Банктің меншікке салынған қаржы құралдарын қалай алуға болады
Банктер жылжымайтын мүлікке ие, өйткені банктер сатып алу арқылы үйлер сатып алды. Банк кітаптарындағы үй-жайлар «жылжымайтын мүлікке тиесілі жылжымайтын мүлікке арналған» қысқартылған REO деп аталады. Банктер кепілдікке алу арқылы жылжымайтын мүлікке өз үйлеріне барғанда, көбінесе қолданыстағы ипотека (лар) немесе банктің ең төменгі мөлшерін ең төменгі ставка бойынша ешкімге тигізбейтіні үшін сот ғимаратында ешкім көрсетілмегенін түсінгендіктен.
Беттің үстінде, егер кепілге салынған қаражат тиімді болып көрінбесе, әсіресе банк бұрынғы кепіл берушінің банк алдындағы қарызын ашық нарықта сатқысы келсе. Дегенмен, REO сіз үшін тиімді бола алатын кем дегенде екі себеп бар:
- Егер мүліктің екі несиесі қамтамасыз етілсе (бұл күндері кең таралған болса), екінші кредитор кейде өндіріп алмайды. Егер екінші несие беруші бірінші несие берушіге артқы төлемдерді жасамаса және өндіріп алу туралы өзінің жеке бастамасын бастаса , онда екінші кредитор сатып алуды тоқтатады . Көптеген екінші ипотекалық несие бастапқы нарықтық құнның 20% немесе одан астамын құрайды.
- Банк көбінесе оның түгендеуіне отырғысы келмейді. Сот ғимаратында сатып алуды сату барысында инвестордан немесе үйден сатып алушыдан ең төменгі баға алған жоқ болғандықтан, банк бұл REO үйіне аз баға береді, тек қана оны босату үшін. Ішкі есепке байланысты.
REO листинг агенттерін табу
Қаражат табу үшін интернетте қол жетімді көптеген орындар бар. Алайда, сіз оларды MLS- де таба аласыз. Егер сіз өзіңіздің сатып алушы агенттің «REOs» үшін MLS-ті іздеуін сұрасаңыз, сіз өзіңіздің маңайыңызда сатуға арналған РЭО- ны тізімдеуге арналған жылжымайтын мүлік агенттерінің өте кішкентай бөлігі екенін білесіз.
REO тізіміндегі агенттер туралы кеңестер:
- REO-ның агенттерінің басым бөлігі ғана REO-ді ғана көрсетеді, мүліктің басқа түрі жоқ.
- REO агенттері жиі банктерге өз бизнесі үшін жеңілдіктер береді, себебі бұл агенттер көлемі бойынша жұмыс істейді, ал кейде активтерді басқарушы қысқартады.
- REO листингтік агенттері көптеген РВО-ны сататын немесе қосарланған агент ретінде жұмыс істеп, ақша табады. Қос агенттік шеңберінде REO листингтік агенттігі листингтік комиссияны және сатып алушының агентінің комиссиясын табады.
- Сатып алушының агенттерін тарту үшін, көптеген банктер лизинг агенттігінің комиссиясын дисконттау кезінде сатып алушының агентіне комиссияның үлкен пайызын ұсынады.
- REO агенттері әдетте сатушы емес, сатушы болып табылады. Өзіңіздің жеке өкілдігіңізді қалайтыныңызды қарастырайық.
- REO листингтік агенттері, әдетте, өздері жүргізетін бизнестің көлеміне байланысты жоғары өнімді агенттер болып табылады. Олар әдетте сатып алушылармен жұмыс істеуге көп уақыт жұмсамайды.
- Кейбір REO листингі агенттері соншалықты жұмыс істейді, олар далалық қоңырауларға көмектеседі. Көптеген адамдар өздерінің жеке ұялы телефон нөмірлерін бермейді, олар коммуникацияны қиындата алады.
Сатып алушының агентін жалдау
Егер сіз банктермен келіссөздер жүргізе алмасаңыз , өзіңіздің сатып алушыңыздың агентін жалдау арқылы жақсы өкілдікті ала аласыз .
