Сұрақ: Біз суасты үйін қайта қаржыландыруды немесе қысқа мерзімде сатуды қажет пе?
Оқырман былай деп сұрайды: «Менің жұбайым мен мен өз үйімізді қысқа сатылым ретінде сатуға немесе оған ілуге тырысып көруге тырысуға тырысып жатырмыз, сондай-ақ үкіметтің HARP refinance бағдарламасына өтініш жасаймыз.Біздің жылжымайтын мүлік агенттігіміз сатуға, бірақ біз ипотекалық төлемдерімізді төмендету туралы идеяны ұнатамыз, бізде $ 300 000-ға жуық сома бар, ал біздің үйдің құны 165 мың доллар шамасында тұрса да, біздің ипотекалық несие серіктесіміз айтар болсақ, айына $ 635 үнемдей аламыз. Біз АРП-ны қайта қаржыландыруды немесе қысқа сатылымды жүзеге асыруымыз керек пе?
Жауап: үй иесі қысқа мерзімде қайта сатудан бас тарту керек пе? Әрине, көбінесе логика, үй иесі қысқа сатылымнан кейінгі екі жыл ішінде әлдеқайда жақсы болатынына сенімді болар еді, бірақ бұл шешімді қабылдағанға дейін көптеген нәрселер қарастырылуы керек.
Ең алдымен, сіз кез-келген бағдарламаға сәйкес келетін боласыз ба. Көптеген қысқа сауда-саттық банктер қысқа сатылымға қойылатын талаптарды азайтты, алайда әр кредитордың қаржылық қиындықтар қажет емес, әсіресе 2012 жылдан кейін. Алайда, сіздің банкіңіз қаржылық қиындықты қажет етсе және сіз қиындықты құжаттай алмасаңыз, сіз қысқа сатылымға қатыса алмайсыз мүлдем жоқ. Бұл мәселе мәселе болып табылады, дұрыс?
Мәселен, сізге ұсынатын бірінші нәрсе қысқа сатылымға жарамды болып табылатынын білу үшін қысқа сауда агентімен сөйлесу. Кез-келген қысқа мерзімді сату тым шектеулі болған жағдайда, HAFA-ның қысқа сатылым бағдарламаларын қарастырыңыз.
Бірақ егер сіз HAFA маршрутымен жүрсеңіз, HAFA-ға өтініш бергенге дейін қысқа сатылымды жүзеге асырғыңыз келетініне көз жеткізіңіз. Кейбір кредиторлар сізді алдын-ала квалификациялауды жүзеге асырғаннан кейін қайтадан пайдалануға мүмкіндік бермейді, егер сіз өзіңізді мақұлдаған жағдайда өзгертуіңіз керек.
Сіз екеуін де жасай алмайтыныңызды атап өту маңызды. Сіз бір бағдарламаны таңдауыңыз керек. Немесе АРП қайта қаржыландыру немесе қысқа сатылым.
АРП қайта қаржыландыруға біліктілік
- Fannie Mae және Freddie Mac несиелері бойынша шектеулі.
HARP қайта қаржыландыру бағдарламасы тек Fannie Mae немесе Freddie Mac компаниясының қарыздарына қолданылады. Егер сіздің несиеіңіз Fannie Mae немесе Freddie Mac емес болса, онда сіз біліктілікке ие болмайсыз. Сіз Fannie Mae немесе Freddie Mac-нің Fannie Mae Loan Look Up немесе Freddie Mac Loan Look Up-ге бару арқылы несиеңізді біле аласыз. Сізге алғашқы қарыз алушының әлеуметтік қамсыздандырудың соңғы төрт нөмірін білу қажет.
- Кредиттерді шығару 2009 жылғы 1 маусымда немесе одан ертерек.
Егер Сіз ипотеканы 2009 жылдың 2 маусымында немесе кейінірек алып шыққан болсаңыз, сіз, әрине, HARP Refinance-ке сәйкес келмеуіңіз мүмкін. Қазіргі уақытта ешқандай ерекшеліктер жоқ, бірақ өзгеруі мүмкін.
