Оқырман сұрайды: Біз қысқа сатылымдарды сатып алудан қашып кеттік, өйткені біз тым ұзақ қабылдап, қабылданбады деп естідік. Бірақ қазір біз жақсы бағалардың қысқа сатылымға арналғанын білеміз. Біз қысқа сатылымға ұсыныс жасау туралы ойлауымыз керек деп ойлаймыз. Бірақ қайдан бастау керек екенін білмейміз. Біз қанша ұсыныс жасай аламыз? Кейбіреулер өтпесе, біз көптеген ұсыныстар жасай алмаймыз ба? Тізімнің бағасы бойынша біз қысқа сатылымды сатып алу мүмкіндігін ұсына аламыз ба? «
Жауап: Қысқа сатылымға арналған ұсыныс бағасы көбінесе сатып алушылар үшін шатастырады. Сіз өз сұрақтарыңыз бойынша жалғыз емессіз. Көптеген қысқа сатылымдағы сатып алушылар өздерінің және олардың агенттерінің соқырларды жетелейтін соқырға ұқсайтыны және қандай да бір жолмен олар сияқты сезінеді. Өйткені қысқа сатылымға көп компоненттер бар. Сіз қысқа сауда-саттықтың барлығы жақын емес екенін дұрыс деп таптыңыз .
Қысқа сатылымның листингтік бағасы
Қысқа сатылымдағы ең үлкен сұрақ - бұл баға. Бұл тізім бағасы қаншалықты шынайы? Бастауыштар үшін, егер сатушы қысқа мерзімде сатуды жүзеге асыруға құқылы болмаса, тізімнің бағасы маңызды емес. Өйткені қысқа сатылымға қатыспайтын сатушылар қысқа мерзімде сатудан бас тартқанын біледі. Бұл жағдайларда, егер сіз нарықтық құнды төлеуге дайын болсаңыз да, банк қысқа сатылымды мақұлдамайды.
Шляпаңызды қысқа сатылымның тізімдік бағасына қоюға болмайды. Тізімнің бағасы сізге сатушының сатуға келісімшартқа қол қоюы қаншалықты қажет екенін және кейде тіпті мұны жасамайтынын айтады.
Мысалы, менің MLS-те, листингілік агенттер сатушының тізімнің бағасын қабылдамайтын болса, сатып алушының агенттеріне айтуы керек, бірақ MLS компаниялары бұл ақпаратты ашып көрсетуді талап етпейді.
Егер тізімнің құны тым төмен болса, банк қысқа сатылымнан бас тартады . Сонымен қатар, листингтік агенттік пен сатушы қысқа сатылым бойынша бірнеше ұсынысты енгізу үшін пайдаланатын стратегияның төмен бағасы болуы мүмкін.
Қысқаша айтқанда, қысқа сатылымның тізімдік бағасы өте аз, егер ештеңе болмаса.
Қысқа сатылым үшін ұсыныс бағасын қалай анықтау керек
Сіз BPO агент ретінде ойлауыңыз керек. Қысқа мерзімді сатудың бірнеше түрін қоспағанда, банктер әдетте бағалау үшін төлем жасамайды. Бұл сіздің жүзіңізді ренжіту үшін мұрынды кесіп тастаған сияқты, бірақ банктер аз ақша құтқарғысы келеді. Олар сондай-ақ жылжымайтын мүлікке баға берушілердің білімі мен тәжірибесіне жеткілікті сенімділік бермейді. Олар кез келген жылу денесі үйге баға бере алады деп ойлайды және бұл болжам дұрыс болмайды.
Егер банктер листингтік агенттерді қысқа мерзімде сатуға сенген болса, бізде бұл мәселе болмас еді, бірақ олар ақылға қонымды себептермен . Қысқа сатылатын листингтік агент банк емес, сатушы болып табылады. Қысқа сатылатын листингтік агенттік сондай-ақ бұл үйді тез сатқысы келеді. Қысқа сату агенті нарықтық құндылық деп есептейді, бұл мұрыннан дұрыс болуы мүмкін немесе ол алдамшы төмен болуы мүмкін.
Осылайша, қысқа мерзімді сату банкі BPO агентіне жалдауға және BPO-ны шығару үшін агентіне 100 доллардан аз төлейді. Бұл агент жергілікті агент бола алады немесе агент осы аймақтан шығуы мүмкін. Бұл ұтыс ойыны. Бірақ көп BPO агенттері сатылатын салыстырмалы сатылымдарды объектінің меншік 1/2 миль радиусының ішінде қарастырады.
