Қысқа сатылымды сатып алмаудың себептері
Беттің үстінде, қысқа мерзімді сатып алушы жақсы мәміле жасайтындай көрінуі мүмкін. Дегенмен, қысқа сатылымдардың жұқа маржасы сатып алушыға пайда әкелуі мүмкін, себебі әрқашан да ерекше жағдайлар бар - уақыттың көп бөлігі, сатып алушы әдепкі бойынша сатылмайтын үй сатып алудан жақсы болар еді.
Қысқа сатылым жеңілдіктерде сатылмайды.
Сіз жылжымайтын мүлікті сату жөніндегі мамандар сізге қысқа сатылымды сатып алу туралы жақсы идея емес екендігін естігенсіз. Бір жағынан, жылжымайтын мүлік мамандары қысқа мерзімде сатудан пайда табады . Барлық сатушылар мен сатып алушылардан басқа ақша жасайды. Сонымен қатар, листингтік агенттер сатушыларды қысқа сатылым ретінде тізімге қоюға мәжбүр етуі мүмкін, өйткені егер сатушылар сатып алу арқылы жүрсе , листингтік агенттер тізімге ие болмайды.
Мен жұмыс істейтін Сакраментода, мысалы, көптеген агенттер қысқа сатылымдарды елемейді және олардың сатып алушыларына тағы бір нәрсе сатып алуды ұсынады. Бұл көбінесе өткен уақытта өртенген және қысқа сатылымға ұшыраған агенттер, себебі олардың аукционға қатыспаған агенттері тізімге енгізілмеген, себебі олардың қысқа сатылымы жоқ.
Мұнда Сатып алушыларға қысқа сатылымды сатып алғысы келмейтін 11 себеп бар:
Sellers Paid Too Much
Егер үй бірнеше жыл бұрын 500 000 долларға сатылып, 400 мың долларға сатылса, демек, сатып алушы 100 000 долларлық акцияны тегін алады.
Яғни, сатушы көтерілген нарықта тым көп төлейді және қазір нарық құлап кетті. Бұл сатушының меншікті капиталы жоқ дегенді білдіреді.
Сатушылар өте көп қарызға ие болды
Нарықтарды бағалаған кезде қарыз беруге тырысатын банктер кейде қарыз алушыларды үйден артық ипотека жасауға мүмкіндік берді, яғни қарыз алушының несие балансы жылжымайтын мүлік құнынан асып кетті.
Бағалау бағалау субъективті болып табылады және барлық бағалаушылар үйдегідей құндылыққа ие болмайды. Заңға қарсы болса да, кейбір сарапшылар банктер тарапынан үй иесі қарызға алғысы келген соманы бағалауға қысым жасайды.
Стратегиялық біліктіліктер Тəжірибесіз немесе этикаға жатпайтын жылжымайтын мүлік агенттері сатушыны қысқа сатылымға жарамсыз деп тапқан кезде қысқа сатылымды ескере отырып сатушыға итермелеуі мүмкін. Сатушылар қиындықты дәлелдеуі және несие берушінің мақұлдауына қиындықтар туралы куәлік беруі керек. Кейбір агенттер кредиторлармен сөйлеспестен немесе сатушыларды алдын-ала білмей-ақ қысқа сатылымдар ретінде үйлерін тізімдейді.
Үйлер нарықтық құны бойынша сатылады.
Несие берушілер үйдің құндылығын білмейді немесе білмейді. Кредиторлар CPA деп аталатын салыстырмалы нарықтық талдауды немесе BPO деп аталатын брокер бағаларының пікірін талап етеді. Егер несие беруші қысқа сауда-саттық туралы ұсыныс бойынша мүлікті сатып алу арқылы жақсы бағаға ие бола алатын болса, кредитор жоғары бағаға ие бола алады. Бұл баға нарықтық құнға жақын болады. Кредиторлар қысқа сатылымдарды үйге қысқа сатуға арналған бағаға тұрғанда қабылдайды, бұл нарықтық құндылықты білдіреді.
Үйлер «қалай жұмыс істейді»
Егер ипотекалық компания қысқа мерзімге сатуға келіссе, онда ол, ең алдымен, мәміледегі жабу бойынша шығындарды төлейді.
