Тұрақты үй сату бағасы жақын маңдағы ипотека несие есебінен болуы мүмкін
Басқа аудандарда автокөлік сатылатын үй банкке тиесілі немесе REO-ның мүлкі ретінде жарнамаланатын үлкен белгілермен бедерленген және сыланған болуы мүмкін.
Кейбіреулердің үйлеріне сатылған үйлер бірнеше жыл бойы тастап кетеді. Арамшөптер жаяужолдарды жабу үшін жеткілікті түрде жоғары болып келеді, екінші жағынан терезелер арқылы тастарды тастайды, ал үй көршікке айналады.
Айыппұл белгілері көршілерге өз үйлерінің құндылығы туралы сұрақ қоюы мүмкін. Қоршаған ортаны қорғаудың меншік иелері жылжымайтын мүліктің құндылығына әсер етуі мүмкін.
Бағалау, өзіңіздің үйіңізді, сонымен қатар, ақшалай қаражатты да қамтиды
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың үш әдісі бар:
- Баға көзқарасы - Бұл әдіс үйді салудың құндылығын және жер құндылығын ескереді.
- Кіріс көзқарасы - бұл капиталдандыру мөлшерлемесі негізінде бірнеше бірліктерді салыстыру үшін пайдаланылады.
- Нарықтық құндылық әдісі. Бағалаудың бұл түрі объектінің сипатын салыстырмалы үш сатылымға салыстырады .
Егер салыстырмалы екі сатылым тұрақты мәмілелер болса және біреуі кепілге салынған немесе қысқа сатылым болса, бағалаушы осы қиын сатылымды салыстырмалы мүлікте пайдаланады ма?
Жауап алу үшін мен Сакраментодағы Yuke & Associates компаниясында бағалаушы Дерек Юкемен сөйлестім.
Yuke бағалауды біріктіргенде қолма-қол ақшасыз транзакцияларды табуға тырысады. Олар сатуға дайын сатушы ұсынған және ықтимал және сатып алушы тарапынан сатып алынған нарықтық құны бойынша сатылым деп есептеледі, бірде біреуі қысымға ұшырамай, байланысты емес.
Тіпті жақын маңайдағы салыстырмалы сатылымдарды алып тастау және құндылықты түзету дегенді білдірсе де, бағалаушылардың көпшілігі, бағалауынша, қолдануға мәмілелерді қолдана алады.
Юке 1996 жылдан бері жұмыс істеп келе жатыр және былай дейді: «Егер мен сатып алуды пайдаланатын болсам, неге мен оны пайдаланғанымды түсіндіремін. Мен бұл өте жақсы композиция емес деймін және оны көп салмақпен бермеймін ». Ол:« Қайта сатып алу нарықтық құндылықты білдірмейді және ол әрдайым өзінің бағалауына кірісу үшін үнемі сатылымдарды табады »дейді. «Егер аймақта тек өндіріп алса, онда бұл нарыққа әсер етеді, себебі ол құндылыққа айналады», - деп ескертеді Юже.
Foreclosures HOAs осал етеді
Хьюдже жалғастырады: «Егер ешқандай тұрақты операциялар болмаса, онда сіз тоқтап қалдыңыз. Кондоминиумды дамыту қиынға соғады ». Егер үй иелерінің бірлестігінде қысқа сатылым немесе қарыз алу ғана болса не болады? Юкидің айтуынша, бұл дамудың ең жақсы компасы, өйткені олар тек жалғыз компьтер.
Үй иелерінің қауымдастығындағы қиын сатулар, сондай-ақ, меншік иесі АӨК төлемдерінің осы бірліктің үлесін төлегені екіталай. Егер үй иелерінің қауымдастығының қоры төмен болса, онда бұл басқа үй иелері болып табылады.
Өкінішке орай, көптеген үй иелері қауымдастығының қарыздар бойынша берешегі бар болса, иелік ету құқығына ие болса да, онда ақша немесе қаражаттың азы бар, алайда көбінесе ипотекалық несие құны бірліктің құнынан жоғары болса, процедураны тоқтатады.
Баға қымбаттауы жақын жерде
Кейбір зерттеулер көрсеткендей, өндірістің жоғары көрсеткіштері бар маңайдағы үйлер құнының 1 пайызға төмендеуін көрсеткенімен, құнның төмендеуі үнемі өндіріп алудың санына байланысты емес. Көбінесе бағалардың төмендеуі сатып алушылардың аумақты қабылдауына, бұрынғы меншік иесінің мүлікті мүлдем елемеуге байланысты.
Өндірістің кейбір сатылымы өзін-өзі мәңгі жасайды. Бір үй иесі әдепкіге кіре берсе, жақындары жақын жерде көрінеді. Егер әдепкі бойынша меншік иесі үйден шығарылса немесе мүліктен бас тартса, шөл дала үйсіз болып қалады.
Елеулі жөндеу жұмыстарын қажет етпейтін үй-жайлар нарықтық құнға сатылмайды.
Сатып алудың жетіспеушілігінің бір бөлігі үйді «қалай болғанымен» сатылатындығы және сатып алушыларға ешқандай кепілдік жоқ. Кейбір үй иелері сатып алудың барлық түрлерін жоғалтқан, үй ішіндегі техниканы сатуға және мыс сорғышты сыныққа сатуға қатысты ештеңе ойлаған жоқ. Жетіспейтін ерекшеліктері бар үй-жайлар, сондай-ақ, аудандық бағаны төмендетеді
Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Калифорнияның Сакраменто қаласындағы Lyon Real Estate компаниясында брокер-ассистент болып табылады.