REO Foreclosures сатып алу туралы ұсыныстарды қалай жазуға болады
Егер салыстырмалы сатылымдарда банктер REO-ны қарызға алуды бағалайтын болса , онда көптеген ұсыныстар жиі жауап береді. Бұл банкке тиесілі үй үшін қатал бәсекелестікке қарсы тұра аласыз.
Әлде жоқ па. Егер арзан бағамен келіссөздер жүргізгіңіз келсе, нарықта ұзақ күндер бар үйлерді іздеңіз.
Сакраментодағы кейбір REO-ны сатып алу үшін, онда мен сататын, 15 немесе 20 ұсыныс алу үшін ерекше емес. Кейде банк барлық ұсыныстарды қоспағанда, барлығын алып тастайды, содан кейін таңдалған сатып алушыларға «Ең жоғары және ең жақсы» деп аталатын ұсынысты қайта беруді сұрайды. Кейде банк басында ең жақсы ұсынысты қабылдайды.
Егер Сіз өзіңіздің REO ұсынысыңызды қалғандардың бәрінен жоғары жылтыратып, жеңімпаз болып табылатыныңызды білсеңіз, дұрыс баға мен шарттарды таңдауға көмектесетін бірнеше кеңестер берілген:
1) Аталған РЭО-ның ескіруіне меншік тарихын алыңыз
Сатып алушы агентінен Банктің сатып алу бағасын Сенімгерлік басқару туралы Шарттың немесе Шерифтің нұсқаулығынан білуін сұраңыз. Әдетте, құжаттың өзінде, сіз салықтық роликтерден немесе атау компаниясынан ала аласыз. Бағаны банк сұрайтын бағаға салыстырыңыз. Кейде банк банкке кепілдікке ие болғысы келеді және ешқандай инвесторлар аукционда үй сатып алмайтыны соншалықты жоғары баға ұсынатын болады.
Бір кездері жылжымайтын мүлікке кепілдік берілген қарыз сомасын қараңыз. Алғашқы ипотекалық баланс (лар) мен сатып алудың сату құнының арасындағы үй-жайда үйдің бағасы арзан болса, банк қабылдайтын сома болып табылады.
2) РЭО-дың есебі үшін салыстырмалы сатуды анықтаңыз
Көптеген жағдайларда тізімнің бағасы үйдің құнына аз әсер етеді.
Нарықтық құны ең көп салмақты ұстайды. Егер бәсекелес ұсыныстарға қарсы тұрсаңыз, басқа сатып алушылар тізім бағасынан артық ұсынатын болады.
- Салыстырмалы сатылымдардың соңғы үш айын қараңыз, осы СВО-ны өндіріп алудың қаншалықты құнды екенін анықтау үшін осы маңайдағы шағын CMA . Ғимарат алаңына, жатын бөлмесіне, ванналарға, ыңғайлылыққа және жағдайға қатысты ең тығыз сәйкестендіретін үйлерді ғана қолдануға тырысыңыз.
- Күтпеген сатылымға қараңыз. Агентіңізден қабылданған ұсыныстың бағасын білуге тырысып, сатылымға шыққан сатылымдардың тізімдік агенттеріне қоңырау шалуын сұраңыз. Кейбір листинг агенттері бұл ақпаратты бөліседі, ал кейбіреулері бұлай болмайды.
- Белсенді тізімдерге қараңыз. Бәлкім, басқа сатып алушылар баға белгілеу үшін пайдаланатын тізімдер, себебі олар шын мәнінде сатып алушылар шынымен тур.
3) Листингтің Агентінің REO Solds бөлімін талдау
REO агенттерінің көпшілігі бір немесе екі банкте жұмыс істейді. Кейбір листингтік агенттер REOs үшін эксклюзивті листингтік агенттер болып табылады және олар мүліктің басқа түрін тізімдемейді. REO агенттері көлемде жұмыс істегендіктен, олар әдетте барлық REO тізімдеріне ұқсас баға белгілеу қағидаларын қолданады.
- Сатып алушының агентінен MLS-те тізімдегі агентті іздеуді сұраңыз.
- Агент тізімінің соңғы үш-алты айын табу үшін осы листингілік агентінің атын пайдаланып іздеуді іске қосыңыз.
- Сату-баға коэффициентінің тізім-бағасын анықтау үшін осы тізімдердің тарихын шығарыңыз. Егер осы тізімдердің көпшілігі, мысалы, тізім бағасынан 5% -ға сатса, сізге тізім бағасынан 6% және керісінше ұсынуға болады.
