Оқырман былай деп сұрайды: «Мен қысқа сатылымға қызығамын, бірақ уақытты қысқартуға қатысты үрейлі әңгімелерді естимін, мен білетін адамдар бір жылдан астам қысқа сатылым жасап жатыр, маған бірнеше жыл қажет болуы мүмкін деп айтылды Менің қысқа сатылымымды мақұлдадым, бұл өте ұзақ уақытқа созылмады, қысқа мерзімде сатудың орташа мерзімі қандай? «
Жауап: Қысқа сатылым агенттері сіздің қысқа сатылымыңыз үшін уақыт кестесін алдын ала болжайды, алдымен несие туралы ақпаратты іздейді. Сізде бар қарыз түрі мен сіздің несие берушінің идентификациясы қысқа мерзімде сату уақытын белгілейді. Сіз шығарған несие түрін еске түсіре алмауыңыз мүмкін. Сіз несие ала аласыз:
- Кәдімгі қарыз
- FHA несиесі
- A VA қарызы
- Fannie Mae қарызы
- Freddie Mac қарызы
Сонымен қатар, сіз екі немесе үш қарызды төлейсіз бе? Сіздің несиеңіз ипотекалық сақтандыруды жүзеге асырады ма? Осы жағдайлардың барлығы қысқа сатылымды мақұлдауды күтуге және қысқа сатылымға үстемелерді қосуға әсер етеді.
Қысқа сатылымды мақұлдаудың негізгі уақыт кестесі
Қысқа сатылымның алғашқы қадамы құжаттарды рәсімдеуге арналған. Мен клиенттің құжаттарын алдын-ала жинауды ұнатамын. Бұл келесі негізгі құжаттардан тұрады:
- Соңғы 2 жылдағы салық декларациясы
- Соңғы 2 W2s / 1099s
- Соңғы 2 банк үзіндісі
- Соңғы 2 жалақы стилі
- Қаржылық есеп немесе 1126
- 4506 пішіні
- Қол қойылған және жазылған қиын хат
Банктер қосымша құжаттарды сұрауы мүмкін, бірақ әрбір банк жоғарыда аталған құжаттарды сұрайды. Мен бұл құжаттарды PDF форматына сканерлеп, әр бетте несие нөмірін жазып отырмын.
Содан кейін листингтік келісімге, жариялауға және үшінші тараптың авторизациясына қол қоямыз, бұл сатушының банкімен (лерімен) сөйлесуге мүмкіндік береді.
Мен үйдің фотосуреттерін түсіремін, менің агентімді визуальды тексеруді жүргізіп, құлыптау қорабын бекітемін .
Менің Сакраменто аймағымда, листингте MLS-ге қолайлы ұсыныс уақытына дейін 2-ден 3-ке дейін 2-ден 3 аптаға дейін кез келген жерде. Егер үй жоғары инвентаризациялық аймақта болса, онда ол қолайлы ұсынысты алғанға дейін қосымша 60-90 күн қалуы мүмкін.
Ұсыныс қабылданғаннан кейін және қол қойылғаннан кейін, оны сатушыға сатуға арналған қысқа сауда пакеті мен дайын HUD-мен бірге жіберемін. Осы сәттен бастап қысқа мерзімде сатылымды мақұлдау уақытына орташа уақыт кестесі шамамен 60-90 күнді құрайды.
Бұл 30 күнге + 60 күнді бекіту үшін 30 күн + орташа есеппен 4 айды жабу үшін.
Уақыт сызығындағы қысқа мерзімді сатуды кешіктіру себептері
Бүгінгі күннің қысқа сатылымдарында көрген ең үлкен проблемалардың бірі сатып алудың қысқа мерзімде сатылмайтын сатып алушылары болып табылады. Уақыттың көп бөлігі белгісіз болғандықтан, сатып алушы өте қауіпті болып көрінуі мүмкін. Қысқа сатылатын листинг агенті білімді болжам бере алады, алайда сатып алушының агенті қысқа сатылымның жабайы карта ретінде қалай жұмыс істейтінін түсінеді ме? Егер сатып алушының агенті сатып алушының күтуін басқара алмаса және сатып алушыға қысқа мерзімде сату уақытын қалай түсіндіретінін білмесе, сатып алушы бақылаудан оңай шығуы мүмкін.
Бұл сатып алушының кінәсі емес.
Сатып алушы бақыланбайтын және өкінішсіз сатып алушы - сатудың қысқаша мәмілесін жоюға ниетті. Сатып алушылардың бұл түрлері қысқа мерзімде сатуды мақұлдауды күтпек . Олар қайта сатуды бастайды, содан кейін тағы бір қысқа сауда мәмілесіне кіреді. Неліктен сізді қызықтырады.
Тағы бір мәселе - қысқа мерзімді сату уақытын күту, сатып алушыларға қысқа сатылымды сатып алу туралы ойлауға тым көп уақыт береді. Егер олар дәстүрлі сатылымды сатып алса, үйді ұнатпаған соң, көршілерді жек көріп, олар ешқашан орынға көз тастамаса, мәміле жабылады. Бірақ қысқа сатылымдар өте ұзақ уақытқа созылады, себебі сатып алушылар барлық теріс және кемшіліктерді ескеру үшін тым көп уақыт алады. Кейде олар суық аяқтарын дамытады.
Менде сатушы қысқа сатылымнан бас тартты, ол өзінің алғашқы армандаған үйіне ант берді.
Оның мақұлдаған хаты бар еді, ал несие беруші құжаттарға жақын болды. Бірақ бағалау бағасы 20 000 АҚШ долларын құрады, себебі сату бағасы өте аз. Бағалаушы салыстырмалы сатылымдар үшін аумақтың сыртына шығуға мәжбүр болды. Ол шын мәнінде салыстырмалы сату емес сатуды пайдаланды . Сатып алушы үйдің құндылығы 30 күндік эскроу кезінде 20 000 долларға түсіп, қорқып, қорқып кетті.
Банк өз үйінің бағасын 20 000 долларға төмендетуге мәжбүр болғанына қуанышты болудың орнына, сатып алушы қысқа сатылымды болдырмады. Ол үй сатып алуға дайын емес еді. Әрбір сатып алушы үй сатып алуға дайын емес.
Мұндай оқиғалар болған кезде және сатып алушы күшін жойған кезде, қысқа мерзімде сату кестесі басталады. Сондықтан қысқа сатылымда жасай алатын ең маңызды нәрсе - сатып алушыны хабардар ету, айналысып, бақытты ету.
Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Калифорнияның Сакраменто қаласындағы Lyon Real Estate компаниясында брокер-ассистент болып табылады.