Агентті таңдамас бұрын бірнеше таңдап алыңыз және жылжымайтын мүлік агенттерімен сұхбаттасыңыз .
- Сатып алушының агенті мүдделеріңізді қорғау үшін сенімгерлік жауапкершілікке ие.
- Сатып алушының агенттері сатушы болып табылмайды. Тіпті сатушы өз комиссиясын төлеген кезде де.
- Сатып алушының агенттері әдетте сатушы төлейді. Бұл дегеніміз, сатып алушының агентіне жалдауға шығындардың жоқтығы.
- Сатып алушының агенттері сізден агентің міндеттерін жасайтын және комиссияны кім төлейтінін анықтайтын сатып алушының брокерлік келісіміне қол қоюыңызды сұрауы мүмкін.
- REOs-пен жұмыс істеп жүрген сатып алушының агентімен жұмыс істеуді қарастырыңыз.
РЕО келіссөздер жүргізу
Егер листинг нарыққа салыстырмалы түрде жаңа болса, банк өзінің сұраным бағасынан айтарлықтай айырмашылығы жоқ. Егер нарықта 30 күннен асатын үйлерде ұсыныстар жасасаңыз , келіссөздер жүргізудің үлкен күші болады.
Қосымша кеңестер:
- Банктер титулдық және эскроу компаниялармен ірі мөлшердегі жеңілдіктер туралы келіссөз жүргізеді. Егер сіз банктің атауын / эскроу компаниясын пайдаланатын болсаңыз, сол компаниялардың сізден ақы алатыны туралы ақы тексеріңіз. Жалпы алғанда, банкте төленбеген, алайда сатып алушы төлейтін төлемдер жоғары болады, өйткені атау және эскроу сатып алушыларды толтырып, бұл жеңілдіктерді жиі құрайды.
- Көптеген банктер сатып алушы үшін типтік жабу шығындарын төлеуден қашып кетеді. Аударым салықтары , округтер мен мемлекеттік баждар сияқты кейбір төлемдерді банк емес, сатып алушы көтереді. Банктер зиянкестер туралы есептерді , жөндеуді немесе үйде кепілдік жоспарларын жиі төлей алмайды.
- Кейбір банктер тараптар арасында ауызша түрде барлық шарттар келісілгенге дейін қарсы ұсынысқа қол қояды.
- Банк сатып алу туралы өзіңіздің сатып алу туралы шартты немесе стандартты сатып алу туралы шартқа толықтыруды күтіңіз. Оны мұқият оқып шығыңыз және оны түсінбесеңіз, жылжымайтын мүлік адвокатына кеңес сұраңыз. Сіз банктің заңгеріне осы келісімшартты жасасаңыз, бұл сіздің пайдасына емес.
- Егер банк бас тартпаса және сізден бас тартса , тағы 30 күн күтіп, түпнұсқа ұсынысыңызды бастапқы күннің қиылысында және жаңа күніңізді енгізіңіз.
- Банктің ұсынысына жауап беру үшін 10 күн күте аласыз. Сабыр бол. Мен білемін, кейбір банктер жауап беруге ұзақ уақыт кете алады, бірақ мүмкін.
- Банк Сізге алдын-ала квалификациациялауға мүмкіндік беретін несие беру туралы өтініш беруіңізді сұрауы мүмкін; алайда, сіз осы банктен несие алуыңыз міндетті емес.
- Егер сіз белгілі бір жабылу күніне жабылмай қалсаңыз, банк осы күнді өткізген әр күн үшін сізге айыппұл салуы мүмкін. Ұсынысты ұсынар алдында өзіңіздің кредиторыңыздан несие алу туралы алдын-ала хатыңыз бар екеніне көз жеткізіңіз және күтілмеген кідірістерге жол бермей, несие берушіден қаржыландыруды алуға кепілдік беріңіз.
- Сізге үйді «бар сияқты» сатып алу ұсынылады. Айналымдарды сатып алудың кемшіліктері бар. Ұсынысыңызды үйге тексеру жасаңыз. Кейбір сатушылар сатып алу үйлерінен әдепкі жолақ активтерінде .
Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Калифорнияның Сакраменто қаласындағы Lyon Real Estate компаниясында брокер-ассистент болып табылады.