- 80% астам LTV
Егер сіздің үйіңіз су астында болса, сіздің LTV ( несие құнының қатынасы) нарықтық құнның 80% -ынан асады, өйткені нарықтық құны әдетте сіздің несие балансыңыздан аз. Көптеген адамдардың осы біліктілік факторымен ешқандай проблемасы жоқ.
- Төлемдер кеш емес.
HARP Refinance бағдарламасы өткен 12 айда бір кеш төлемді төлеуге мүмкіндік берсе де, көптеген несие берушілер HARP нұсқауларына қарамастан қарыз алушыға несие бермейді. Бағдарламаға енгізілгендерден өзгеше болуы мүмкін қосымша несие беруші талаптары екінші қабат деп аталады.
- Бірінші АРП қайта қаржыландыру.
Ережелер өзгертілмейінше және бір ғана ерекшелік болмаса, тек бір ғана АРП-ны қайта қаржыландыруды жасай аласыз және бір рет берілсе, сіз қайтадан HARP арқылы қайта қаржыландыру мүмкін емес. Алайда, егер ARP қайта қаржыландырудан кейін төлемдер жасау кезінде қиындықтар туындаса, Сіз әрдайым кейінірек қысқа сатылымға қатыса аласыз.
HARP Refinance Vs. Қысқа сатылым
Қысқа сатылымнан кейін басқа үйді сатып алудың қысқа сатылымы әдеттегі несиеге 5 жыл және FHA несиелері үшін 3 жыл. Айтпақшы, сіз сатылымға қысқа саттық жасап, үйіңізді саттыңыз. Қысқа сатылымдағы кемшіліктер:
- Сіз енді үйге ие болмайсыз.
- Сіз басқа жерге көшуге және жалға беруші болуға тиіссіз.
- Сіздің маңайыңнан шығуға тура келуі мүмкін.
- Сіз үйге ие болу үшін сіздің салықтық жеңілдіктеріңізді жоғалтасыз.
- Сіздің жеке жағдайыңыз өзгеріп, заңдар өзгергендіктен, сіз тағы 3 жыл ішінде тағы бір үй сатып алу құқығына кепілдік бермейміз.
Егер сіз HARP refinance опциясын таңдасаңыз, 2 жылдан кейін сіз $ 15,240 ($ 635 ақшалай айырма x 24 ай) құтқардыңыз. 3 жылда сіз одан да көп $ 22,860 құтқарасыз. Сіздің үйіңіздің нарықтық құны сізді $ 165,000 тұратын үйде шамамен 300,000 долларға дейін азайтуға болатынын ескере ме?
Бұл маңызды емес. Маңызды емес себебі - сіз ешқашан сатқыңыз келмеуі мүмкін. Бұл 300 000 АҚШ доллары мөлшеріндегі ипотеканы төлегенше, үйде ақшаңызды төлеуді жалғастырасыз.
Егер сіз қысқа сатылымды таңдасаңыз, онда 3 жылдан кейін сіз басқа үй сатып алуға құқылы боласыз. Егер сіз үйдің бағасы осы уақыт аралығында салыстырмалы түрде тұрақты болып қалатынына сенімді болсаңыз, онда сіз бүгінгі нарықтық құны 165 000 АҚШ долларынан басқа сатылған үй сияқты үй сатып ала аласыз. Егер пайыздық мөлшерлемелер екі есеге көбейсе де, төлеміңіз бүгінгі күні төлейтін төлемнен де төмен болады.
Бірақ кейбір адамдар үшін бұл логика немесе қаржылық ойлау мәселесі емес. Және бұл дұрыс, әбден дұрыс. Адамдар көбінесе эмоцияларға жылжымайтын мүлік сатып алады және олар эмоцияға негізделген үйде тұрады. Егер сіз қысқа сатылымнан кейін HARP-ні қайта қаржыландыруды таңдасаңыз, ешқашан жаман болмаңыз. Қандай шешім қабылдағаныңыз дұрыс шешім.
Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Калифорнияның Сакраменто қаласындағы Lyon Real Estate компаниясында брокер-ассистент болып табылады.