Қиындықтардың себебі ең көп таралған қарыз алудың түрлерін қамтиды.
Калифорниядағы жылжымайтын мүлік, мысалы, елдегі көптеген басқа жерлер сияқты, үй сатып алушы несиелік қарыздың бірнеше түрін қарастырып, осы шарттардың біреуін немесе бірнешеуін сатып алу ұсынысына енгізуі мүмкін.
Қаржыландыруды алатын үй сатып алушылар ғана несие алу туралы сатып алу туралы келісімшарт жасайды. Қолма-қол ақша сатып алушылары несие талап етпейді, өйткені қарыз жоқ. Келісімшарт сатып алушыға төмендегідей шартты болуы мүмкін:
- FHA несиесі , немесе өзінің жеке талаптарының жиынтығы бар
- Ардагер басқармасы кепілдік беретін VA несие немесе
- әдетте қайталама нарықта сатылатын әдеттегі несие немесе
- заемшы мүше болған кредиттік одақтан немесе
- кейде қиын қарыз деп аталатын жеке қаржыландыру
Несие түріне байланысты несие алу үшін несие беруші белгілі бір мүліктік жағдайды немесе жөндеуді талап етуі мүмкін. Егер сатушылар мен сатып алушылар жөндеуге немесе несие берушілердің шарттарына келісе алмаса, сатып алушы несие алмайды және мәміле құлдырауы мүмкін.
Әдетте, сатып алушы қаржыландыруды алу үшін сатып алу туралы шартта белгілі бір уақыт кезеңі бар. Кейбір жағдайларда, келісімшарт сатып алушыға таңдау жасауға мүмкіндік береді, несие қарызын жою немесе қанағаттандыру қажет болғанға дейін белгілі бір санын таңдау немесе егер барлық тараптар жабылатынға дейін барлық тараптар келісетін болса, қарыздың сақталуын қамтамасыз етуі мүмкін.
Мәселе басталады. Көптеген сатушылар сатып алушыға қаржыландыру алуды талап етеді. Сатушылар әдетте біршама ақылға қонымды және белгілі бір уақыт кезеңінде сатып алушыға қаржыландыруға қол жеткізуге және қарыздың күшін жоюға мүмкіндік береді, бірақ әрбір сатушы аяқталу күніне дейін сатып алушы шын мәнінде мүмкін бе, эскроуды жабу. Сатып алушыға 30 күндік жабу кезеңін жабу туралы нақты міндеттеме бермей-ақ сұрауға әбден лайық емес. Екінші жағынан, жабылу алдындағы қарызды алып тастау сатып алушыны өте өкіндіреді.
Сатып алушы, несие берушіні күтпеген немесе күтпеген себептермен несиеден бас тартуға шешім қабылдаған жағдайда не болатынын сұрайды. Егер сатып алушы несие қарызын алып тастаса, сатып алушы сатушының мейірімінде болуы мүмкін, ал сатып алушының ауыр ақша қаражаты тәуекелге ұшырауы мүмкін. Бірнеше сатып алушы салымды жоғалту үшін құмар ойнауға дайын.
Әрине, сатып алушылар ұсыныс жасағанға дейін алдын ала мақұлдау хатын алып, ұсынатын болады. Бұл сатушының сатып алушының кредиттік қабілеттілігі мен несиеге қабілеттілігін дәлелдейтін алдын ала мақұлдау хаты. Бірақ файл андеррайтингке оралғаннан кейін, басқа мәселелер пайда болуы мүмкін.
Белгісіз пайымдаулар қоғамдық жазбаларда пайда болуы мүмкін, сатып алушы сызаттардан өтіп кеткен несие есебінде, мысалы, бұрынғы қысқа сатылымда, біліктіліктен айыруға болады, сатып алушы өз жұмысынан айырылып қалуы мүмкін, сатып алушы мүмкін талап етілетін 2 жылдық кезеңге дейін жұмысқа орналасуға немесе жалақы төлқұжаттарында көрсетілмеген жалақы алуға болады. Базиллиондық нәрселер дұрыс емес болуы мүмкін Несиелік қарыздың екінші түрі - бағалау болып табылады. Бағалаудың күтпеген жағдайлары жиі несие қарыздарынан бөлек. Бағалаудың күтпеген жағдайлары үйдің сатып алу бағасы бойынша бағалауы керек дегенді білдіреді. Егер баға сатып алу бағасынан аз болса, онда сатып алушы сатып алушының сатып алу туралы шартқа баға берудің күтпеген жағдайын қамтамасыз етуі мүмкін болған жағдайда бас тарта алады. Егер сатушы бағаны қанағаттандыру үшін бағаны төмендетуге келіссе, онда сатып алушы бағалаудың күтпеген жағдайларын жоюы мүмкін.
Алайда, андеррайтерді жабу кезінде 11-ші сағаттан екінші бағалауға тапсырыс беру туралы шешім қабылданады және құндылықтың екінші пікірі төмен бағалау болып шығады ? Егер сатып алушы бағалаудың ықтималдылығын босатса, онда бағалаудың ықтималдығы жоқ. Алайда, егер несие қарызы әлі босатылмаса, сатып алу туралы келісім-шарт сатып алушының несие алу мүмкіндігіне байланысты болуы мүмкін.
Бұл сіздің үйіңізді сатып алу туралы ұсыныс жасағанға дейін жылжымайтын мүлік иесімен бірге шешілетін мәселелер. Кейбір сатып алушылар қарыз берушінің сатып алушыға файлды қаржыландыруға дайын екендігін кепілге алған кезде несие қарқынын жоюға ыңғайлы. Дегенмен, егер несие берушінің алаңдаушылығы болса, несие қарызын жоюдың жақсы идеясы болмауы мүмкін. Несиелік қарыздар сатушыға да қатысты. Сіздің ұсыныстарыңыз бірнеше ұсыныстарды қамтиды және басқа сатып алушылар несие қарызын жоюға немесе кезеңді қысқартуға ниетті болса, сіз несие қарыздарын жабудың барлық жолын сақтамауды талап етесіз, сіздің ұсынысыңыз қабылданбауы мүмкін. Сатушы сізде қиындықтарға тап болатын проблема бар деп ойлауы мүмкін.
Осындай қиын жағдайларда, кейбір үй сатып алушылар кредитордан сұраным жасайды, олар сатып алу туралы ұсыныс жасамас бұрын, андеррайтер арқылы файлды бекітеді. Андеррайтингті мақұлдау белгісіздік қорқынышын жояды және ұсынысты күшейтеді.
Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, Калифорнияның Сакраменто қаласындағы Lyon Real Estate компаниясында брокер-ассистент болып табылады.