Ақтау әдісі қалай жұмыс істейді
Үй сияқты қымбат жылжымайтын мүлік сатып алған кезде, сатып алу бағасын алдын-ала төлеуге жеткілікті қаражат болмауы мүмкін.
Дегенмен, сіз бағаның бір бөлігін алдын-ала төлеммен төлей аласыз және қалған ақшаны (болашақ жылдары өтелетін) қарызға аласыз.
Үйлер жүз мыңдаған долларға тұра алады, ал көп адамдар жылына бірдеңе таппайды. Кредиторлар неліктен мұндай ірі қарыздарды ұсынуға дайын? Қарыз туралы келісімнің шеңберінде Сіз сатып алатын мүлік қарызға кепілдік ретінде қызмет етеді деп келісесіз: егер сіз төлемдерді жүзеге асыруды тоқтатсаңыз, онда қарыз беруші сіз берген ақшаны қайтару үшін мүлікті иеленуі мүмкін.
Бұл құқықты қамтамасыз ету үшін, несие беруші сіздің мүлігіңізді ұстап алады және жеткілікті ақша алу мүмкіндігін жақсартады, олар (әдетте) құндылық коэффициентіне жақсы несие алған жағдайда ғана қарыз береді .
Алаяқтықтың салдарлары
Алып кетуден бас тартудың басты мәселесі, әрине, сізді үйден шығаруға болатын факт. Өмір сүру үшін тағы бір орынды табуыңыз керек және бұл процесс сіз үшін және сіздің отбасыңыз үшін стресс болады (басқалармен қатар).
Кепілдеме қымбат болуы да мүмкін. Төлемдерді тоқтатқан кезде, сіздің несие беруші айыппұлдар мен заңдық алымдарды төлейді, сондай-ақ кепілге салынған қаражатқа қарсы күресу үшін заңды төлемдерді қалтадан төлеуі мүмкін. Сіздің шотыңызға қосылатын кез-келген алымдар кредитор алдындағы қарызыңызды көбейтеді және сатудан түсетін қаражат жеткіліксіз болса (белгілі бір жетіспеушілік деп танылса ), үйіңіз алынып, сатылғаннан кейін әлі де ақшаңыз болуы мүмкін.
Кепілдеме сондай-ақ несие ұпайларына зиян тигізеді. Сіздің несиелік есептеріңіз несиелік скорингтік модельдер теріс сигнал ретінде көретін сатып алуды көрсетеді. Бірнеше жыл бойы басқа үй сатып алу үшін қарыз алу қиынға соғады (бір жылдан екі жылға дейін нақты үкіметтік несиелер алуға болады), сізде қол жетімді несие алу қиынға түседі. Несие ұпайларыңыз сіздің өміріңіздегі басқа салаларға да әсер етуі мүмкін, мысалы, шектеулі жағдайларда сіздің жұмысқа орналасу немесе сақтандыру тарифтеріңіз .
Кепілдіктен аулақ болу
Алаяқтық - бұл төлеуге үміт бермеген кредиторлар үшін соңғы шара. Бұл үдеріс олар үшін көп уақытты қажет етеді және олар үшін қымбат (бірақ сіз оларға ақы алуға тырыса аласыз), бұл қарыз алушылар үшін өте жағымсыз. Мәселен сіз оны қалай болдырмауға болады?
- Қарым-қатынас: қаржылық қиындықтар туындаса, несие берушімен әңгімелесу әрдайым жақсы. Жетіспейтін төлемдерді бастаудан бұрын бірден байланысып, кез-келген нәрсе жасай алатыныңызды сұраңыз. Егер Сіз төлемдерді жүзеге асыра алмасаңыз, сіздің кредиторыңыздан хабар алмаспаңыз - бұл процестің қай жерде екеніңізді және қандай құқықтарыңыз бен нұсқаларыңыз туралы айтып беретін маңызды ескертулер аласыз. Не болып жатқанын түсіну үшін жергілікті жылжымайтын мүлік адвокатымен немесе HUD тұрғын кеңесшісімен сөйлесіңіз.
- Үйіңізді ұстап тұру үшін баламаларды іздеңіз: төлемдеріңізді жүзеге асыра алмайтыныңызды білсеңіз, сізге қандай опциялардың бар екендігін біліңіз - егер сіз тым кеш екенін ойласаңыз да. Қарыз алушыларға қарсы бағытталған мемлекеттік бағдарламалар арқылы көмек ала аласыз. Сіздің кредиторыңыз несиеіңізді неғұрлым қол жетімді ете алатын несиелік түрлендірудің қандай түрін ұсынуы мүмкін. Сіз тіпті бір айға немесе екіге жеңілдік қажет болса (егер сіз жұмыс орындары арасында болсаңыз немесе мысалы, күтпеген медициналық шығындар болса), сіздің кредиторыңызбен қарапайым төлем жоспарын жасай аласыз.
- Сіздің үйден шығудың балама жолы: сатып алу - несиеіңізге зиянын тигізетін ұзақ, жағымсыз, қымбат процесс. Егер сіз жай жүруге дайын болсаңыз (және сіз кем дегенде залалды азайтуға тырысқыңыз келсе), сіздің кредиторыңыз қысқа сатуға келісетінін біліңіз. Бұл үйді сатуға және несиені толық өтемесе де, сіздің несие берушіге ақшаңызды пайдалануға мүмкіндік береді. Сіздің несиеіңіз әлі күнге дейін азапталады, бірақ кепілдікке салынғаннан кейінгідей жаман емес. Егер бұл жұмыс істемесе, басқа да аз тартымды нұсқасы өндіріп алудың орнына іс болып табылады.
