Сұрақ: Қысқа сатылымдағы ең жақсы ұсыныс дегеніміз не?
Оқырман: «Менің қаламдағы нарық шынымен ақылды, ал үйді сатып алу өте қиын, өйткені сату үшін өте көп үйлер жоқ, әр кезде жаңадан сатылатын нәрсе пайда болады, сатып алушылар тобына секіреді Менің көршімнен келесі аптада қысқа сатылым ретінде нарыққа өз үйін салып жатқанын естіп отырмыз.Осы көршісіне айтатын болсақ, оның агенті сатып алушыны таңдайды. Таңдаған сатып алушыларымыз екеніне қалай көз жеткізе аламыз, ең жақсы қысқа сауда ұсынысын жазу үшін не істеуіміз керек?
Жауап: Сіздің сұрағыңызға бірнеше қабат бар, сонымен қатар ең жақсы қысқа сауда-саттық ұсынысын қалай жазу керек. Стартерлер үшін ұсыныс күшінің қабылдау агентке агентке қарай өзгеруі мүмкін. Сіздің көршіңіз тәжірибелі қысқа сауда агентін жалдауға үміттенеді. Егер агентде сату тәжірибесі қысқа болса, қысқа сатылым бекітілуі мүмкін.
Сіздің тізіміңізде екінші рет өзіңіздің қысқа мерзімде сатылатын сатып алушының агентін жалдау керек. Кейде сатып алушылар листингтік агент оларды ұсынуға рұқсат беру керек деп ойлау қатесін жасайды, алайда қос агенттік - екі жақты агенттік, ол қысқа сатылым немесе тұрақты сату болып табылады. Менің кәсіби пікірім - қосарлы агенттен аулақ болу, мүдделер қақтығысын болдырмау және сізді ғана білдіретін агентті жалдау. Бұл ғана емес, сонымен қатар көптеген банктер екі агенттіктің қосарланған комиссияларын төлемейді.
Соңында, листингтік агент сатып алушыны таңдауға шынымен жауапты емес. Сатып алушыны таңдау - сатушы қысқа сатылымда болған бірнеше қуаныштардың бірі.
Кейбір сатушылар қысқа сатылымды өз үйіне сатып алушыларды таңдау мүмкіндігін білетіндіктен, қашық емес сатылымды жасауға ынталандырады. Әрине, листингтік агенттің кірісі бар және сатушыға таңдау жасауға көмектесе алады, бірақ сайып сатушының шешімі, себебі сатушының үйі.
Қысқа сатылымдағы ең үздік ұсыныс дегеніміз не?
Мысалы, сатушы 3 ұсынысты алды.
Барлық ұсыныстар бірдей баға. Сатушы таңдауға қандай ұсыныс ұсынылады? Ең жақсы сатып алушы кім болады? Егер листингтік агент мен сатушы қысқа сатылымға қатысушылардың көпшілігі сияқты болса, олар ең жақсы сатып алушының кім екенін біледі. Ең жақсы сатып алушы осы үш ерекшелігі бар:
- Сатып алушы қысқа мерзімде сатуды мақұлдайтын болады
- Сатып алушы, сайып келгенде, бағасын төлейді, банк қабылдайды
- Сатып алуға жарамды сатып алушы
Ұсыныс тізімнің бағасы ең қысқа сатылымды ұсыныс болып табылады ма?
Ұсыныс ешқандай ұсыныс болып табылмайды, егер сатып алушы тоқтап қалмаса және қысқа мерзімде сатылымды мақұлдамаса. Көптеген жағдайларда, бұл ұсыныстың листингтік бағадан асып кететіні маңызды емес. Өйткені сатудан түсетін қаражаттардың ешқайсысы сатушының қалтасына түспейді. Барлық түсімдер, бірнеше қоспағанда, қысқа сауда-саттық банкіне (леріне) өтеді. Осылайша, сатушы салық салу мақсаттары үшін жоғары баға ұсынысын таңдау үшін аз ынталандыруға ие.
Бағаға негізделген қысқа сауда-саттық ұсынысын таңдау жиі орынсыз. Ең жоғары ұсынысты қабылдаудың көп себептері бар, әсіресе, егер жоғары ұсыныс нарықтық мәннен асып түсетін болса:
- Кейде ең жоғары ұсынысты жазатын сатып алушылар қысқа мерзімде сатуды мақұлдауды күтуге ниеттенбейді, бірақ жай ғана «байлау» керек. Сатып алушылардың бұл түрлері сирек бір транзакцияға бағынады, бірақ орнына «ойын өрісін ойнауды» қалайды. Сатылымды мақұлдауды алған кезде олар сізден бас тартуы мүмкін, себебі олар сатып алатын үйді жақсы тапты.
- Нарықтық мәннен асып түсетін ұсыныстар төмен бағалауға әкелуі мүмкін. Төмен бағалау өте қысқа сатылымдардың жойылуына себеп болуы мүмкін, әсіресе егер сатып алушы ұсыныс бағасы мен бағаланған құн арасындағы алшақтығы үшін қаражат болмаса.
- Егер базардағы сатып алушы жабық болып қалса, келесі ұсыныс жоғары болмауы мүмкін, бұл банк қабылдамауы мүмкін . Банктің күтуі өте жоғары деңгейге жетуі мүмкін және ақылға сыйымды баға ұсынатын екінші сатып алушымен кездесу мүмкін емес.
Ақшалай қаражат қысқа сатылымдағы ең жақсы ұсынысты ұсынады ма?
Ақша ұсыныстары бойынша негізгі проблема жиі ақша сатып алушының өзі. Қолма-қол ақша сатып алушылар суда жүріп, ғаламды басқарады деп ойлауы мүмкін. Олар өздерінің жолдары немесе автокөлік деп санайды, яғни олар жағдайға байланысты болған жағдайда және олар икемді болмауы мүмкін.
Екінші жағынан, ақшалай емес қысқа сауда-саттық ұсыныстарымен бағалау талап етілмейді.
Ешқандай бағалау ешқандай қаржыландыру шарты дегенді білдірмейді және қысқа сатылымнан кейін бағаға қатысты келіспеушіліктер болмайды. Бірақ қысқа сатылымдағы ақшаның сатып алушысы негізсіз талаптарды жасамайтындығына кепілдік бермейді. Көптеген қысқа сатылымдар «сол қалпында» сатылады. Егер сатып алушы жөндеуді анықтап алуы қажет болса, сатып алушы жөндеу туралы өтініштерді қанағаттандырмайынша жабылуы мүмкін. Бұл болмайды. Банктер қысқа сатылымға жөндеу жұмыстарына сирек төлейді.
Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Калифорнияның Сакраменто қаласындағы Lyon Real Estate компаниясында брокер-ассистент болып табылады.