Несиелер АҚШ экономикасына қалай әсер етеді
Түрлері
Ипотеканың ең танымал түрі 30 жылдық шартты пайыздық ставка бойынша несие. 1999 жылдан бастап, бұл барлық ипотекалық несиелердің 70 пайызынан 90 пайызына дейін. 15 жылдық бекітілген ставка бойынша несие кеңінен қолданылады, өйткені ол адамдарға қарызын жартысын уақытында төлеуге мүмкіндік береді.
Реттелетін ипотекалық несие пайыздық мөлшерлемені төмендетеді және ай сайынғы төлемдер тіркелген кредиттерге қарағанда. Пайыздық ставкалар қазіргі 200 жылдық төменгі деңгейден көтерілсе, олар қымбат болады.
Subprime кредиторлары экзотикалық несиелерді құрды. Алғашқы екі жылда олар төменгі «қызығушылығын» ұсынатын клиенттерді тартты. Бұл жаңа қарыз алушылар үшін қауіпті. Олар бастапқы қанағаттанарлық кезеңінен кейін төлемнің күрт өсуі туралы білмеуі мүмкін. Міне, кейбір ең танымал:
- Пайызға ғана арналған несиелер : алғашқы бірнеше жылда негізгі борышын төмендетпеген өте төмен төлемдер.
- ARM қарыздары нұсқасы : Қарыз алушылар алғашқы бес жылда қанша төлеуге болатынын таңдайды.
- Теріс амортизациялық қарыздар : Ай сайын негізгі борышын арттыратын пайыздар ғана. бұл төлем тіпті пайыздық мөлшерден аз болғандықтан.
- Ультра ұзақ мерзімді бекітілген қарыздар бойынша қарыздар : бұл 40-50 жыл шартты ипотека.
- Балдыр қарыздары : 5-7 жылдан кейін олар қайта қаржыландырылуы немесе төленуі керек.
- Ақшалай қаражаттардың төмен қарыздары : Қарыз алушыға мерзімінен бұрын өтеу үшін несие алуға мүмкіндік берді.
Тарих
Ұлы Депрессияның алдында үй ипотекасы үйдің құнының 50 пайызына 5-тен 10 жылға дейінгі несие берді. Бас директор мерзімі аяқталғаннан кейін баллонның төлемі ретінде төленді. Банктер аз тәуекелге ұшырады.
Ұлы Депрессия кезінде тұрғын үйдің бағасы 25 пайызға төмендегенде, үй иелері әуе шарының төленуін қамтамасыз ете алмады.
Банктер қайта қаржыландыруға рұқсат бермеді. 1935 жылға қарай барлық үйлердің 10 пайызы кепілге алынады .
Қарақшылықты тоқтату үшін Президент Рузвельт Жаңа келісімнің бөлігі ретінде тұрғын үймен байланысты бес маңызды бағаны өзгертті:
- Үй иесінің Несие Корпорациясы банктерден бір миллион ипотекалық несиені сатып алды. Оларды біз білетін ұзақ мерзімді, белгіленген пайыздық кепілге ауыстырдық және оларды қалпына келтірді.
- Федералдық тұрғын әкімшілігі ипотекалық сақтандыруды ұсынды.
- Ұлттық Ипотекалық Қауымдастығы ипотека үшін қайталама нарық құрды.
- Депозиттерді сақтандыру жөніндегі федералды корпорация банктік депозиттерді сақтандырды.
- Glass-Steagall банктер қор нарығы сияқты қауіпті кәсіпорындарға салымшылардың қаражатын инвестициялауға тыйым салады.
Бұл өзгерістер экономикалық қасіретке жауап берді. Олар үй иелігіндегі саясат деп есептелмеген. Дегенмен, олар үй иелігін көбірек қол жетімді етеді. Олар несие мерзімін ұзартты. Бұл ай сайынғы шығындарды төмендетіп, қайта қаржыландыру қажеттілігін жойды. Банктер FDIC-сақтандырылған банктік салымдар есебінен несиелерді қаржыландырды.