- Банкроттық: банкроттыққа арыз беру, егер сіз кепілдікке тап болсаңыз, көмектеспеуі мүмкін. Мәселелер күрделі, сондықтан сіз сіздің жағдайыңыз бен сіздің тұрғылықты жеріңізге сәйкес келетін дәл ақпарат алу үшін жергілікті адвокатпен сөйлесіңіз.
- Шабуылдар: себебі сіз өте қиын жағдайға тап болғаныңызда, сіз констатиктердің мақсатына жеттік. Кепілге жол бермеуге көмектесетін кез келген ұсынылмаған ұсыныстардан сақ болыңыз және кімге көмектесетінін мұқият таңдаңыз. HUD кеңес беру агенттіктерінен және басқа беделді жергілікті агенттіктерден көмек сұраңыз. Құқық қорғау құралдарын сатып алулар белгілерін біліңіз.
Іске асыру процесі
Алаяқтық - бұл әдетте баяу процесс. Бір немесе екі төлемді жіберіп алмасаңыз, сіз, бәлкім, көшіруге тап болмайсыз. Нақ сондықтан да қиын кезеңдерде болған жағдайда, несие берушімен қарым-қатынас жасау өте маңызды - тым кеш болмауы мүмкін. Толық ақпарат кредитордан кредиторға дейін өзгеріп отырады және заңдар әр мемлекетте әртүрлі болады, сондықтан төмендегі сипаттама күрделі шолу болып табылады және дәл сіз не болатынын білмеуі мүмкін - барлық ескертулер мен келісімдерді мұқият оқып, адвокатпен немесе HUD үйімен сөйлесіңіз кеңесшісіз, сіз не болып жатқанын білесіз . Бүкіл процесс бір-екі жылға созылуы мүмкін немесе ол әлдеқайда жылдамырақ қозғалуы мүмкін.
- Ескертулер басталады: сіз үш айда төлемдерді жіберіп алғаннан кейін, көптеген кредиторлар несиені әдепкі бойынша қарастырады . Нақты нәрсе сынға түскенде. Сіз, әрине, төлемді (немесе екі) жіберіп алмасаңыз, коммуникациялар аласыз, ал бұл хабарламалар өндіріп алу процесінде алға жылжу ниеті туралы хабарлама болуы мүмкін.
- Сот және соттан тыс мемлекеттер: сіз қай мемлекетте болғаныңызды біліп, басқаларға қарағанда көбірек уақытыңыз бар (және одан да көп ескертулер алу). Мемлекеттердің екі түрі бар - сот мемлекеттері мен соттан тыс мемлекеттер. Сот мемлекеттерінде сіздің қарыз беруші сізді сотқа өндіріп алу үшін сотқа жіберуі керек. Әрбір оқиға арасында 30-дан 90 күнге дейін бұл процесс ұзағырақ уақыт алады. Сот төрелігі жоқ мемлекеттерде кредиторлар өздерімен жасасқан келісімдерге сәйкес өндіріп алады, ал судьялар тартылмайды. Сіз қалай елестете аласыз, барлық жағдай тезірек сот талқылауы емес мемлекеттерде қозғалады. Мемлекеттің кез-келген түрінде, сіз сотта сот өндірісіне қарсы күресуіңізге болады - сот органдарында сіз әдетте шақыру қағазымен қызмет етесіз, бірақ соттан тыс мемлекетте өндіріп алу процесін тоқтату үшін кредиторға қарсы сот ісін жүргізу керек. Қосымша ақпарат алу үшін жергілікті адвокатпен сөйлесіңіз.
- Процесті тоқтату: штаттардың көбінде кредиторлар қарыз алушыларды өндіріп алу процесін тоқтату үшін қандай да бір жеңілдік ұсынуы керек. Бұл опциялардың шынайы немесе мүмкін емес екендігі басқа мәселе болып табылады. Кредиторлар сіз жіберген төлемдердің барлығын (немесе елеулі бөлігін) жасасаңыз және осы уақытқа дейін төленген заңды төлемдерді және айыппұлдарды өтеуді қаласаңыз, үйді қалпына келтіре аласыз. Сіз сондай-ақ толық көлемде несиені төлеуге мүмкіндік аласыз (ол тек қана қайта қаржыландыруға немесе үлкен ақша көзін таба аласыз).
- Аукцион және шығарылым: егер сіз кепілге салынған мүлікті алдын-ала алмай қалсаңыз, жылжымайтын мүлік аукционда ең жоғары баға ұсынушыға беріледі. Егер үйді ешкім сатып алмаса (әдеттегідей), онда меншік кредиторға өтеді. Егер сіз әлі де үйде болсаңыз (және үйді қорғауға шаралар жасамаған болсаңыз), онда сіз көшіп келу мүмкіндігімен бетпе-бет келесіз және жаңа қоныстандыру уақыты келді. Жергілікті заңдар сатып алудан кейін қанша уақыттан соң үйде қалуға болатынын көрсетеді және сізге қанша уақыт кететіні туралы ескертуді алуға тиіссіз. Жаңа тұрғын үйге көшуді жеңілдетуге көмектесетін кез келген «кілт үшін ақша» ынталандыру туралы бұрынғы несие берушіден сұраңыз (егер сіз тез қозғалуға дайын болсаңыз).