Сіз реттелетін мөлшерлемедегі ипотеканы ала алмай оқыңыз
Әрбір кредитор индексті қанша балл қосатынын шешеді. Әдетте бірнеше пайыздық тармақ. Мысалы, егер Либор ставкасы 0,5 пайыз болса, ARM көрсеткіші 2,5 пайыздан 3,5 пайызға дейін болуы мүмкін.
Көптеген несие берушілер белгілі бір кезең үшін бұл жарнамалық бағам бойынша ставканы сақтайды. Сонда ставка тұрақты аралықта көтеріледі. Бұл қалпына келтіру деп аталады. Бұл несие шарттарына байланысты. Ол ай сайын, тоқсан сайын, жыл сайын, әр үш жылда немесе бес жылда, сіз алатын несие түріне байланысты болады. Жоғары пайыздық мөлшерлемені төлей аласың ба, соны анықтау үшін кішкене баспаны мұқият оқып шығу керек.
Зауытты қалпына келтіргеннен кейін Libor-дің бағасы өзгереді. Яғни, алғашқы бесжылдық кезеңнен кейін ақшаңыздың төлемі күтпеген жерден жоғары болуы мүмкін. Егер Libor осы уақыт ішінде 2,5 пайызға көтерсе, сіздің жаңа пайыздық мөлшерлеме 4,5 пайызға немесе 5,0 пайызға дейін көтеріледі. Либордың тарихи жылдамдығы 2006 және 2007 жылдары Либордың өсіп келе жатқандығын көрсетеді. Бұл көптеген ипотекалық несиедің басталуына әкелді, бұл ипотекалық дағдарысқа әкелді.
Бұл дегеніміз, қордың қорларына және қысқа мерзімді қазынашылық вексельдердегі өзгерістерге назар аудару керек.
Өйткені Либор әдетте бұғаттауда өзгереді. Облигацияларға деген сұраныс төмендеген кезде Қазынашылық кірістілігі өседі.
Артықшылық
Реттелетін мөлшерлеме ипотекасының артықшылығы мынада, бұл ставка белгіленген жылдамдықты ипотекалық кредиттерге қарағанда төмен. Бұл ставкалар Қазынашылықтың 10 жылдық нотасына байланысты . Демек, үлкен үй сатып алуға болады.
Бұл бірінші кезекте үй иелері мен қалыпты табыстары бар басқа адамдарға тартымды.
Аз
Үлкен кемшілігі - егер сіздің пайыздық мөлшерлемелеріңіз көтерілсе, сіздің ай сайынғы төлеміңіз түсуі мүмкін. Көптеген адамдар келісім-шартқа қарамастан, пайыздық мөлшерлемені қалпына келтіргенде таң қалады. Егер сіздің табысыңыз көтерілмесе, онда сіз өз үйіңізге қаражат бере алмайсыз және оны жоғалтуыңыз мүмкін.
2004 жылы реттелетін мөлшерлеме ипотекасы танымал болды. Федералды резервтік қор қорлар мөлшерлемесін көтере бастады. Кәдімгі қарызға сұраныс төмендеді, өйткені пайыздық мөлшерлемелер көтерілді. Банктер ай сайын төлемдерді төмендету үшін реттелетін мөлшерлеме ипотекалық несиелерін жасады.
Түрлері
2004 жылы банкирлер әлеуетті тұрғын үй иелерін тарту үшін жаңа несие түрлерімен шығармашылықпен айналысты. Ең танымал мысалдар келтірілген.
Пайызға ғана арналған несиелер . Олардың ең төменгі бағалары бар. Сіздің айлық төлеміңіз тек алғашқы үш-бес жыл ішінде ешқандай принципті емес, қызығушылыққа қарай жүреді. Осыдан кейін сіз принципті жабу үшін жоғары төлемдер жасауға кірісесіз. Немесе сіз үлкен шарлат төлемін жасауыңыз керек болуы мүмкін.
Егер олардың қалай жұмыс істейтіні туралы білсеңіз, бұл несиелер өте пайдалы болуы мүмкін. Егер сіз оған қол жеткізе алсаңыз, кез-келген қосымша төлем тікелей қағидаға байланысты болады.
Егер сіз осы төлемдерді жүзеге асыруға қатысты тәртіпті болсаңыз, шын мәнінде принципке қарсы көп ақша төлей аласыз. Осылайша, әдеттегі ипотекамен салыстырғанда үйде жоғары үлеске ие боласыз. Егер сіз түзету немесе әуе шарының төлеміне дайын болмасаңыз, бұл несиелер қауіпті. Олар сондай-ақ кез-келген реттелетін ставкадағы ипотекадағы барлық кемшіліктерге ие.
Опция ARM. Олар қарыз алушыға ай сайын қанша ақша төлеуге болатынын таңдауға мүмкіндік береді. Олар бірден екі пайызға дейін «қызықтыратын» тарифтерден басталады. Олар бірінші төлемнен кейін де жоғарыға ысыра алады. ARM қарыз алушыларының көпшілігі (80%) ай сайын ең төменгі төлемді құрайды. Қалғаны, теріс амортизациялық несиелер сияқты , ипотека балансына қосылады .
Заемшылар бес жыл бойы төлемдерді белгілейді деп есептейді. Егер төленбейтін ипотекалық баланс бастапқы құнның 110 пайызына немесе 125 пайызына дейін өссе, несие автоматты түрде қалпына келтіріледі.
Бұл төлемнің бастапқы сомасынан үш есе көп болуы мүмкін. Күрделі айыппұлдар қарыз алушыларды қайта қаржыландыруға жол бермейді. Нәтижесінде қарыз алушылардың көпшілігі қарызға тереңірек түседі. Егер үй ипотекадан төмен тұрса немесе қарыз алушы жұмысын жоғалтса, онда олар өндіріп алады .
Бұл қарыздар субпаймдық ипотекалық дағдарыстың артында үлкен драйвер болды. Барлық тұрғын үй несиелерінің тек 2 пайызы ARMS опционы болғанымен, олар 300 миллиард долларға бағаланған. Олардың көбісі дефолт болды. Кем дегенде 60 пайызы Калифорнияда болды, үй бағасы 30-40 пайызға төмендеді. Бұл оларды MakingHomesAffordable сияқты үйдегі несие түрлендіру бағдарламаларының артықшылықтарын пайдаланудан алып тастады . (Дерек көзі: « Уытты несиелер» , жауапты несие беру орталығы, 5 қараша, 2007 жыл. «Күміс ипотека», Businessweek, 11 қыркүйек 2006 ж.)