1944 жылы Ардагерлер ісі жөніндегі департамент ипотекалық сақтандыру бағдарламасы төмендетілді. Ол соғыс ардагерлеріне шет жерлерде салынып жатқан үйлерді сатып алуды ұсынды. Бұл үй құрылыс индустриясында экономикалық белсенділікке түрткі болды.
Барлық федералдық бағдарламалардың арқасында, үй иелері 1940 жылы 43,6% -дан 1980 жылы 64% -ға дейін өсті.
Үкімет осы ипотекалық несие беру үшін жинақ және несиелік банктерді құру бойынша арнайы заңнама жасады. 1960 және 1970 жылдар бойы барлық ипотекалық несиелер мен жинақ ақшалар арқылы берілді. Бұл банктер табысты болды, өйткені адамдар жинақ шоттарына қаражат қалдырды. Үкімет депозиттерді сақтандырды, сондықтан адамдар пайыздық табыстың аз болғанына қарамастан, шоттарды пайдаланды. Бұл сондай-ақ үкімет тарапынан реттелді. S & Ls ипотекалық несиелерге қарағанда, депозиттер бойынша пайыздық ставкаларды төмендету арқылы тиімді болып қалуы мүмкін.
1970 жылдары Президент Никсон АҚШ долларымен алтын стандарттары арасындағы барлық байланыстарды үзіп, қашып келе жатқан инфляцияны жасады. Банктер депозиттерді жоғалтты, өйткені олар ақша нарығының шоттарында төленген пайыздарға сәйкес келмеді.
Бұл ипотекалық несие беру үшін қажетті қаржыландыруды қысқартты.
Банктерге көмек көрсету үшін, Конгресс Гарн-Стенді қабылдады. Депозитарийлер туралы Заң. Бұл банктерге пайыздық ставкаларды көтеруге және кредиттеу нормативтерін төмендетуге мүмкіндік берді. Сондай-ақ S & L-ке коммерциялық және тұтынушылық несиелер беруіне мүмкіндік берді. Бұл жинақ пен несие дағдарысына , сондай-ақ елдің банктерінің жартысын алып тастауға әкелді.
| Жыл | Үй шаруашылық кірісінің% -ы | Үй шаруашылықтарының активтері% | ЖІӨ% -бен |
|---|---|---|---|
| 1949 | 20 | 15 | 15 |
| 1979 | 46 | 28 | 30 |
| 2001 жыл | 73 | 41 | 50 |
(Ричард К. Грин және Сьюзан М. Вахтер, «Американдық тарихи және халықаралық контексте ипотека», Пенсильвания университеті, 21 қыркүйек 2005 жыл)
Ипотекалық несие экономикаға қалай әсер етеді
Президент Клинтонның әкімшілігі барысында банктер халықаралық қаржы нарықтарында бәсекеге түсе алмайтындығына шағымданды. Конгресс индустрияны реттеп , Glass-Steagall заңын жойды. Бұл банктерге қауіпті туынды құралдарды инвестициялау үшін салымшылардың кепілді қаражатын пайдалануға мүмкіндік берді. Олардың ең танымалсы ипотекалық қамтамасыз ету болды .
Банктер осындай ипотеканы біріктіреді, содан кейін Fannie Mae, Freddie Mac немесе басқа инвесторларға сатады. Олар кредиттік дефолт своптары бойынша дефолтқа қарсы болды. Осы бағалы қағаздарға деген сұраныс соншалықты жоғары болды, банктер базалық кредиттер бойынша стандарттарды төмендете бастады. Көп ұзамай бұл субподалық ипотека кез-келген адамға үй иесі болуға мүмкіндік берді.
Нәтижесінде, ипотекалық қарыздың үлесі жалпы ішкі өніммен салыстырғанда 2000 жылы 50 пайыздан 2004 жылға қарай 70 пайызға дейін өсті. 2006 жылы тұрғын үй бағасы құлдырай бастағанға дейін жақсы өтті. Үйлерді қайта қаржыландырмай немесе сата алмай, үй иелері дефолт бастады . Көптеген инвесторлар, негізгі сақтандырушы, AIG, дерлік банкротқа ұшырағандықтан, несие бойынша дефолтқа ауысты. Осылайша, субподромдық ипотекалық дағдарыс 2008 қаржы дағдарысын құрды.