Сізге қысқа сатылымнан несие түрлендірудің пайдасы тиесілі болсын, төмендегілерге байланысты:
- Сіздің қаржылық жағдайыңыз
- Банктің дайындығы
- Сіздің үйіңізді сақтап қалуыңыз
Банк сіздің үйіңіздің нарықтық құнын қарастырудан бас тартқан жағдайда одан да күрделене түседі. Егер сіз өзіңіздің үйіңізде шын мәнінде оның құндылығына қарамастан қалғыңыз келсе, онда несие түрлендіру жақсы таңдау болуы мүмкін.
Қарызды өзгерту шарттары
Несие түрлендірудің мақсаты - үй иесінің ипотекалық төлемін азайту және төлемді қолжетімді ету.
Бұл төмендегілердің біреуін немесе бірнешеуін орындау арқылы жүзеге асады:
- Пайыздық мөлшерлемені төмендету
- Қарыздың мерзімін ұзарту
- Негізгі балансқа төленбеген пайыздарды қосу
- Негізгі балансты азайту
Ұлттық банктерді реттейтін валюталық бақылаушы кеңсесі (OCC), көптеген несие өзгерістері негізгі қарызды азайтпайды дейді. Мүмкін, жаңылыстыратын жаңалық - несие түрлендірудің көп саны жақында бұзылған болатын. Бұл көбінесе уақытша шешім емес, ұзақ мерзімді шешім емес.
Несие түрлендіруі ақыры төленуі мүмкін
Бұл сізге жағымсыз әсер етуі мүмкін және несие түрлендірудің қалай жұмыс істейтініне қарамастан, бірақ әрбір банк иесіне ипотекалық төлемді төмендететін несие түрін ұсынбайды. Кейбір банктер төлемді арттыратын несиелік өзгерісті ұсынады. Банктің қолданыстағы коэффициенттері, көбінесе ай сайынғы жалпы кірістің белгілі бір пайызын жабады, жаңа ипотекалық төлемді анықтау.
Егер қаржылық есеп берілсе, банк жоғары ақы төлеуді талап етуі мүмкін.
Уақытша қарыздарды өзгерту
Кейбір банктер уақытша несие түрлендіруін ұсынатындығын есте сақтаңыз. Бұл дегеніміз, банк тұрақты несие түрін өзгертуге келіспейді, бірақ орнына мынадай шарттарды ұсынуы мүмкін:
- Негізгі баланс өзгеріссіз қалады.
- Үй иелеріне жаңа жеңілдетілген төлем жасауды сұрайды.
- Жаңа төлем мерзімі 3 айдан 6 айға дейін белгіленеді.
- Бұл дегеніміз, егер үй иесі уақытша несие түрлендіру мерзімінің шегінде жаңа төлемдерді уақытында жасаса, онда банк несиені үнемі өзгерте алады.
Алайда, мерзімнің соңында банк ақ айтуға құқылы: «Бізге көп ақша беріп, рахмет, бірақ сіздің қарызыңыз қазір дефолт болып табылады». Банк банкке айналдыруды жалғастыра алды. Мен осы әңгімені бірнеше манипуляторға қысқа сатуға мәжбүрлеген бірнеше Сакраменто клиенттерінен естідім.
Банктер қарызды модификациялаумен бір мезгілде қысқа сатылымдарды өңдемейді
Көптеген банктер бір уақытта екі файлды ашпайды. Несие түрін өзгертуді немесе қысқа сатылымды жүргізуді алдын-ала шешуге тура келеді. Сіз біреуін немесе екіншісін қудалауыңыз керек.
Егер үй иесі кейінірек несие түрін өзгертуге тырысса, банк сауда-саттықтың қысқа мерзімде аяқталмаған мәмілесін жабады. Қарызды модификациялауға қатысты қысқа сатылымды өңдеуге арналған уақыт ұзақтығы шамамен бірдей. Кейбір несие өзгерістер 3-6 айға созылады.
Қысқа сатылымға жақсы ұсыныс ұсынған сатып алушы әділетсіз және сатушылардың екінші ойларға ие болғанын және қазір қысқа сатылымның ортасында несие түрін өзгертуді қалайтындығын анықтау үшін қысқа сатылымды мақұлдауды күтуге келісті.
Менің кеңесім - шешім қабылдау және онымен ұстану. Сонымен қатар, ешкімге төлем жасамай-ақ өзіңізден сұрауға болатындықтан, ешқандай компанияны несие түрлендіруге жалдамаңыз. Көптеген несие түрлендіруші компаниялар - алаяқтар.
Қарызды модификациялауға неге қысқа сатылымға қол жеткізуге болады?
Су астыдан кетуді қалайтын үй иелері, қарызды өзгертуден кейін қысқа мерзімде сатуды қалауы мүмкін. Қысқа мерзімді сату - бұл банк өтемді төмендетіп, қарызды босатады. Егер үйіңіз қарызға қарағанда айтарлықтай аз болса, қысқа мерзімде сатуды жеңілдетіп, ауыртпалық борышынан босатыңыз. Міне, басқа да факторлар:
- Несиені 3 жыл бойы ұстағаннан кейін, егер баға тұрақты болып қалса, үй иелері ипотекамен қысқа сатылғаннан кейін және қолжетімді төлемнен кейін басқа үй сатып алуға жарамды.
- Несие түрінде де, қысқа сатылымда да кредитке әсер етуі мүмкін . Бірақ, шешім екі жақты сатып алудан гөрі жақсы.
- Көптеген несие түрлендірулері реттелетін мөлшерлеме бойынша төлемді талап етеді, бұл алғашқы 5 жылда бекітілген төлемдер өткеннен кейін жыл сайын артуы мүмкін.
- Сакраментодағы сатылатын қысқа сатылымдардың басым бөлігі несие түрін өзгертуге тыйым салынған сатушыларды қамтиды.
Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Калифорнияның Сакраменто қаласындағы Lyon Real Estate компаниясында брокер-ассистент болып табылады.