Сізге сұраныс тудыруы мүмкін: банктер оларды сатып алудан құтылғылары келмейді ме? Банктер ұсыныс алуға қуанышты емес, әсіресе банкке тиесілі үйде толыққанды баға ұсынысы бар ма?
Жауабы, мүмкін, жоқ.
Банктер сатып алушыларға көп ұсыныстарын ұсынбайды
Банктер сатып алудың әрбір сатып алушысы емес екендігін білді. Кейбір сатып алушылар барлық сатып алу ниеті жоқ көптеген ұсыныстар жасайды. Олар ең жақсы мәмілені таңдап, таңдап алуды қалайды, солай бола тұра, жалған ұсыныстар жасай отырып, сотта бола алады.
Мәселе сатып алушы барлық қасиеттерді сатып алу үшін қаржы қаражаты болмаған кезде пайда болады. Кейбір мемлекеттік заңдар сатып алушыны жою туралы келісімшартты бұзғаны үшін жауапты болуы мүмкін, себебі сатып алушы «адалдық» туралы шартты бұзған болуы мүмкін.
Бұдан басқа, банктер сатып алушыны сатып алуға міндеттеме беріп, жабылу жолымен жүруін қалайды. Егер банк сатып алушы ойын ойнайтынына сенуге негіз болса, банк сатып алу туралы ұсынысты қабылдамайды. Дегенмен, банктердің репозиторийлерін кез-келген бұрынғы Том, Дик және Гарриге сатпайтын басқа да себептер бар.
Банк осы банктің репо операциясын сатпауы мүмкін
Банк репозиторийлерінің сирек кездесетін жағдайлары.
Көптеген адамдар жойылды немесе бұзылды, ал кейбіреулері кейінге қалдырылған қызмет көрсетудің құрбаны болды.
- Кейбір банктік үй-жайлар әдеттегі қаржыландыруға сәйкес келмейді.
Ипотекалық андеррайтер , денсаулығы мен қауіпсіздік кодекстерін қанағаттандыру үшін тым көп жұмыс қажет болса, басқа білікті сатып алушыдан қарызды төмендетуі мүмкін. Алайда әдеттегі сатып алушының 20% төмендігі бар ұсынысы, әдетте, сатып алушыдан FHA несиесін алуға ұсыныс жасайды.
- FHA бағалау шарттары.
Бағалау үшін жағдай туындаса, FHA сатып алушылары банктің репо сатып алуынан кері кетуі мүмкін. Дегенмен, 2006 жылдан бастап FHA бағалаушы нұсқаулықтары босаңсығанымен, ескі үйлерді тонау тым көп жөндеуді талап етуі мүмкін. Бағалаушылар ванна бөлмелері мен пештердің жоқтығын, 1978 жылға дейін үйлердің бояуын тазалауды, пеш сияқты ас үй құралдарын істемейтінін немесе жоқ екенін атап өтеді.
FHA жабу алдында бағалау шарттарын қанағаттандыруды талап етеді. Дегенмен, REO банктері, әдетте, жабылғанға дейін жөндеу жұмыстарына рұқсат бермейді. Содан кейін, банк репо сатып алушылар үйге ие болмай тұрып жөндеу жұмыстарына сирек ақша төлегісі келеді.
Клиенттердің жеңілдетілген процесі процесті қиындатады және жабу үшін ұзақ уақыт алады, бірақ олар түзеткішті сатып алу кезінде өмірлік балама болып табылады.
- Банктер Банктің репо операциялары бойынша ақша қаражаттарын сатып алушыларды артық көреді.
Барлық қолма-қол ақшамен сатып алушылар REO кредиторларының сүйікті сатып алушылары болып табылады. Кәдімгі ұсыныс тізім бағасынан жоғары болса да, листингілік баға ұсынысы кәдімгі ұсынысты бұзады. Егер листингтің шарттары «тек қана ақша алушылар» деп көрсетілсе, банк қаржыландыруға сүйенетін кез-келген сатып алушының ұсынысын қарастырмайды.
Банктер қолма-қол ақша қаражатын сатып алушыдан қаражаттың дәлелін көрсетуін талап етуі мүмкін. Бұл ақша банкке кірмейінше , резиденттегі қайта қаржыландыруды алуды көздейді.
Неліктен РЕО-нің кредиторлары барлық банктік репо операцияларын сатып алу үшін барлық сатып алушылар сияқты
- Бағалаудың тұрақсыздығы жоқ.
Егер банк репо сатып алу бағасын бағаламаса және сатып алушы 20% -ға дейінгі немесе одан төмен төлемді талап ететін несие алса, сатып алушы ақшаны немесе РЭО-ның кредиторы бағаны арзандатқанша сатып алушының кредиторын қаржыландырмайды. Қолма-қол ақша сатып алушылары баға ұсыныстарын ұсынбайды.
- Қарыздар бойынша қаражаттың болмауы .
REO кредиторлары қолма-қол ақшаны сатып алушылармен мәмілені аяқтау туралы алаңдамауға тиіс емес. Кредиторлар жиі алдын ала білікті сатып алушыларға несие беруден бас тартады, өйткені сатып алушылардың біліктілігі кейде қосымша тексеріспен өзгереді. Мүмкін сатып алушы соңғы екі жылда бірдей кәсіппен айналыспаған шығар. Мүмкін сатып алушы жаңа автокөлікті сатып алу немесе нашар сатып алу сияқты қаржылық жағдайдың өзгеруі мүмкін. Мүмкін сатып алушы білмей , жеке басын ұрлаудың құрбаны болған шығар.
- Жылдам жабу.
Сатып алушы несиені алмаса, 30 немесе 45 күн қажет емес. Үйдегі инспекция және басқа да жағдайлар күтілген немесе босатылғаннан кейін, жабылу 3-тен 7 күнге дейін болуы мүмкін, ал сатып алушы қорғасын бояуларынан бас тарту туралы келісімге қол қоюға дайын.
Неғұрлым жылдам жабу жылдамырақ REO кредиторының қалтасына ақша салады. Сондай-ақ қысқа эскроу кезеңінде дұрыс емес нәрселер аз болады.
Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Калифорнияның Сакраменто қаласындағы Lyon Real Estate компаниясында брокер-ассистент болып табылады.