Оқырман былай деп сұрайды: «Бізде банкке кепілдікке салынған мүлікті сатып алғаннан кейін, үй сатып алу үшін несие ала аламыз ба? Мені күту уақытында шатастырып жатырмын, бүгінгі нарықтың артықшылықтарын пайдаланғым келеді, бірақ менің банкім мен 3 жыл күтіп тұрмын, әртүрлі ипотекалық брокерлермен әңгімелесті, біреуі бұл туралы айтады, және біреуі бұл туралы айтады, бізге көмектесе аласыз ба, кепілге салынғаннан кейін қайтадан үй сатып аламыз?
Жауап: Сіздің үйіңізді жоғалтқаннан кейін үй сатып алудың күту уақытына қатысты бұл сұраққа тамаша уақыт. Сіздің мерзімдеріңіз жақсы, себебі әдеттегі несие бойынша күту кезеңдері - сатып алуды аяқтау уақытының аяқталуы мен сатып алушы басқа үй сатып алған кезде өзгеруі өзгерді. Ол үшін Fannie Mae-ге қараймыз.
Fannie Mae дегеніміз не?
Кәдімгі ипотекалық несие нарығында үлкен күшке ие кәсіпорын Fannie Mae болып табылады. Fannie Mae Америкадағы ірі ипотекалық несие алушы, квазимемлекеттік сектор, ол ипотекалық несиелерді қайталама ипотека нарығында сатып алады. Fannie Mae қарыз алушының дефолтына орай, жылжымайтын мүлікті қайтаруға болатынынан, Fannie Mae қарыз алушыны өндіріп алу мүмкіндігін азайту үшін қатаң нұсқауларды белгілеуге қатты қызығушылық танытады.
Fannie Ma өз нұсқауларын қайта қарады және қазір өндіріп алу түріне байланысты бөлек күту уақыттарын қарастырады .
Сонымен қатар, егер сіз қысқартатын жағдайларды құжаттаған болсаңыз, бұл шартты қарыз алу үшін күтуге тура келетін жылдардың санына тікелей қатысты болады.
Құжатталған шатастыратын жағдай дегеніміз не?
Fannie Mae келесі жағдайларды жеңілдетуге мүмкіндік береді:
- Өлім (сіздің емес, әрине)
- Ауру
- Job Transfer
- Ауыр жарақат алған кездегі оқиға
Жалпы алғанда, жеңілдікті жағдайлар сіздің бақылауыңыздан тыс жатқан нәрселер болып табылады, бұл сіздің ипотека бойынша төлемдерді жалғастыру мүмкіндігіне айтарлықтай әсер етеді.
Құжатталған төтенше жағдайлармен күту уақыты жоқ. Сіздің реттелетін мөлшерлемедегі ипотекадағы пайыздық мөлшерлеменің ұлғаюы есебінен төлемнің өсуін қамтамасыз ете алмай жатқандығына өкінбеймін, сіздің бақылауыңыздан тыс жағдай деп қарастырылмайды.
Жоспардан кейін сатып алудың күтілетін мерзімі
- Кепілден кейін сатып алу
Күту мерзімі - 5 жылдан 7 жылға дейін.
- Жағдайларды жеңілдету арқылы жалдаудан кейін сатып алу
Күту мерзімі - 3 жылдан 7 жылға дейін.
- Сатып алудан кейінгі сатып алудан кейін сатып алу
Күту мерзімі - 4 жылдан 7 жылға дейін.
- Жағдайларды жеңілдету арқылы жалғандыққа қарсы әрекет жасағаннан кейін сатып алу
Күту мерзімі - 2 жылдан 7 жылға дейін.
- Қысқа сатылымнан кейін сатып алу
Күту мерзімі негізінен 2-5 жыл. Бірнеше портфельді несие берушілер 20% төмен және күту кезеңі жоқ несие береді. Сонымен қатар, егер сатушы 60 күндік ақы төленбесе, Fannie Mae сатушы дереу басқа үйді сатып ала алады, бірақ ірі кредиторлардың ешқайсысы мұндай қарызды қаржыландырмайды, сондықтан бұл жаңылыс түрі. FHA дейді 3 жыл, бірақ сатып алушылар көп айналуы тиіс. Мен бірнеше жыл бұрын оқшауланған істер туралы естідім, себебі ереже қайтадан өзгерді, онда сатушы жұмысқа ауысу үшін көшіп кетті және қысқа сатылымнан кейін дереу үй сатып алу үшін белгілі бір қашықтыққа көшті. FHA-да сондай-ақ, қарыз алушы ағымдағы және өтелмеген болса, ол дереу қарыз беруге мүмкіндік береді.
Дегенмен, сіздің жеке сұраққа жауап беру үшін, сізде ешқандай жеңілдігі жоқ жағдайлар болса, аяқталу күнінен бастап төрт жыл күтуіңіз керек, яғни өндіріп алу туралы жазбаша түрде жазылған күн.
Күту кезеңінен басқа, кейбір несиелер 10% төмен және FICO- ның ең төменгі көрсеткішін талап етеді. Сіз сатып алатын үй жалдау немесе демалыс үйі емес, негізгі тұратын жер болуы керек.
Fannie Mae үнемі жаңа нұсқаулықтарды шығарады. Жоғарыда аталған саясат 2008 жылғы 1 тамыздан кейін ұсынылған, 2017 жылға дейін қаралған несие өтінімдері үшін күшіне енеді.
Бірнеше несиелер HAFA бағдарламасы бойынша орындалмады , онда әдепкі бойынша сатылмаған , қысқа сатылымның толық төленгені туралы хабарлауға мүмкіндік береді, бұл қысқа сатылымнан кейінгі басқа үйге жатқызуға болады. Сонымен қатар, кейбір жеке банктер портфельдік несиелерді қысқа мерзімде сату аяқталғаннан кейін жасайды, бұл қарыз алушылардың біліктілігін қамтамасыз етеді.
Қосымша ақпарат алу үшін қысқа сауда агентінен сұраңыз. Жергілікті беделді кредитор арқылы алдын-ала квалификация алуды ұмытпаңыз.
Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Калифорнияның Сакраменто қаласындағы Lyon Real Estate компаниясында брокер-ассистент болып табылады.