Сатып алуды шешер алдында сізге не керек екенін білу керек
Кондоминиумды инвестиция ретінде қараған кезде, дәлірек бағалау керек:
- Сізге жыл сайынғы жалдау ақысы беріледі
- жылдық шығындар, соның ішінде:
- жылжымайтын мүлік салығы
- сақтандыру
- техникалық қызмет көрсету және жөндеу
Бұдан басқа, сіз кездейсоқ шығыстарға әсер етуіңіз керек, мысалы:
- егер заңсыз шығару талап етілсе, соттық алымдар
- жалға алу үшін жарнамалық шығындар
- егер жалға беруші мүлікке зақым келсе, жөндеу шығындары
Математика жасайық! Кондоминиум инвестицияларының мысалы:
Мысалға қарап көрейік. Сіз $ 55,000 сататын кондоминиумды тапсаңыз. Қолма-қол ақша төлеуге болады. Айына $ 750 (жылына $ 9,000) жалдайды. Сіз 16,4 пайыз кірістілікте ($ 9,000 $ 55,000) бөлінген деп ойлайсыз. Сіз тым қызықтырмас бұрын осы шығыстарға әсер етуіңіз керек:
- Жылжымайтын мүлік салығы жылына $ 1000 құрайды
- Сақтандыру жылына $ 300 құрайды
- Сіз жөндеу және жөндеу жұмыстарына жылына 300 АҚШ долларын есептей аласыз
- Сіз түсінесіз бе, бұл кондоминиум жылына бір айға бос болады (бұл сіз жылына $ 750)
- Сіз жарнамалық шығындарға $ 250 жұмсауды қажет етсеңіз, сіз оны босатқан сайын санайсыз және оны жылына бір рет есептеп отырасыз
- Сіз сондай-ақ, бес жылда біреуі жаман тәжірибе тудыруы және заңдық шығындар мен қосымша жөндеу шығындарына шамамен 5000 АҚШ доллары (жылына шамамен $ 1000) шығуы мүмкін.
Бұл шығыстар жылына 3 600 АҚШ долларын құрайды (айына шамамен $ 300).
Сіздің таза жалға алуыңыз $ 5,400 ($ 9,000 минус $ 3,600) құрайды, бұл таза кірістілік 9,8 пайызды құрайды, бұл әлі де тартымды болып табылады. Ақшалай қаражаттардың қозғалысына қосымша, сіз мүліктің құндылығын бағалауға қатысасыз. Жылжымайтын мүлікті жылына 3 пайызға көтеруді күтсеңіз, бірінші жылы сіздің кондоминиумыңыз $ 55,000-дан $ 56,650-ға дейін, яғни $ 1,650-ға жетеді.
Егер ақшаңызды төлей алмасаңыз және мүлікті қаржыландыруы қажет болса, онда сіз пайыздық құнын ескеруіңіз керек. Инвестициялық жылжымайтын мүлікке 25% - 50% қарызға үміткер болуға жоспарлап отыр. Жоғарыда келтірілген сценарийде, 30 пайызға төмен ($ 16,500) және қалған 70 пайызды ($ 38,500) 30 жыл ішінде 7 пайызға дейін қаржыландыруды айтайық. Сіздің төлеміңіз айына $ 256 болады.
Айына $ 256 және жоғарыда есептелген есептік шығыстарды қосқанда, айына шамамен $ 300 болса, сіз айына 556 АҚШ долларын алады. Күтілетін жалдау айына $ 750 болса, бұл мүлік ақшалай қаражаттардың жағымды ағынымен қамтамасыз етпек және осы сандарға негізделген жақсы инвестициялар болар еді.
Басқа факторлар: Конденсатты бағалау және қауымдастығының ақысы
Сондай-ақ, сіз қарастыратын кондоминиумға қауымдастығының ақысы бар ма, және бағалаудың қаншалықты жиі төленуі қажет екенін білуіңіз керек. Бағалау - кондоминиум объектілерінің жалпы аумақтарын жабуға жұмсалған шығындар. Бағалауға ландшафтинг, автотұрақ және паркингті жөндеу, техникалық қызмет көрсету, ғимараттың сыртын жақсарту және негізгі лобби немесе кіреберіс сияқты кез келген ортақ бағыттар бойынша шығындар жатады. Бұл шығыстар сіздің кәдімгі инвестицияларыңыздың есептелген кірісін есептегенге дейін сіздің шығындарыңыздың сметасына аударылуы керек.
Жылжымайтын мүлікті инвестициялаудан бұрын сіз өзіңіздің болжамыңыздың қаншалықты нақты екендігін бағалауыңыз керек. Мұнда кондоминиумды сатып алу жақсы инвестициялар болатынын анықтау кезінде қарастырылатын кейбір қосымша сұрақтар:
- Сіздің жалдау ақысы жылжымайтын мүлікке сұранысқа ие, мысалы, колледждің жанында орналасқан ма?
- Әлдеқайда танымал немесе көбірек танымал бола ма?
- Аймақтағы ірі жұмыс беруші жапа қоюы мүмкін бе және жалға алу сұранысының төмендеуі мүмкін бе?
- Маңайдағы жаңа конденсатты дамытудың дамуы мүмкін бе, сіздің бәсекелесуге арналған қымбат жақсартуларға мұқтаж болуыңыз керек пе?
Тәуекелдің осы түрлерін бағалау үшін аймақ пен тәжірибені білу керек. Осы тақырып бойынша үлкен кітап үшін Джон Риддің Жылжымайтын мүлікке инвестиция салуды қалай бастау керектігін біліп алыңыз .