Салық кеңестерінің кестесі
Жалға берушілер шығындар, кірістер мен шығыстар туралы керемет жазбаларды ұстап тұруы керек, және осы барлық нәрселердің барлығын қадағалап отырудың ең жақсы тәсілі электрондық кестені құру болып табылады - салық есептеушісі сізде қолдануға болатын үлгі бола алады.
Мынаны қадағалауға болатын нәрселер:
- Үйді, пәтерді немесе пәтерді сатып алу бағасы
- Жинақталған амортизация және меншікке жылдық жылдық амортизация
- Жалдау табысы
- Сіз алған кепілді депозиттер
Сондай-ақ, жалға берілетін жылжымайтын мүлікпен байланысты әр түрлі шығындарға бақылау жүргізгіңіз келеді, соның ішінде:
- Комиссиялар немесе мүлікті басқару төлемдері
- Жарнамалық шығындар
- Тазалау, техникалық қызмет көрсету және жөндеу шығындары
- Үй иелерін сақтандыру және ХҚК алымдары
- Жылжымайтын мүлікке салынатын салықтар және ипотека бойынша пайыздар
- Қауіпсіздік салымдары жалға берушіге өтеледі
- коммуналдық қызметтер, көгалдандыру және қоқыс жинау сияқты басқа да шығыстар
Егер сіз жеке қаржылай бағдарламалық жасақтаманы немесе компьютердің электрондық кестесін пайдаланып, осы шығындарды қадағалап отырсаңыз, сіздің айлық және жылдық есептеріңіз саусақтарыңызда дұрыс болады және оларды оңай басып шығаруға болады.
Пассивтік қызметтің жоғалуы шектеулер
Міне, # 1 кең ереже бар: егер жалдау қасиеттеріңіздің біреуі жыл ішінде таза шығынға ие болса, онда бұл шығындар барлық басқа жалдау қасиеттеріңіздің шығындарынан және пайдасынан пайда болуы мүмкін.
Енді міне, міне, мүмкін емес - бұл жақсы жаңалық: егер сіздің барлық мүліктеріңіз үшін жалпы сома теріс болса - таза шығын - бұл шығын толығымен, ішінара немесе шегеріле бермеуі мүмкін. пассивті белсенділік жоғалту шектеулері.
Жылжымайтын мүлікті жалға алу, әдетте, жалға берушіні таңдауда, жалға берілетін бірлікті жөндеуде және уақытша техникалық қызмет көрсету үшін мүлікті тексеруге үлкен уақыт бөлетін болсаңыз да, пассивті қызмет деп саналады.
Пассивті қызметтен болатын шығындар пассивті пайданы есепке алмағанда шектеледі.
Жалға алу іс-шараларына белсенді қатыссаңыз, кез-келген жалгерлік шығындар барлық жалгерлік қасиеттеріңіздің жиынтығында жылына $ 25,000 дейін шегеріледі. Адам салық төленген мерзім ішінде әрқашан жұбайынан айырылған жағдайда, 12 500 АҚШ долларына дейінгі сомаға бөлек жалдау төлемін жүзеге асырады. Жалға алу қасиетінің белсенді қатысушылары үшін рұқсат етілген жалгерлік залалдың мөлшері түзетілген түзетілген жалпы кірістің (MAGI) негізінде өзгереді:
- MAGI үшін $ 100,000 немесе одан аз ($ 50,000 немесе одан кем, егер некеде жеке-жеке беру), жалдау шығындары 25,000 $ (12 500 АҚШ доллары) шегіне дейін толықтай шегерілуі мүмкін.
- MAGI үшін $ 100,000-нан 150,000-ға дейін (үйлену құжаттары бөлек болса, $ 50,000-нан $ 75,000-ға дейін) жалдау шығындары $ 150,000 ($ 75,000 болса, бөлек үйлену өтініші болса) мен MAGI арасындағы айырмашылықтың 50% шегіне дейін шегеріледі.
- MAGI үшін $ 150,000 ($ 75,000 егер некеде жеке-жеке өтінім берсе), жалға алу шығындарының ешқайсысы басқа табыстардан шегеріле алмайды.
Сізге жоғалтуға болады
Бұл бізді # 2 кеңжоспарлы IRS ережесіне әкеледі: Пассивті белсенділік жоғалту шектеулерімен шектелетін жалға алу шығындары кейінгі салық жылына ауыстырылады, олар жалға пайдасын өтей алады.
Пассивтік қызметтің жоғалуы бойынша шектеулер жыл сайын қолданылады, бірақ жалдау шығыны жалдау ақысының есебінен немесе басқа табыстардан шегеріле отырып пайдаланылғанға дейін жылдан жылға жалғасады.