Кредиторлар сатып алушыларды өздерінің қазіргі жағдайында үй сатып алуын сұрайды. Кредиторлар, әдетте, төлеуге бас тартады:
- Ұсынылған жөндеу жұмыстары үйде тексеріледі .
- Зиянды тексерулер немесе таза зиянкестер туралы есеп беру үшін қажет жұмыс.
- Шатырдың сертификаттары немесе төбесі жөнделеді.
- Сатып алушы үшін үйде қорғаныс жоспары .
- Кейінге қалдырылған қызмет көрсету.
Жабудың ұзақтығы
Нұсқау туралы хабарлама жіберілгеніне қарай, кредитордың қарызға алынуын қадағалауы және сатушы қанша құжатты ұсынғанына байланысты, ол екі аптадан екі айға дейін кредитордан сатып алу туралы ұсынысты алуға жауап беруі мүмкін. Сондай-ақ, егер екі несие берілетін болса, онда екі кредитор қатысса, екінші кредитордың талаптарын қанағаттандыру үшін ұзағырақ уақыт алуы мүмкін.
Кредиторлар шарттарын өзгертуі мүмкін
Кейбір кредиторлар қысқа мерзімде сатудың шарттарын қайта қарауға құқылы.
Егер нарық өзгерсе, жаңа заңдар қабылданады немесе жаңа ақпарат кредитордың үстелінен өтеді, несие беруші келісімшарттың шарттарын өзгерте алады. Кредиторлар, әдетте, олардың қарамағында адвокаттар бар, ал қарапайым сатып алушылар жоқ.
Кредиторлардың дисконттық комиссиясы
Fannie Mae немесе Freddie Mac компаниясына несие берген несие берушілер, әдетте, жылжымайтын мүлік жөніндегі агенттерге дәстүрлі жылжымайтын мүлік комиссияларын төлейді. Басқалары жеңілдік талап етуі мүмкін. Сонымен қатар, агенттер дәстүрлі мәміленің жұмысын екі-үш мәрте жасайды және қосымша жұмыс үшін аз төленбейді. Егер сіз агентке сатып алушы брокер келісімшартына сәйкес белгілі бір пайызды төлеуге келіскен болсаңыз, сіздің агенттің айырмашылықтан бас тартқан жағдайда, сіз несие берушінің төлемі мен сіздің келісімшартыңыздың қайсысы арасындағы айырмашылыққа жауапты бола аласыз.
Жоғары сатып алушы жабу шығындары
Кредиторлар сирек кез-келген қосымша ақы төлейді, себебі сатушы сияқты дайын болар еді, егер сіз осы қосымшалардың кез-келгенін қаласаңыз, өзіңіз үшін төлейсіз. Кейде несие берушілер стандартты сатушы жабу шығындарын төлеуден бас тартады, мысалы, аударым салығы . Егер сіз арнайы тексерулерді қажет етсеңіз, сіз оларға қалтасынан тыс ақша төлей аласыз.
Мәмілені бақылауды жоғалту
Егер белгілі бір күнмен эскроуды жабу қажет болса, онымен сәттілік көп. Үйге жабылудың қысқа мерзімде сатылымы белгісіз уақытты алады. Сатушының кредиторы сатып алушы емес, сатып алушының кредиторын емес, суреттерді шақырады. Егер үйді сатумен бір уақытта эскроуды жабуға тырыссаңыз, бұл мүмкін болмауы мүмкін.
Кіші сатушының мотивациясы
Сатушы несие бойынша қысқа сауда-саттықтың ықпалы сатып алу құқығына жақын екендігін анықтаған кезде, сатушыға қысқа сатылымдармен ынтымақтастық жасауға ынталандыру аз. Дегенмен сатушылар сатып алу құқығымен сатып алғаннан кейін 2 жыл ішінде (шектеулермен) қысқа сатылымнан кейін 2 жыл ішінде басқа үй сатып алуға жарамды болуы мүмкін, бірақ кейбіреулер қайтадан басқа үй сатып алмайды.
Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Калифорнияның Сакраменто қаласындағы Lyon Real Estate компаниясында брокер-ассистент болып табылады.