Кейбір қысқа сатушылар кейбір жауапкершіліктен босатылмайды
Кредитор қысқа мерзімде сату туралы келісімге келіскенде, ол әдетте осы шешімге келеді, себебі банкке сатуға қарағанда қысқа сауда жасайды.
Сатушының қаржылық қиындықтар болуы мүмкін немесе талап етілмеуі мүмкін, бірақ, ең бастысы, үй су астында .
Қысқа сатылымда банк қарызды қарыз сомасынан аз сомаға алу үшін айырбастауға келіседі. Бірақ бұл міндетті түрде сатушыны босатпайды. Несие меншігін босатып, сатушыны босату екі түрлі нәрсе. Егер сіз банкке 200 000 доллар қарыздарыңыз болса, бірақ сіздің үйіңіз $ 75,000 тұрады, банк 75 000 АҚШ долларын қабылдап, қарызды босатуы мүмкін. Дегенмен, жауапкершілікті босатпай, бірнеше жылдан кейін банк сізден кейін келіп, $ 125,000 айырмашылықты төлеуді талап ете алатынын анықтай аласыз.
Жауапкершілікті босату және қысқа мерзімде сату туралы растау хаты
Кілттің қысқа мерзімде сатылуын растау хатында кілт сақталады. Бұл мақұлдау хаты банк нені күтетінін анықтайды. Ол басқа ұғымдар қатарында мынадай терминдерді белгілейді:
- Қолайлы сату бағасы
- Ең рұқсат етілген комиссиялар
- Жабудың максималды шығыны
- Ең аз таза түсім
- Жабылу күні
Сатып алудың қысқа мерзімдегі ешбір хатында жауапкершілік босатылмайды. Іс жүзінде кейбір бекіту хаттары жауапкершіліктің босатылуын қарастырмайды. Адвокаттардың пікірінше, егер мәселе шешілмесе, кредитор сенімсіздік туралы шешім қабылдау үшін федералдық және / немесе мемлекеттік заң бойынша кредиторға қандай да бір құқықтарды сақтап қалуы мүмкін.
Сізге ешқандай адвокаттың оны оқып беруін және заңгерлік кеңес беруін сұрамай-ақ қысқа мерзімде сатуға рұқсат беру туралы хатты қолдамаңыз. Агентті сұрамаңыз, себебі агент адвокат болмаса, агент сізге заңгерлік кеңестер беруге лицензия бермейді. Заң консультацияларын беру үшін жылжымайтын мүлік агенттігінің заңына қайшы келеді.
Мен өз клиенттерімге айтатын болсам, егер олардың қысқа мерзімде сатылуын растау хатында жауапкершіліктің босатылғанын көретін болсам, онда мен оларға кеңес бере алмаймын. Мен оларға адвокатқа қоңырау шалуды айтамын. Егер хат қате немесе нақты айтылмаса, сатушы жауапкершілікті босату үшін заңгермен байланысуды ұсынамын. Ешқандай жағдайда заңгерлік кеңес бермеймін.
Сатушыларға жылжымайтын мүлік агенттеріне қарсы талап арыз бергенін естуіме таңданатынмын, себебі бұл агенттер оларды несие берушінің жетіспеушіліктен кейін шығатынына сендірді. Тіпті Калифорнияда да, бізде белгілі бір несие алу мүмкіндігі болмаған жағдайда, бұл несие алу әдетте қысқа сатылымға емес, өндіріп алу үшін қолданылады. Басқаша айтқанда, сатып алу-ақшалай несие бойынша қысқа сауда жасаған сатушы қысқа сауда - саттық кредиторын босататынына кепілдік бермейді, егер кредитор нақты сатушыны босатпаса.
Бізде Калифорния Азаматтық кодексінің 580- бабы 2011 жылдың 1 қаңтарына қосылды, бірақ ол сотқа әлі тексерілмеді және ол екінші деңгейдегі қаржыландыруға да, алдыңғы жылдарға да қатысты емес.
Кепілдікті сатудағы Verbiage типтері
Мен саған жауапкершілікті босатудың немесе жауапкершілікті босатудың қысқа мерзімде сатылуын растайтын хаттар берудің мүмкін болатын кез келген түрін бере алмасам да, бірнеше мысал келтірейін. Осы мәлімдемелердің кейбіреуі сатушыны босатады, ал кейбіреулері жауапкершіліктен босатуды ұсынбайды.
- Банк ХХХХХХ-ны алғаннан кейін банк қарызды босатып, қалған қарызды жинақталған баланс деп есептейді.
- Банк жеңілдікті төлемді мақұлдады. Осы хатта ешнәрсе банктің кез-келген құқықтарына немесе құқықтық қорғау құралдарына немесе тиесілі барлық сомаларды жинақтауға теңбе-тең түрде тыйым салуға, бас тартуға, өзгертуге немесе өзгертуге болмайды.
- Банк осы объектіні сатуға рұқсат береді, бұл ипотеканы қысқа мерзімге өтеуге әкеледі. . . және егер ол қолданылса, кез-келген кемшіліктерден бас тартады.
- Бұл төлемді алғаннан кейін, біз барлық қарыздар агенттіктеріне «толық балансынан толық көлемде төленетін» деп есептейміз.
- Қарыз алушы осы мақұлдауда көрсетілген барлық шарттарға қол қоюы тиіс және банк нотада, сенім туралы және / немесе қауіпсіздік шартымен және жергілікті және федералды заңдарда көзделгендей, барлық кемшіліктерді сақтайды деп мойындауы керек.
- Банк ХХХХХХ сертификатталған қорында несие толығымен төлем ретінде қабылдауға келіседі, сонымен қатар, Банк ішкі кіріс сервисіне кешірілген қарыздың мөлшерін хабарлайды.
- Банк сатып алынған төлемдер мен төлеуге арналған жиынтық тепе-теңдік туралы, егер қысқа сауда-саттық жоғарыда көрсетілген несиеге жабық болса, заңмен тыйым салынған немесе тыйым салынған жағдайларды қоспағанда, кемшіліктер туралы шешім шығаруы мүмкін.
- Қаражатты алғаннан кейін банк кепілдеме шығарады, ал тапшылық балансы алынады деп есептеледі.
- Келісілген соманы алғаннан кейін, банк жоғарыда аталған сілтеме бойынша қарыздың қалған сомасынан бас тартады және қарыз алушыны одан әрі міндеттемеден босатады және одан әрі шешім немесе жетіспеушілікке барудан бас тартады.
Егер банк сізге жауапкершілікті босатпаса, сіз оны сатуға банкке ықпал ету үшін сатушының үлесін ұсынуы қажет болуы мүмкін. Кейде сіз банктік саясатты түсінбейтін келіссөз жүргізушіні аласыз. Егер сіз банксіздік туралы шешім қабылдауға құқылы емес деп ойласаңыз және банк сізді босатудан бас тартса, сізге босату үшін файлды жетекшіге кеңейту қажет болуы мүмкін. Бірақ егер бәрі сәтсіз болса, сіздің ең жақсы ставкаңыз - адвокатқа сіз үшін жауапкершілікті босату туралы сұрауға немесе кем дегенде жауапкершілікті босату мүмкін болмаған жағдайда сіздің заңды құқықтарыңызды түсіндіру.
Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Калифорнияның Сакраменто қаласындағы Lyon Real Estate компаниясында брокер-ассистент болып табылады.