Үй сатып алушылар үшін әдеттегі несие түрлері
2007 жылғы ипотека бұзылғаннан кейін, көптеген экзотикалық кредиттердің түрлері жоғалып кетті, ал қарапайым несиелер жылжымайтын мүлік нарығындағы айтарлықтай орынға ие болды.
Кәдімгі қарыздар несиенің сенімді түріне айналады және әдеттегі қарыздар да бар.
Кәдімгі қарыздар мен ипотеканың басқа түрлерінің арасындағы негізгі айырмашылық - қарапайым несие мемлекеттік ұйым тарапынан жасалмаған және мемлекеттік органмен сақтандырылған факт. Бұл GSE қарызы емес деп айтады. Мемлекеттік емес демеушілік ұйым.
Мемлекеттік қарыздардың түрлері - FHA және VA кредиттері. FHA несие үкіметте сақтандырылған және ВА несие үкіметке қолдау көрсетеді. Төлемді төлеудің талаптары әртүрлі. FHA несиесі бойынша ең төменгі төлем 3,5 пайызды құрайды. ВА қарызы үшін ең төменгі несиелік төлем нөлге тең.
Кәдімгі кредиттер бойынша амортизация
Үй сатып алушылар банктен амортизацияланған несие, жинақ және несие, кредиттік одақ немесе өздерінің қарыздарын немесе брокерлерін қаржыландыратын ипотекалық брокер арқылы алады. Екі маңызды фактор - несиенің мерзімі мен несиеге қатынасы :
- Жалпы 30 жылдық мерзіммен (немесе 20, 15 немесе 10) 97% LTV,
- Жалпы 30 жыл мерзімімен (немесе 20, 15 немесе 10) 95% LTV,
- Жалпы 30 жыл мерзімімен (немесе 20, 15 немесе 10) 90 пайыздық LTV,
- Орташа 30 жылдық мерзіммен (немесе 20, 15 немесе 10) 85% LTV,
- Жалпы 30 жыл мерзімімен (немесе 20, 15 немесе 10) 80 пайыз LTV,
LTV 80 пайыздан төмен болуы мүмкін.
Қарыз алушы үшін ыңғайлы болуы мүмкін. Егер LTV 80 пайыздан жоғары болса, кредиторлар жеке қарыз алушыларды жеке ипотекалық сақтандыру * төлейді. Несие мерзімі заемшының біліктілігіне байланысты ұзағырақ немесе қысқа болуы мүмкін. Мысалы, қарыз алушы 40 жылдық мерзімге талап ете алады, бұл төлемдерді айтарлықтай төмендетеді. 20 жылдық мерзімді несие төлемдерді арттырады. Төменде несие мерзіміне байланысты төлемдердің өзгеруі туралы бірнеше мысал келтірілген:
- 20 жыл ішінде төленетін 6 пайыздық мөлшеріндегі 200 000 АҚШ доллары несие айына $ 1,432,86 төлеуге әкеледі.
- 30 жыл ішінде төленетін 6 пайыздық мөлшеріндегі 200 000 АҚШ доллары сомасындағы несие айына $ 1,199.10 төлейді.
- 40-тан астам пайызға төленетін $ 200,000 несие айына 1,100,43 доллар төлеуге әкеледі.
Толық амортизацияланған шартты қарыз - бұл несиенің басталған күнінен бастап заемның аяғына дейін ай сайын бірдей негізгі пайыздық төлемдер төленетін ипотека. Соңғы төлем несие толық көлемде төленеді. Шарикті төлем жоқ .
Кредиттік лимиттерді қанағаттандыру - $ 417,000. Жақсы пайыздық мөлшерлеме бойынша FICO- ның ең төменгі бағасы FHA-нің қарызы үшін талап етілгеннен жоғары. Кредиттік лимиттер 417,000 АҚШ долларынан жоғары агенттік несиелер болып саналады, ал кейбіреулері кірістірілген қарыздар болып табылады және пайыздық мөлшерлемелер жоғары.
* Кейбір несие өнімдері кредиторға жеке ипотекалық сақтандыруды төлеуге мүмкіндік береді.
Реттелетін дәстүрлі қарыздар
Реттелетін нормалы несие қарызды реттеуге болатындығын білдіреді, ол ауытқуы мүмкін. Кейбір кредиттер белгілі бір уақыт кезеңі ішінде белгіленеді, содан кейін олар реттелетін қарыздарға айналады. Төменде реттелетін қарапайым несиелердің үш түрі танымал:
- 3/1 ARM. Бұл несие 3 жылға белгіленіп, қалған 27 жыл бойы түзетіледі.
- 5/1 ARM. Бұл несие 5 жылға белгіленіп, қалған 25 жыл бойы түзетіледі.
- 7/1 ARM. Бұл несие 7 жылға бекітіліп, қалған 23 жыл үшін түзетіледі.
Реттелетін шартты қарыздың ерекшеліктері
Көптеген заемшылар әдеттегі несиені реттелетін мөлшерден аластатады және дәстүрлі амортизацияланған қарызға ұқсайды .
Кірісі жоғары болуы мүмкін заемшылар үшін реттелетін мөлшерлеме ипотека төлемдердің алғашқы жылдарында көмектесу үшін ғана билет болуы мүмкін.
- Бастапқы пайыздық мөлшерлеме белгіленген ставка бойынша қарыз мөлшерінен төмен.
- Несиенің ставкасы ретінде белгілі несиенің өмір сүру ұзақтығы бойынша реттеуге болатын максималды сома бар.
- Пайыздық мөлшерлеме индекс мөлшерлемесіне маржа мөлшерлемесін қосу жолымен анықталады.
- Реттеу кезеңдері ай сайын, әр жарты жылда немесе жыл сайын, басқа таңдаулардың арасында болуы мүмкін.
Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Калифорнияның Сакраменто қаласындағы Lyon Real Estate компаниясында брокер-ассистент болып табылады.