз әр ай сайын төлем жасау арқылы ешқандай ақшаңызды үнемдейсіз деп ойлайсыз, бірақ сіз активтің құндылығын арттырасыз ( үнемі салымдар жасау арқылы жинақ шотының мәнін құрастыратын сияқты). Үймен бірге, актив жинақ шоттағы ақшасыз емес - бұл сіздің үйіңіздегі теңдік .
Сіз өзіңіздің капиталыңызбен не істей аласыз?
Сіз өзіңіздің осы капиталдан шыққан нәрсеңізді сұрастыруыңыз мүмкін. Қысқа жауап - бұл басқа активтер үшін сауда жасай алатын актив.
- Егер сіз өз үйіңізді сатсаңыз, сіз өзіңіздің ақшаңыз үшін ақшаны аласыз
- Егер сіз басқа үй сатып алсаңыз, онда сіз жаңа үйді сатып алуға қаражат жұмсауға көмектесетін ақшаны (немесе меншікті капиталды) пайдалана аласыз (демек сіз аз қарыз аласыз)
- Егер сізге ақша керек болса, екінші ипотекамен (« үйдегі несие » ретінде де белгілі)