Оқырман сұрайды: «Менің жеке меншігім бар, ол ипотека бойынша негізгі теңгерімнен артық тұр, менің несие берушім бұрыннан бар ипотеканың теңгерімінен гөрі қайта қаржыландыруға мүмкіндік береді. Мені ипотекалық несиені қайта қаржыландыру кезінде пайыздық төлемдерді ұстап қалуға болады, егер ол бар баланс сияқты мөлшерде болса, онда ипотеканы қайта қаржыландыруға салық жеңілдіктері қалай шектеулі?
Жауап: Джулиан Блок , адвокат
Пайыздық мөлшерлемелердің төмендеуі кезінде миллиондаған үй шаруашылықтары сіз сияқты, несие берушілерге ипотекалық несиелерді қайта қаржыландыруға апарады. Ипотеканы қайта қаржыландыруға кіріспес бұрын, пайыздық төлемдер бойынша шегерімге жатпайтын немесе алынбайтын салық салу туралы қатал ережелермен танысу ақылды. Мұнда ипотекалық несиелерді қайта қаржыландыруға қалай әрекет ететіні туралы кейбір ескертулер келтірілген:
Салықтарды шегеруге арналған ипотеканы қайта қаржыландыру ережесі
Қарыз алушылар артық мөлшерде пайыздарды шегеруге құқылы ма, олар ипотеканы қайта қаржыландырудан түскен түсімдерді және түсімдердің мөлшеріне байланысты. Заемшылар қолданыстағы ипотекадан асатын соманы жыл бойы тұрғын үйді немесе демалыстың қайталануы секілді негізгі тұрғын үйлерді сатып алу, салу немесе айтарлықтай жақсарту үшін пайдаланса, олардың пайыздық төлемдері үй сатып алу несиелеріне қатысты болады. Бұл ережелер, егер үйден басқа барлық несиелер 1,000,000 АҚШ долларынан аспайтын болса, онда жұптар жеке табыстарды бергені үшін 500 000 долларға дейін азайған сайын, барлық қызығушылығын төмендетуге мүмкіндік береді.
Қарыз алушылар кез келген басқа мақсаттар үшін асып кеткен жағдайда, басқа да ережелер жиынтығы «тұтынушылық несиелер» бойынша пайыздарды төлеу бойынша шегерімдерге тыйым салады. Бұл кең ауқымды санатқа несие карталары бойынша төлемдер, автонесие, медициналық шығындар және мерзімі өткен федералды және мемлекеттік табыс салығы сияқты жеке қарыздар кіреді. Студенттердің несиелері бойынша қызығушылыққа қатысты шектелген қоспағанда, түзетілген жалпы кіріске жету үшін 1040 пішіндегі бірінші бетінің соңғы жолында пайда болатын «жоғарыдан көп» деген субтрактілердің бірі.
Ипотеканы қайта қаржыландыру бойынша салықтық жеңілдіктер Ережелері
Алайда, көптеген несие алушылар осы шектеулерді тұтынушылық мүдделер үшін ұстап қалу мүмкіндігіне ие болады, өйткені олар меншікті үлестік заемдар бойынша ережелермен шектеледі. Бұл ережелер, барлық ипотекадан асатын сома және басқа да меншікті үлестік несиелердің жалпы сомасы 100,000 АҚШ долларынан аспайтын болса, ерлі-зайыптылардың жеке табыстары туралы $ 50,000 дейін төмендетілгендіктен, барлық мүдделерін шегеруге мүмкіндік береді. Қарыз алушылар қаражаттарды қалай пайдаланатыны туралы ешқандай айырмашылық жоқ.
Қайта қаржыландырылған қарыздар, ішінара үй сатып алу қарыздары мен ішінара үйде несиелер болып табылса, онда жалпы сомасы $ 1,100,000, $ 1,000,000 үй сатып алу бойынша берешек және $ 100,000 үйдегі меншікті борыш, жеке жұбайларға бөлек 550,000 долларға дейін түседі.
Несие үй сатып алу несиелері үшін 1 000 000 АҚШ долларынан асып кеткен кезде және меншікті үлестік заемдар үшін 100 000 АҚШ долларынан асып кеткен кезде, артықшылық, әдетте, жеке емес қызығушылық ретінде саналады. Жалпыға қол сұғылмаушылық бизнес немесе инвестициялық мақсаттар үшін пайдаланылатын қарыз қаражатынан алынбайды.
Ипотеканы қайта қаржыландыру салық төлеушілерге салықтық аударымдар АМТ-ға бағынады
Тағы бір шектеу АММ-дің ауыртпалығындағы қарыз алушылар санының қарқынды өсуіне (баламалы минималды салыққа) қатысты.
АМТ үй сатып алу несиелері бойынша 1 000 000 АҚШ долларына дейін пайыздық төлемдерді аударуға мүмкіндік береді. Бірақ АМН ережелері бірінші немесе екінші үйге арналған меншікті үлестік заемдар бойынша пайыздарға қатысты кез-келген шегерімдерді жоққа шығарады, егер қарыз қаражаты тұрғын үйді сатып алу, салу немесе айтарлықтай жақсарту үшін қолданылатын болса; үйге арналған несие жарнамаларын жарнамалаудың бір себебі, жиі салық жеңілдігі туралы қиын мәселені елестетеді.
Джулиан Блок - Нью-Йорктегі Ларчмонтта салық адвокаты.
Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Калифорнияның Сакраменто қаласындағы Lyon Real Estate компаниясында брокер-ассистент болып табылады.