Өкінішке орай, бұл көрінгендей оңай емес. Дұрыс жоспарлау және техникалық ноу-хау маңызды болып табылады, бірақ ең үлкен тосқауыл, бәлкім, қаржыландыру - ақша табу үшін ақша қажет.
Қалай ақша аласың?
Жеке инвесторлар, соның ішінде сіз білетін адамдар және ауыр ақша берушілер, үйді жайғастыру үшін ең жақсы несие көзі болып табылады. Бұл несие берушілер дәстүрлі банктер сияқты уақыт пен құжаттарды талап етпейді. Оның орнына, олар сипатты (жақсартулар алдында және кейінгі) және жобаны сәтті аяқтауға қабілетті деп бағалайды.
Үйге ипотекалық несие беру керек пе?
Дәстүрлі үй несиелері инвестициялық жылжымайтын мүлікті сатып алудың мүмкіндігі болмауы керек - кем дегенде сіз бастаған кезде.
Жақсы жаңалық банктерден және дәстүрлі кредиторлардан алынған несиелердің салыстырмалы түрде арзан екендігіне байланысты: пайыздық мөлшерлемелер инвестициялық жылжымайтын мүлікке ең төменгі деңгейлердің бірі болып табылады (бірақ әлі де жабу бойынша шығындар төлеуге тура келеді ). Өкінішке орай, бұл несиелер әрдайым пайдалы емес.
Жабудың баяулауы: Дәстүрлі кредиторды пайдаланумен негізгі қиындықтардың бірі - несиені жабу керек уақыт.
Кредиторлар сізге кең көлемдегі қосымшаны толтыруды талап етеді және сіздің ақшаңызды тамаша тісті тарақпен өткізеді . Сұрақтар тудыратын кез келген нәрсені көретін болса, олар қосымша құжаттаманы сұрайды, және сіздің өтініміңізді қайта қарау үшін көп уақыт алады. Бұл үдеріс сирек 30 күнге созылады (45 немесе 90 күн шынайы болуы мүмкін) және инвестициялық мүмкіндіктер жиі осы уақыт шкаласына өте жылдам жылжиды.
Әсіресе, егер кепілдік немесе қысқа сатылым сіздің стратегияңыздың бір бөлігі болса, сіз дәстүрлі кредиторлардың жылдамдығымен ренжіп қаласыз.
Кірісті бағалау: Дәстүрлі кредиторлар қарызды өтеу қабілетіңізге байланысты кредиттік шешімдерін негіздейді. Олар кірістерге қатынасы бойынша қарызды есептеу үшін қажетті ай сайынғы несие төлемдерімен салыстырғанда ай сайын қанша ақша жинайтыныңды қарастырады. Егер сіз жылжымайтын мүлік инвесторы болсаңыз немесе өз бетіңізше жұмыс істейтін болсаңыз, олар сіз іздеп жүрген «табыс» түріне ие болмауы мүмкін (кредиторлар W-2 формаларын көріп, төлеушілерді төлейді).
Бұл мүліктің құны қанша? Кредиторлар сіз сұраған несиені сатып алған мүліктің құнын салыстырады. Несие ретінде құндылық коэффициенті ретінде белгілі, әдеттегі кредиторлар бұл сандарды 80 пайыздан төмен ұстап қалады, дегенмен FHA несиесін 3,5 пайызға дейін азайтуға болады. Үйді сатып алу үшін, сіз өзіңіздің қазіргі жағдайыңызда тұрмай тұрсыз, бірақ үйді сатып алу үшін жеткілікті ақшаға ие болуыңыз керек, ал үйдің құндылығы да көп болуы мүмкін. Үйдің жөндеуден кейінгі құны (ARV) жақсы шара болуы мүмкін, бірақ дәстүрлі несие берушілер жылжымайтын мүліктің ағымдағы бағаланған құндылығын ғана қарастырады.
Классикалық несие: көптеген банктер мен ипотекалық несие берушілер несиені мақұлдау үшін несие алуды талап етеді.
