Ипотекалық бағалы қағаздар қалай істемесе, қалай жұмыс істеді
Сіз MBS-ге инвестиция салсаңыз, сіз ипотекалық несие алу құқығын сатып аласыз.
Бұл ай сайынғы төлемдерді және ақшаны қайтаруды қамтиды. Бұл қауіпсіздік болғандықтан, сіз ипотеканың бір бөлігін ғана сатып ала аласыз. Төлемдердің баламалы бөлігін аласыз. MBS - бұл туынды құрал , себебі оның мәні негізгі активтен алынады.
Ипотекалық қамтамасыз ету қалай жұмыс істейді
Біріншіден, банк немесе ипотекалық ұйым үйге несие береді. Банк осы несиені инвестициялық банкке сатады. Ол жаңа несие алу үшін инвестициялық банктен алынған ақшаны пайдаланады.
Инвестициялық банк қарызды осындай пайыздық ставкалармен ипотекалық несиеге қосады. Топтама осы мақсатқа арналған арнайы компанияға қойылады. Бұл арнайы мақсатты автокөлік немесе арнайы инвестициялар деп аталады. Бұл ипотекалық бағалы қағаздарды банктің басқа қызметтерінен бөлек ұстайды. SPV ипотекалық бағалы қағаздарды сатады. Ипотекалық несие SPV қалады.
Сондай-ақ, мемлекеттік органдар көптеген ипотекалық бағалы қағаздарға қатысады.
Бұл Fannie Mae , Freddie Mac және Ginnie Mae. Fannie Mae және Freddie Mac сияқты MBS сатып алады және сатады. Федералдық үкімет төлемдерді кепілдендіреді. MBS сатып алғандар өз инвестицияларын жоғалтпайтындарын біледі. Ginnie Mae сонымен қатар инвесторлардың төлемдерді алатындығына кепілдік береді. (Дерекнама: «Ипотекалық бағалы қағаздар», SEC.)
Ипотекалық бағалы қағаздардың түрлері
Ең қарапайым MBS - бұл қатысушы сертификат . Ол ұстаушыларға ипотекалық пакеттегі негізгі сома мен пайыздық төлемдердің әділ үлесін төлейді.
2000 жылдардың басында MBS нарығы өте бәсекеге қабілетті болды. Банктер клиенттерді тарту үшін күрделі инвестициялық өнімдер құрды. Мысалы, ипотекадан басқа несиелер бойынша кепілге салынған борыштық міндеттемелерді дамытты. Бірақ олар да осы туынды стратегияны MBS-ке қолданды.
Инвестициялық банктер ипотекалық пакеттерді транш деп аталатын ұқсас қауіп-қатерлер санатына айналдырды. Ең төменгі тәуекелді транш бірінші және үш жылдық төлемдерді қамтиды. Алғашқы үш жылда қарыз алушылар ең алдымен төлейді. Реттелетін ипотекалық несие алу үшін бұл жылдары ең төменгі пайыздық мөлшерлемелер де бар.
Кейбір инвесторлар тәуекелділік траншын таңдады, себебі олар жоғары пайыздық мөлшерлемелерге ие . Бұл транштар төртіншіден бастап жетінші жыл төлемдеріне ие болды. Пайыздық ставкалар төмен болғанша, тәуекелдер болжамды болып қалды. Қарыз алушы ипотеканы ол қайта қаржыландырғандықтан төлейді, ал инвесторлар бастапқы инвестицияларын қайтарады.
Пайыздық мөлшерлемелер көтерілгенде тәуекел өсіп кетті. Реттелетін ипотекалық несие алушылар олардың төлемдері көтерілген кезде күзетшісінен шықты.
Олар пайыздық мөлшерлемелер жоғары болғандықтан қайта қаржыландыру мүмкін емес еді. Бұл дегеніміз, олар әдепкі бойынша әдепкі. Инвесторлар бәрін жоғалтты. Бұл жерде Райан Гослинг «Үлкен қысқа» фильмінде түсіндіреді.
Ипотекалық бағалы қағаздар тұрғын үй индустриясын ауыстырды
Ипотекалық бағалы қағаздардың өнертабысы толығымен тұрғын үй, банк және ипотекалық компанияларға айналды. Бастапқыда ипотекалық бағалы қағаздар көп адамға үй сатып алуға мүмкіндік берді. Жылжымайтын мүлік нарығында көптеген банктер мен ипотекалық компаниялар несие бермеді. Бұл адамдарға мүмкіндік бермейтін ипотекалық несие алуға мүмкіндік берді. Кредиторларға көңілдері толмады. Олар несие сатуға болатындығын біліп, қарыз алушылар әдепсіз болған кезде салдарын төлеп алмады.
Бұл активті көпіршікті жасайды . 2006 жылы субпаймдық ипотекалық дағдарыспен жарылды.
Көптеген инвесторлар, зейнетақы қорлары және қаржы институттары ипотекалық бағалы қағаздарға ие болғандықтан, олардың барлығы шығынға ұшырады. 2008 қаржы дағдарысын осылай жасады.
Ипотекалық бағалы қағаздар қалай дұрыс емделмеген
Президент Линдон Джонсон 1968 жылғы Жарғымен бекітілген кезде ипотекалық бағалы қағаздар құрды. Ол сондай-ақ Fannie Mae құрды. Ол банктерге ипотеканы сатуға мүмкіндік беруді қалады. Бұл көп иелеріне қарыз беру үшін қаражатты босатады.
LBJ Жарғы Актісі несиелендірудің жақсы тәжірибесін алып тастауды күткен жоқ. Көп ұзамай, қарыз алушы несиені төлеп алмаған жағдайда, шығындарын жоғалтуға тура келмейді. Банктер несие алу үшін төледі, бірақ несие нашар болған жағдайда, зиян келтірмейді. Олар заемшылардың несиелік қабілеттілігі туралы сақтықпен емес.
Ипотекалық бағалы қағаздар банктік емес қаржы институттарына ипотекалық бизнесті енгізуге мүмкіндік берді. МБС-ге дейін тек банктер ұзақ мерзімді несиелерді беру үшін жеткілікті мөлшерде депозиттерге ие болды. Олар 15 немесе 30 жылдан кейін осы қарыздарды өтегенге дейін күтуге болатын терең қалта болды. MBS-тің өнертабысы дегеніміз, кредиторлар қайталама нарықта инвесторлардан өз ақшаларын кері қайтарады. Ипотекалық несие берушілер барлық жерде пайда болды. Олар сондай-ақ өз клиенттерінің төлем қабілетіне қатысты тым сақтық танытпады. Бұл дәстүрлі банктер үшін бәсекелестікті арттырды. Олар бәсекелесу үшін өз стандарттарын төмендетуге тура келді.
Ең нашар, MBS реттелмеген. Федералдық үкімет банктерді олардың салымшылары қорғалғандығына көз жеткізу үшін реттеді. Бірақ бұл ережелер MBS және ипотекалық брокерлерге қолданылмады . Банк салымшылары қауіпсіз, бірақ MBS инвесторлары мүлдем қорғалмаған.