8582 нысан пассивті белсенділік жоғалту шектеулерін есептеу үшін және әр меншікке жыл сайын жиналатын жалдау шығындарын бақылау үшін пайдаланылады.
Жалға берушілерді салық жоспарлау
Жалға берушілер кей кездері жалға алу табысы ипотеканы, мүліктік салықты, сақтандыруды және жөндеуді төлеу үшін жеткілікті болғанда шағын табыс әкеледі. Бірақ жалға берушілер жалға берілетін мүліктің сатып алу бағасын арзандатуға мәжбүр болады және бұл көбінесе кішігірім экономикалық пайданы шағын салықтық залалға айналдырады - құнсызданудан кейін шығындар асып түседі.
Алайда, жиі-жиі үй иелері ұзақ уақыт бойы жалға алғаннан кейін, шатырды ауыстыру немесе пәтерді жалға алу сияқты негізгі шығындармен бетпе-бет келеді.
Осындай жағдайда, иесінен $ 25,000-нан артық жоғалуы мүмкін, бірақ белсенділік жоғалту ережелері жоғалтуды дәл $ 25 000-ға дейін шектейді. Қалған бөлігі келесі жылы жалға берушінің артық пайда әкелетіндігіне және артық салық шығындарын сіңіре алатынына көз жеткізіледі.
Жалға беру қасиеттері
Белгілі бір жылжымайтын мүлікке арналған шығындарды жылжымайтын мүлік сатылмаған сатып алушыға толық иелікте сатылған жылы толық көлемде алуға болады.
Тұрғын үйді, тұрғын үйді немесе басқа да жалға берілетін мүлікті сату - сіздің бастапқы резиденцияңызды сату сияқты емес. Капиталды пайда табуды есептегенде, жалдау құқығының табысын немесе жоғалуын есептеудің формуласы сіздің сату бағасынан өзіңіздің шығындарыңыздың негізін алып тастауды білдіреді.
Жалға берілетін мүлік үшін түзетілген шығындар негізі
Жалға берілетін мүлік бойынша өзіндік құнды есептеудің формуласы келесідей:
- Сатып алу бағасы
- Сатып алудың қосымша шығындары (меншік иесіне тапсыру және комиссиялық алымдар, жылжымайтын мүлік жөніндегі агенттік комиссиялары және т.б.)
- Плюс жақсарту (төбесін ауыстыру, жаңа пеш және т.б.)
- Плюс сатылымы бойынша шығыстар (атау және эскроу төлемдері, жылжымайтын мүлік агенттігінің комиссиялары және т.б.)
- Сондай-ақ, жинақталған амортизация (салық нысандарында көрсетілгендей)
- Сіздің шығындарыңызға тең
Сіздің пайдаңыз бен шығындарыңызды есептеу:
- Сату бағасы
- Өзіңіздің шығындарыңыздың төмендеуі
- Сіздің кірісіңіз бен шығындарыңыз тең
Алынған сан оң болса, жалға берілетін мүлікті сатқан кезде пайда таптыңыз. Алынған сан теріс болса, сіз шығынға ұшырадыңыз. Жалға берілетін мүлік бойынша кірістер ішінара салық салынуы мүмкін, себебі амортизацияны салық ставкасының ең жоғары мөлшерлемесі 25 пайызға, ал капиталдың өсуі ретінде ішінара өтеуге болады . Жылжымайтын мүлікті жалға беру нысаны 4797 нысанында баяндалады және кез келген капиталға салынатын пайданың есебі Д-да көрсетілген.
Жылжымайтын мүлік және жауапкершілігі шектеулі
Көптеген үй иелері жалға алу құқығын иелену үшін корпорацияларды, жауапкершілігі шектеулі серіктестіктерді немесе серіктестіктерді қарастырады. Корпорацияның пайдасы болмауы мүмкін, себебі корпорацияларда ұзақ мерзімді капиталдың пайдасына артықшылықты салық ставкасы жоқ.
Жауапкершілігі шектеулі серіктестік өз мүшелеріне ұзақ мерзімді табыстарға ие бола алады, сол себепті ұзақ мерзімді кірістер бойынша артықшылықты 15 пайыздық мөлшерлеме үшін қол жетімді болады. Жалға берушілер осы және басқа да заңдық аспектілерін талқылауы тиіс, бұл заң фирмасының жалдау үшін қасиеттерін адвокаттың барлық заңды және қаржылық салдарын түсіну үшін осындай стратегиясын.