Сізде қарыз алу тарихы болмауы мүмкін, немесе сіздің кредиттік есептеріңізде кейбір қолайсыз элементтер болуы мүмкін, бірақ бұл сіздің үйлеріңізді сәтті аудара алмайтыныңызды білдірмейді. Альтернативті кредиторлар өзіңіздің несиелік есептеңізге қарағанда бұрынғы жобаларыңызға көбірек қызығушылық танытады.
Үйдегі қиындықтар: Дәстүрлі кредиторлар жақсы жағдайда тұрған үйлерге несиелер беруді жөн көреді. Егер денсаулығы немесе қауіпсіздік мәселелері болса, онда несие - бұл ештеңе болмайды. Сіз бұл мәселелерді түзетіп, пайда табу үшін үйдің құндылығын айтарлықтай арттыра аласыз, бірақ кредиторлар үйге несие беруге мүдделі - дайын.
Мүмкін емес? Дәстүрлі тұрғын үй несиесін үйді аудару үшін пайдалануға болады, әсіресе келесі жағдайларда:
- Сізге кепілдік ретінде немесе алдыңғы төлемнің бөлігі ретінде пайдаланылатын болуға көмектесетін маңызды активтеріңіз бар.
- Сіз үйді қатаң түрде «сындырмайсың» . Бастапқы тұрғылықты жерді сатып алған кезде (иесі / иесі болсаңыз) FHA 203к қарызы арқылы сатып алу және жақсарту үшін қаражат ала аласыз. Дегенмен, процесс баяу және көптеген шектеулерге толы.
- Сізге меншік капиталының несие желісіне (немесе басқа мүлікке, оның ішінде кепілдікте пайдаланылуы мүмкін жылжымайтын мүлікке) арналған басқа мүлікте айтарлықтай капитал бар. Төлемдерді сақтай алмасаңыз , кепілдік құқығынан жоғалуы мүмкін екенін ескеріңіз, сондықтан бұл опция тәуекелге ұшырауы мүмкін (әсіресе, егер сіздің отбасыңыз осы мүлікте болса).
- Сіздің бұрынғы табысты жобаларыңыз бар. Сіз банктерден және кредиттік серіктестіктерден жылжымайтын мүлікке салынатын инвестициялық несиелер алуға мүмкіндігіңіз бар, егер сіз оларды серіктес серіктестермен, нақты процестермен және қаржы ресурстарымен нақты бизнес екеніңізге сендірсеңіз.
- Сіз қамтамасыз етілмеген қарыздарды ала аласыз. Кепілдік міндеттемесіз қарыз ала алсаңыз, жақсартуларды қаржыландыру үшін несиелік карталар сияқты несиелерді пайдалана аласыз. Сізге мүлікті сатып алу үшін қаражат керек болады, бірақ қосымша ақшалар қамтамасыз етілмеген несиеден алынуы мүмкін. Бұл стратегия қауіпті, себебі несие карталары қымбатқа түседі және сіздің несие желісі күтпеген уақытта кесіліп немесе мұздаса (плюс сізге өте жоғары кредиттік лимиттер қажет болса), сіздің жобаңыз тегістеуді тоқтатады.
Жылжымайтын мүлікке арналған жеке қарыздар
Жеке кредиторлардан алынған қарыздар жоғарыда көрсетілген қиындықтардың барлығын жеңілдетеді. Негізгі жетіспеушілік - бұл шығындар, бірақ оның мақсаты - бұл қарыздарды стратегиялық пайдалану. Жеке несиелер дерлік кез келген жерден келуі мүмкін, бірақ көбінесе несиелер екі үлкен санатқа бөлінеді:
- Сіз білетін адамдардан несиелер
- Ауыр ақша несиелері
Бастау кезінде сіздерге ақша беруге дайын адамдарды табу оңай болмайды - сізді білетін адамдар (және көп ақша табу немесе тәуекелге төзімділік мүмкін емес) сіздің жалғыз нұсқа болып табылады. Сонымен қатар, сіз өзіңіздің алғашқы бірнеше мәмілелеріңізді қаржыландыруыңыз қажет болуы мүмкін.