Олар ұқсас квадрат суреттерін және жасын салыстырады. Сіз сол нәрсені жасай аласыз.
Қысқа сатылымға арналған ұсыныстардың әртүрлі түрлері
Нарықтық құнды есептеудің бірнеше жолдары бар болса да, әрбір BPO агенті агентке қол жетімді барлық құралдарды қолданады. BPO агенті тек сатылған үйлердің соңғы 3 айын субъектінің мүлкіне жақын деп санайды. Агент орынды, жағдайды, бірегей факторларды және белсенді және күтілмелі тізімдердегі бағалардың төмендеуі сияқты үрдістерді елемеуі мүмкін.
Мұнда қысқа сауда-саттық ұсыныстары бағасының түрлі түрлері және олар неге ерекшеленеді:
- Қысқа сатылымның бағасы. Бұл листингтік агент мен сатушы келіседі. Ол ұсынысты енгізу үшін қолданылады. Бұл жоғары болуы мүмкін; ол төмен болуы мүмкін; ол ақшаға сәйкес болуы мүмкін.
- BPO агентінің қысқа сату бағасы. Бұл баға көбінесе статистикалық түрде есептеледі, бірақ ішкі бақылаусыз негізінен құнсыз. Ішкі инспекцияда болса да, BPO бағасы әрдайым дұрыс емес, ең алдымен агент жақын жерде жұмыс істемеуі мүмкін. Бірақ бұл ұсыныс бағасы қысқа сауда банкі қабылдайды.
- Жергілікті сатып алушының құндылық туралы агент пікірі. Маңғыстау жөніндегі маман - сіздің нарықтық құндылықтарыңыз туралы адал пікіріңіз үшін екінші ең жақсы ставка. Бұл агент осы нақты ауданда үй сатып алудың тарихы мен үрдістерін біледі. Егер бұл баға BPO мәнінен жоғары болса, сіз осы құнға жақын жерде кез-келген бағаны ұсына аласыз ба, көбінесе үйдің қаншалықты нашар болуына және бәсекелес ұсыныстарға тап болатыныңызға негізделеді.
- Жергілікті бағалаушының нарық құнының пікірі. Бағалау сізді орта есеппен $ 300-500 аралығында өткізеді, алайда осы көршілес елдерде тәжірибе жинау тәжірибесі бар кәсіби бағалаушы құндылықтың дұрыс пікірін білдіруі керек. Дегенмен, бұл тек бір адамның пікірін білдіреді.
- Сатып алушының қысқа мерзімде сатылымын бағалаушы. Бағалаудың бұл түрі бағалау хауызы арқылы жасалады, ал бағалаушы тәжірибе алмайды немесе болуы мүмкін емес және бұл аймақты біле алмауы мүмкін. HVCC- нің туындаған асқындатылуының арқасында , негізінен нарықтық құнын шынайы бағалауға емес, ұсынысты бекітуге бағалау болып табылады.
Төменгі сатылымда, қысқа сатылымның ұсыныс бағасын таңдау үшін, BPO агентінің құндылық туралы пікіріне сүйене отырып, қанша банк қажет екенін анықтау керек. Сіздің ұсынысыңыз ақылға қонымды болу керек. Банк қысқа мерзімде сатуды мақұлдауды күтуге жеңілдік бере алады немесе бермейді. Есіңізде болсын, сіздің ұсыныстарыңыздың бағасын да, BPO агентінің бағасын да нарықтық құнға ешқандай негіз бола алмайды. Сіз төлеген және нарықтық құныңыз екі түрлі нәрсе болуы мүмкін.
Егер ұсыныс бағасы тым төмен болса, банктен қарсы ұсыныс жасаңыз.
Бірнеше сатып алу туралы сұраққа жауап беру үшін. Сіз өзіңіздің адвокатыңызбен кемшіліктер мен құқықтық кемшіліктер туралы сөйлесуіңіз керек, олар қысқа сатылымға арналған бірнеше ұсыныстарды жазу үшін сіз оларды сатып ала алмайсыз. Әдетте, этикалық агенттер бұл тәжірибені сатып алушы ұсыныста бұл фактіні ашпағанша бас тартады.
Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Калифорнияның Сакраменто қаласындағы Lyon Real Estate компаниясында брокер-ассистент болып табылады.