Қысқа сатылымды жасау өте қиын, өте ашық, бірақ сізде екі несие болған кезде қиын - бұл екі есе ауырған. Мен сіздің ауырсынуды сезінемін. Өйткені, бірінші несие берушінің ынтымақтастығы ғана емес, екінші ипотекалық несие берушісі де сол несиені босату қажет.
Алдымен, өндіріп алу кезінде не болып жатқанын қарастырайық:
Кредиторлар арасындағы кезең-кезеңмен жүргізілетін позициялар
Сіз үйді сатып алуға көмектесетін екінші ипотеканы шығарсаңыз не болмаса сізден кейінгі меншік капиталына несие берсеңіз маңызды емес.
Екінші кредитор әрдайым екінші орында, егер бірінші болып бағынатын болса. Әдетте, бірінші орында тұрған ипотекалық несие беруші ұстанымын бағындыра алмайды.
Алдымен, бірінші кезекте, өндіріп алу туралы сот процедурасынан алу құқығы бар. Бұл екінші несие беруші аукционнан немесе сатылымнан түсетін қаражат алу үшін немесе мүлікті алу үшін бірінші болып қалғысы келсе, Әдепкі бойынша хабарлама жіберілген кезде, екінші кредитор кепілге салынған өндіріс процесін бастауға тиіс.
Елдің көптеген бөліктерінде бұл дегеніміз екінші кредитор бірінші несие берушіге артқы төлемдерді жасауы тиіс, бірінші несие берушінің құнын Әдепкі бойынша хабарлама және ілеспе шығындар туралы ақпараттар беруі керек, содан кейін өзіңіздің Әдепкі бойынша хабарламаңызды жіберіңіз. Егер екінші несие беруші мұны жасамаса, екінші несие беруші өндіріп алу кезінде жойылып кетуі және ештеңе алмауы мүмкін, әсіресе ақша табу үшін ақша жетіспейді.
Екінші несие берушісі бірінші несие алғаны туралы хабарламаны алған кезде, үйдің құндылығын тексергеннен кейін көптеген екінші кредиторлар өздерінің өндіріп алу туралы өндіріс процесін бастамайды. Олар бұл ұстанымды қабылдайды, өйткені екінші несие берушіге табыстың құнын төмендетуге жеткілікті капитал жеткіліксіз.
Бұл әрекет екінші несие берушіні осал жағдайға қалдырады.
Қандай қысқа сауда-саттық жабу бойынша шығындар төленеді
Сатушы жылжымайтын мүлік агентімен листингілік келісім-шартқа қол қойғанымен, несие беруші комиссияны қайта қарастыратын болады. Кредиторлар дәстүрлі төлемдерден аз төлейді және транзакцияға жұмсалатын шығындарды мүмкіндігінше қысқартуға тырысады.
Жабу шығындарын одан әрі төмендету үшін кредиторлар көбінесе ақы төлеуден бас тартатын ақылар бар. Олар:
- Үйге арналған кепілдік жоспары
- Зиянды инспекциялар және зиянкестермен байланысты жұмыстар
- Шатырдың сертификаттары
- Канализация инспекциясы
- Жөндеуді сұрату сияқты Сатып алушылар сұраған жөндеу
- Сатып алушының жабық шығындарына арналған несие
Қысқа сатылымда екінші кредитормен келіссөз жүргізу
Сіздің жағдайыңыз қысқа сатылымдық біліктілікке сәйкес келетіндігін анықтағаннан кейін, сіз барлық кредитордың сұрауларын орындадыңыз - плюс, дайын және білікті сатып алушыны таптыңыз - сіз әлі орманнан шықпадыңыз.
Жабу шығындарыңыз 5% немесе 4 250 АҚШ долларын құрайтынын айтайық. Аяқталу шығындарын 85 000 доллардан сатудан түсіргеннен кейін шамамен 81 000 доллар қалды. Енді екі несие берушінің арасындағы арқан тарту болып отыр.
Жалпы алғанда, бірінші келіссөз екінші несие берушіге $ 1000 мөлшерінде аз соманы ұсыну болып табылады. Енді, бұл 55,000 АҚШ доллары мөлшеріндегі екінші несие балансымен салыстырғанда көп емес көрінуі мүмкін, себебі сіз несие берушіден $ 54,000 жоғалтуды сұрап отырсыз.
Екінші жағынан, егер екінші кредитор бас тартса, ол ақыр соңында ештеңе алмайды.
Кейде кіші кредиторлар өздерінің мұрындарын кесіп тастағандай көрінеді. Бірақ мұнда бірінші несие беруші мәміле жасасу үшін біраздан бас тарта алады. Менің тәжірибемде, бірінші позициядағы несие берушілердің басым бөлігі 90 пайызға жететініне қуанады, бұл 85 000 АҚШ доллары мөлшеріндегі несие бойынша, ал кредитор 76 500 АҚШ долларын алуға келіседі.
Егер желі $ 81,000 болса, шығындарды жапқаннан кейін, бұл бірінші кредитор екінші несие берушіге ұсына алатынына 4500 доллар қалдырады. Екінші кредитор несиені босату туралы келісуі керек. Егер олай болмаса, қысқа сатылымға жол берілмейді, ал екінші несиені алып тастағанда, бірінші несие беруші мүлікті кепілдікке сатып алады.
Шешімге жеткенше келіссөздер жүргізіңіз. Еске сала кетейік, бірінші және екінші сатылымдар қысқа сатылымда жұмыс жасайды .
ЕСКЕРТПЕ: Калифорниядағы кіші юридикадағы серіктестіктің бір себебі - несие 1-ден 4 бірлікке дейін тұратын кепілдік қарыз болған жағдайда. Бұл жағдайда сенімгерлікпен айналысу сатысында өндіріп алу кезінде екінші кредитор жоғалып кетсе, онда екінші несие беруші кемшіліктерді жоюға құқылы. (Roseleaf Corp. / Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963).)