4) Аталған РЭО-ның ескіруіне түскен ұсыныстардың саны туралы сұраңыз
Егер сізде REO үйінде ешқандай ұсыныстар болмаса, сіз, бәлкім, тізімнің бағасынан аз ұсыныс жасай аласыз және өз ұсыныстарыңызды қабылдай аласыз. Дегенмен, егер екіден артық ұсыныс болса, сұраныс бағасынан жоғары ұсынысыңыз керек.
Егер 20 ұсыныс бар болса, сол ұсыныстардың кейбіреуі қолма-қол ақша болуы мүмкін екенін есте сақтаңыз. Банктер барлық қолма-қол ақша ұсыныстары сияқты. Егер сіз қаржыландыруды ала алсаңыз, онда сіздің ұсыныстарыңыздың бағасын арттыру қажет болуы мүмкін.
5) алдын ала мақұлдау хатын тапсырады
Сіз алдын-ала хат алғыңыз келмейді дейді. Сіз алдын ала мақұлдау хатын алғыңыз келеді.
Кредитордың алдын ала мақұлдауын ала аласыз.
Сонымен қатар, меншікке ие кредитордың алдын-ала мақұлдауын алыңыз. Бұл кредиторды несиеіңізге пайдалануды күтпеңіз, бірақ осы кредитордан алдын ала мақұлдау хатын, сондай-ақ өзіңіздің кредиторыңыздың хатымен бірге жіберіңіз. Банктер басқа кредиторлардың алдын-ала мақұлдауына әрдайым сенбейді, бірақ өз бөлімшелеріне сенім артуға бейім. Егер Сіз Wells Fargo компаниясынан REO сатып алсаңыз, алдын-ала мақұлдауыңыз Wells Fargo-дан болса, онда сіз өзіңізді үйренесіз.
6) РЕО банкіне Жөндеуге / Тексерулерге ақы төлеуді сұрамаңыз
Кейде банктер жөндеу жұмыстарына ақы төлейді, бірақ әдетте ұсыныс кезеңінде мұны орындамайды. Егер үйде қарау кезінде қиындықтар туындаса, ұсынысыңыз қабылданғаннан кейін қайта талқылаңыз. Бұрын мен жұмыс істемейтін HVAC сияқты үлкен билеттерге арналған төлемдер туралы келіссөздер жүргіздім. Бірақ өзіңіздің көзіңізбен көре алатын заттар, сондай-ақ кішігірім заттар - сіз өзіңіздің сатып алуларыңыздың көптеген сатылымдарына тән АС тармағы бойынша әрекет ету.
7) Инспекциялау кезеңін қысқартыңыз
Егер басқа сатып алушылар 17 күнді сұраса, мысалы, инспекция жүргізу үшін және сіз 10 сұрағыңыз келсе, сіз неғұрлым елеулі сатып алушы бола аласыз. Тексеру, әдетте, сатып алушының біліктілігін арттыру үшін ғана. Банк жөндеу сұрауларына жауап беруі екіталай. Кейінірек сіз жоғары деңгейде келіп, кейінірек пікір алмасыңыз деп ойлаудың қатесін жасамаңыз.
Ұзақ уақыт бойы бос тұрғаннан кейін, тасталған үйлерде пайда болуы мүмкін күдікті қалыпқа ерекше назар аударыңыз.
8) РЭО-ның банкін ақысыз бөлу туралы ұсыныс
Кейбір банктер аударым ақысын төлемейді, мысалы. Егер сатып алушы бұл төлемдерді бөліп беруді ұсынса, банк осы ұсынысты қабылдауға ыңғайлы болады. Ескірген ақы үшін бірдей нәрсе.
Көптеген банктер титулдық сақтандыруды жеңілдікпен төлеу туралы келіссөздер жүргізеді. Егер банк иеленушінің саясатын төлейтін болса, ALTA саясаты әлдеқайда көп болуы мүмкін. Бірақ сіздің ұсынысыңыздың қабылдануын қаласаңыз, банктің атауын таңдауы жақсы.
Бағалаудың салдарын қарастырыңыз
Егер сіз тізімнің бағасын ұсынсаңыз, онда бұл бағаны дәлелдеу керек екенін есте сақтаңыз. Егер сіз төмен бағалаумен айналысатын болсаңыз, сізде опциялар бар, сондықтан сізді үміт етпеңіз. Есіңізде болсын, банк осы мәселеге қаржыландыруды алатын келесі сатып алушымен барады.
Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Калифорнияның Сакраменто қаласындағы Lyon Real Estate компаниясында брокер-ассистент болып табылады.