Оқырман сұрайды: Бірнеше жыл бұрын біз үйімізді көршіміз туралы көп білмей-ақ сатып алдық, ол көршектің көптігі мен көпірек болғандықтан, қазір оны сата алмаймыз. Менің әйелім шаштаразға жаңа үй сатып алатын, бар үйді жалға беруді ұсынған жоспары жайлы айтып берді, біздің жаңа несие жабудан кейін ескі үйімізге төлем жасауды тоқтатамыз. Ол «сатып алу және кепілдік» деп атады. Бұл шындық болу үшін өте жақсы естіледі. Сатып алу және кепілдікте дұрыс емес нәрсе бар ма?
Жауап: Сатып алу және кепiлге салу ескi кепiлге алу ниетiмен жаңа үй сатып алудың нәтижесi болып табылады . Бұл ипотекалық алаяқтық деп саналады. Тіпті күшейтетін жағдайлар үй иесіне кипрлық алаяқтық жасау құқығын бермейді.
Сатып алу және кепiлге алу үшiн шамадан тыс мән-жайлар деген не?
Кейде үй иелері өздерінің үйлерін сатып алған кезде, олар өздерін ұрып-соғуына сенгендіктен, өздерін ақтайды. Қарыз алушыларды сатып алу мен кепілге салу себептерінің бірнеше себебі:
- Ипотека өкілі реттелетін мөлшерлеме бойынша несиелерді түзететін немесе пайыздық төлемдерді төлеудің негізгі опциондарын төлеуге мүмкіндік бермейтін қаржыландырудың салдарын мұқият түсіндірмеді.
- Жылжымайтын мүлік агенті сатып алушыны үй құндылықтары ешқашан құлатылмайтындығына сендірді. Нарықтар құнсызданған нарықтарда және сатып алушы капиталға қатысты аз немесе ештеңе салған жоқ, үй банкке тиесілі сомадан аз болуы мүмкін.
- Банк сатып алушыға қайта қаржыландыру әрдайым опцион болатынын уәде еткен болуы мүмкін, содан кейін жаңа несие алу мүмкін емес несиелік нұсқауларды өзгерткен.
Жоғарыда келтірілген сценарийлердің әрқайсысында үй иесі бұрыштық сезініп, үйді сатып алу құқығына кіруге мәжбүр етуі мүмкін, бірақ үй иелену құқығынан бас тартқысы келмейді. Осы үй иелерінің ақыл-ойында олар жағдайды алдауды талап етеді деп ойлайды, себебі олар алданып қалған.
Дегенмен, бұл сатып алу мен кепiлдiк кепiлге салынған алаяқтық болып табылатынын және заңға қайшы келмейтiн фактiсiн өзгертпейді.
Сатып алу және кепілдік қалай жұмыс істейді?
Сатып алу және кепiлге салу жалғандықты талап етеді. Әдетте жалған ақшалай жалақы туралы шарт жасасады және бұл жалған құжаттарды кредиторға ұсыну. Мифтік үй иесі - оны біз Клод деп атайтын қадамдарды ұстанып көрейік:
- Біріншіден, Клод шешеді - қандай да бір себептермен - үйі өз мақсаттарына сай келмейді.
- Клод қысқа сатылғаннан кейін немесе кепілге салынғаннан кейін жаңа ипотекалық несие ала алмаса, ол бұрыннан бар ипотека бойынша міндеттемелерді орындамас бұрын сатып алуға арналған үйді табады .
- Клод жаңа үйде сатып алу туралы ұсыныс жасайды және несие өтінімін ұсынады.
- Кредитор, Клодтың жалдауға келісімшарт жасағанын сұрап, жалға берушінің Клодтың ескі үйіне көшуін және Клодқа жалдау ақысын төлеуді сұрайтынын сұрайды.
- Клод Клодқа өзінің үйіне көшу немесе жалға беру ниеті жоқ болса да, Клайдқа жалдау туралы келісімге қол қоюды сұрайды. Ол жалған жалдау шартын кредиторға жібереді.
- Кредитор Клодтың жаңа ипотекасын мақұлдап , несиені қаржыландырады .
- Клод ешқашан өзінің ескі үйінде басқа төлем жасамайды. Әдепкі бойынша хабарлама жасалды және үй үйге қайтарылады, кейін банкке қайта оралады.
- Клодтың несиесі бүлінген, бірақ ол жаңа үйді сатып алғаны үшін ұзақ уақыт бойы қозғалу ниеті болмағандықтан, оған ешқандай көңіл бөлмейді.
Заңды сатып алу және кепілге салу не үшін қажет?
Клодтың ісінде ол несие құжаттарын бұрмалап, қарыз өтінімін әдейі өтірді. Бұл ипотекалық алаяқтық. Ипотекалық алаяқтық, егер қарыз алушы басқа кредиторға төлем жасауды тоқтатуға қасақана ниет білдірсе, немесе ақпаратты бұрмалайтын болса, онда несие берушінің бұл туралы білетін болса, жаңа қарыз берушінің несиеден бас тартуы туралы ақпарат ұсталған кезде орын алады.
Сондай-ақ, ол несие өтінімі бойынша өтеу үшін жалған құжаттар ретінде қарастырылады және кредиторға жалған құжаттар жасайды. FBI ипотекалық алаяқтықты «андеррайтер немесе несие беруші қарызды сатып алу, сатып алу немесе сақтандыру үшін қолданатын кез-келген елеулі бұрмаланулар, бұрмаланулар немесе кемшіліктер» деп анықтайды.
Сатып алу және кепілдік беру әдістерінің нәтижесінде Fannie Mae нұсқаулығы қазіргі уақытта үйде көптеген меншікке ие болмаса, сатып алушыларды несие беру кезінде екі үйде де ипотекалық несие алуды талап етеді.
Өйткені, үй иесі көп ақшалай қаражатқа ие болғандықтан , одан кетуге ақымақ болады.
Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Калифорнияның Сакраменто қаласындағы Lyon Real Estate компаниясында брокер-ассистент болып табылады.