Бастапқы капитал: бұл не және оны қалай пайдалануға болады
Екінші жағынан, үйдегі үлесіңіз - меншікке деген сенің меншікті үлесіңіз. Сіз өзіңіздің меншік иесіңізге ие боласыз, бірақ сіз мүлікті сатып алу үшін қарызға ие болсаңыз, несиені төлегенге дейін сіздің несие берушіге сондай-ақ мүлікке қызығушылық бар .
Негізгі капитал - әдетте үй иесінің ең құнды активі. Бұл активті кейінірек өмірде қолдануға болады, сондықтан оны қалай жұмыс істейтінін және оны қалай ақылмен қолдану керектігін түсіну маңызды.
Үйдегі үлестік үлгі
Қарапайымдықты түсінудің ең оңай жолы - үй құндылығынан бастау және кез келген ипотекадағы қарыздың сомасын шегеру. Бұл ипотека үйлерді сатып алу үшін пайдаланылған несиелерді сатып алу немесе кейінірек алынған екінші ипотека болуы мүмкін.
Мысалы, үйді 200 000 долларға сатып алған болсаңыз, 20 пайызға дейінгі төлем жасадыңыз және 160,000 АҚШ долларын жабу үшін қарыз алдық. Бұл мысалда үйдегі үлесіңіз үй құнының 20 пайызын құрайды: Үйдің құны 200 000 доллар, ал сіз $ 40,000 - немесе сатып алу бағасының 20 пайызын қосқансыз. Сіз үйге иесыз, бірақ сіз шынымен 40 000 доллар тұратын «өз иелігіңіз» барсыз.
Сіздің кредиторыңыз үйдің қандай да бір бөлігіне иелік етпейді - техникалық, сіз бәріне иелік етесіз, бірақ үй несиеге кепілдік ретінде пайдаланылады.
Сіздің несие беруші мүлікке кепілдік алу арқылы өз қызығушылығын қамтамасыз етеді.
Енді сіздің үйіңіздің құндылығы екі есеге асады деп санаңыз (екіталай, бірақ ол қарапайым нөмірлерді сақтайды). Егер ол 400 000 доллар болса, сіз әлі де 160 000 долларға қарыздарыңыз бар болса, сізде 60 пайыз акция үлесі бар. Сіз несие балансын нарықтық мәнге бөлу арқылы және бір нәтижені (Google немесе кез келген электрондық кесте 1- (160000/400000) пайдалансаңыз, оны есептейтін болады, содан кейін ондық бөлшекті пайызбен ).
Сіздің несие балансыңыз өзгерген жоқ, бірақ сіздің меншікті капиталыңыз өсті .
Капиталдың құрылысы
Көріп отырғаныңыздай, көп үлеске ие болу жақсы нәрсе. Сонымен, өз капиталыңызды қалай арттырасыз?
Кредитті өтеу: Сіздің несие балансын төлеген кезде, сіздің үлесіңіз артады. Тұрғын үй заемдарының басым бөлігі - стандартты амортизацияға жататын қарыздар . Уақыт өте келе негізгі қарызды өтеуге кететін сома өседі - осылайша сіз жыл сайын өсіп келе жатқан ставка бойынша капитал құрасыз.
Егер Сізде пайызсыз несие немесе басқа амортизациясыз несие бар болса, онда сіз теңдейлікті теңестірмейсіз. Сізге қарызды азайту және тең құқықты құру үшін қосымша төлемдер қажет болуы мүмкін.
Баға бағамы: Сіз теңсіздікті тіпті тырыспаңыз. Сіздің үйіңіз құндылыққа ие болған кезде (жобаларды жақсарту немесе сау жылжымайтын мүлік нарығы үшін) сіздің үлесіңіз артады.
Қосымша ақпарат алу үшін құрылыс әдіснамасы туралы оқыңыз (және үдерісті жылдамдату) .
Үйдегі капиталдың көмегімен
Меншікті капитал - бұл актив, сондықтан ол сіздің таза құныңыздың бір бөлігі. Егер сіз қажет болса, немесе сіздің байлығыңыздан мұрагерлеріңізге қол жеткізе алсаңыз, бір күнде өзіңіздің үлесіңізден табыс алуыңыз немесе біржолғы ақша алуыңыз мүмкін. Бұл активті жұмысқа орналастырудың бірнеше жолы бар.
Сіздің келесі үйіңізді сатып алыңыз: Сіз бір үйде мәңгі өмір сүре алмассыз.