Желіні құрыңыз: Жергілікті жылжымайтын мүлікке инвестициялау қоғамдастығына қатысыңыз. Уақыт өте келе сіз адамдармен кездесесіз және сіз кімге ақша бере алатындығын білесіз. Сонымен қатар, адамдар сізді біледі. Басқа инвесторлар, жылжымайтын мүлік агенттері және жеке несие берушілер сіз табысты бизнеспен айналысқыңыз келетінін біледі (құзыретті емес) және сіздің несие алу мүмкіндігіңіз жақсарады.
Ақыр соңында, сіз ауыр ақша берушілерден қарыз алуды бастауыңыз керек. Бұл несие берушілер несие беру және басқа да инвестициялар үшін мамандандырылған, олар дәстүрлі банктерден ерекшеленеді.
Жылдам жабу: Жеке несие берушісі бар процесс әртүрлі болады және несиеңізді тезірек қаржыландыруға болады (кәсіби кредитормен жақсы қарым-қатынаста болғаныңызда бір апта немесе ақылға қонымды). Жылдам жүру бәсекелестік артықшылығы болуы мүмкін, егер біреу өз қолынан мүлікті алуды көздеп отырса.
Активтерге негізделген несие беру: Кредиттік есептерді қарап, кіріс коэффициенттерін есептеудің орнына, жеке кредиторлар сатып алатын актив құнына назар аударады. Егер сіз үйлерді аударсаңыз, кредитор өз үйін тез арада сата алатынын біледі (мысалы, басқа кредиторлар сияқты, жеке кредиторлар мүлікті иемденіп, оны иемденуге және оны сатуға мүмкіндік беретін жағдайда Сіз қарызды өтемейсіз).
Сатып алу және жетілдіру: Жеке несие берушілер инвесторларды орналастыру және сіздің қаражатыңызды жобаның ARV-да қолдауға негізделген. Бірақ олар сізге бәрін бірден бермеуі мүмкін - жобаңыздың ілгері жылжуына байланысты Сізге эскроу есептік жазбаны салу керек болуы мүмкін.
Ақшасыз жүре ме? Сіздің белдеміңіздің астында бірнеше сәтті жобалар болмайынша, несие берушілер жобадағы теңдікке ие болуды талап етеді. Бір сәтте сіз жоба үшін 100 пайыз қарызға ие бола аласыз және бір уақытта бірнеше жобаны іске асыра аласыз.
Несиелік шығындар
Жобаларды іске асыруға арналған несиелер үй сатып алу несиелеріне қарағанда қымбат. Пайыздық мөлшерлеме жоғары, сіз көбінесе бірнеше ұпайлар немесе төлемдерді төлеуге тура келесіз (бір ұпай несие құнының бір пайызы ).
Қысқартылған жобалар қысқа мерзімді жобалар болып табылады. Сіз ондаған жылдар бойы үйде тұрмайсыз, сондықтан стандартты 15 жылдық немесе 30 жылдық кепілдік жұмыс үшін дұрыс несие емес. Инвесторлар жиі бір жыл немесе одан аз уақыт ішінде мүлікті сатып алуға, жақсартуға және сатуға тырысады, ал жеке меншік несиелердің көпшілігі осылай жұмыс істейді. Ұзақ уақыт бойы мүлікті иемденген болсаңыз, бұл несиелер қымбатқа түседі және бұл ақылға қонымды, себебі өтеуді кешіктіргенде кредитордың тәуекелі артады.
Қайтару үшін қарыз алу қанша тұрады? Шығындар барлық бортында, ал бәрі келіссөздер. Пайыздық мөлшерлемелер жылына 8-тен 20 пайызға дейін болуы мүмкін, ал сіз 1-ден 10 пайызға дейін төлей аласыз. Бизнесіңіздің ұзақтығы неғұрлым ұзақ болса, кредиторлармен қарым-қатынасыңыз қаншалықты жақсы болса, соғұрлым аз төлейсіз.
Сіздің жобаңыз үшін қолжетімді ақшаны көбейту үшін, кредиторлар жиі пайыздармен ғана төлеуге мүмкіндік береді және дайын болған кезде несиені сатуға және төлеуге мүмкіндік беретін алдын ала ақы төлеу керек емес .