Егер сіз жылжитын болсаңыз, сіз өзіңіздің қазіргі үйіңізді сата аласыз және бұл ақшаны келесі үйді сатып алуға бағыттай аласыз. Егер сіз әлі күнге дейін кез келген ипотека бойынша ақшаңыз болса, сатып алушыңыздан барлық ақшаларды пайдалана алмайсыз, бірақ өзіңіздің үлесіңізді пайдалана аласыз.
Қарызды меншікті капиталдан қарызға аласыз : Сіз ақшаны қолдана аласыз және оны үйдегі несие бойынша (екінші ипотека ретінде де белгілі) пайдаланасыз. Үй иелері жиі бұл қаражатты үйді жақсартуға, жоғары білім алуға немесе басқа мақсаттарға жұмсайды. Алайда, бұл ақшаны сіздің болашақтағы ұзақ мерзімді инвестицияларға салу - ақшаңызды ағымдағы шығындарды төлеу қауіпті.
Қордың зейнеткерлікке шығуы: Сіз сондай-ақ кері ипотекалық несиені пайдалана отырып, өзіңіздің алтын күндеріңізде өз ақшаңызды жұмсай аласыз. Бұл несиелер зейнеткерлерге табыс береді және ай сайынғы төлемдерді талап етпейді - үй иесі үйден шыққан кезде несие өтеледі.
Алайда, бұл несие күрделі және үй иелері мен мұрагерлері үшін проблема тудыруы мүмкін .
Негізгі меншік несиелері
Үйдегі меншікті капиталдың несиелері қызықтырады, өйткені сізде үлкен ақша қаражатына қолжетімділік бар - жиі салыстырмалы төмен пайыздық мөлшерлемелерде. Олар сондай-ақ несиелерді жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етілгендіктен, біліктілігін жоғарылатады. Сіздің үйден қаражат ала алмас бұрын , осы несиелердің қалай жұмыс істеп жатқанын және тәуекелдерді қалай түсінетініне көз жеткізіңіз.
Кепілдеме: Үйде қолданылатын меншікті пайдаланудың негізгі қауіпі - сіздің үй несиеге кепілдік ретінде қызмет етеді. Егер сіз несиені қайтара алмасаңыз, сіздің несие беруші сіздің үйіңізді сатып алуға және ақшасын қайтару үшін сата алады. Бұл дегеніміз, сіз және сіздің отбасыңыз басқа орындарды табуыңыз керек - мүмкін, қолайсыз уақытта болуы мүмкін және сіздің үйіңіз ең жоғарғы долларға сатылмайды.
Қалай қарызға алу: Үйде несие алу үшін, несие берушілермен бірге кез-келген басқа несие сияқты қолданылады. Кредитор сіздің үйіңіздің нарықтық құнын бағалайды және сіз қарызға алатын максималды соманы ұсынады. Көптеген жағдайларда кредиторлар үйдің құнының 80 пайызына дейін немесе одан аз мөлшерде несиелерді шектейді (бұл несие құнына қатынасы ретінде белгілі). Бұл сіздің алғашқы (сатып алу) ипотеканы қоса алғандағы кез-келген қосымша қарыздарыңыздың бағаланған құнның 80 пайызынан аз болуы керек дегенді білдіреді. Кредиторлар несиені мақұлдаған кезде сіздің табысыңыз бен несие тарихыңызды бағалайды .
Үйдің меншікті капиталының екі түрі
Тұрғын үй заемы біржолғы қарыз болып табылады - сіз барлық ақшаны бірден аласыз, және сіз алдағы жылдары ай сайынғы төлеммен төлейсіз. Сіздің пайыздық мөлшеріңіз әдетте бекітіледі .
Несие бойынша үй желісі (HELOC) қажет болғанда қаражатты тартуға мүмкіндік береді. Несие картасына ұқсас, сіз «несие кезеңі» кезінде ( несие желісі ашық болғанша) сізге қажет болғанда ғана қарызға аласыз. Осы уақыт ішінде сіздің қарызыңыз бойынша қарапайым төлемдер жасауыңыз керек. Бірнеше жылдардан кейін (мысалы, 10 жыл), сіздің несиелеу кезеңі аяқталады және сіз осы қарызды толығымен агрессивті түрде төлегенде өтеу мерзіміне барасыз. HELOC-ларда әдеттегі пайыздық мөлшерлеме байқалады .