Жалға алушылар жалпы үлестірілмеген мүдделерде
Жалға алушылар жалпыға бірдей меншікке меншік құқығына екі немесе одан да көп адамның иелік ету әдістерінің бірі болып табылады. Өзіңізге ортақ жалдаушы бола алмайсыз. Кейде бұл атау «жалдау» деп аталады. Мүлікке немесе жылжымайтын мүлікке құқық беретін жеке тұлғалардың саны шектелмейді. Жалға берушілердің ортақ иеленетін мүлігі екі иеленушіге немесе 100+ иеленушіге тиесілі болуы мүмкін.
Қызығушылық танытатыны үшін, ортақ мүлікте жалдаушыларды ипотека етуге, басқаша айтсақ, несие алу үшін, кредиторлардың көпшілігі барлық тараптардың атын талап етеді.
Олай болмаған жағдайда, егер заем беруші тек бір тарапқа несие берген болса, онда тек меншік иесі осы несие бойынша кепілдік бола алады және несие берушілер дефолт жағдайында ғана емес, барлық мүлікті алып тастай алады.
Екінші жағынан, егер үш адам ортақ иеленуші ретінде иеленсе және біреуі ипотекалық төлемге қатысудан бас тартса, қалған екеуі де дефолтқа жол бермеу үшін несие бойынша жауапкершілікте болады. Бұл өзіңіздің иелеріңізді ақылды түрде таңдаудың бір себебі.
Жалпы және бірлескен жалға алушыларда жалға алушылар қалай?
Олар шынымен емес. Жалға берушілер ортақ жалгерлікке ұқсас бір бірлікті немесе талапты ұстанады. Бұл бірлік - иелік ету құқығы. Жалпы жалған түсінік, жалдаушылар жалға алған адамдарға ұқсайды. Жалға берушілердің термині бұл жағдай жалдамалы мүлікке қатысты емес.
- Жалпыға ортақ жалдаушылар екі немесе одан да көп тұлғалармен байланысты немесе олармен байланысты емес адамдар болуы мүмкін; егер тараптар арасындағы қатынастар болса, онда ешқандай айырмашылық жоқ. Ерлі-зайыптылар жалпылама жалдаушы ретінде иелене алады. Джон Смит, Мэри Джонсон және Таллула Банкхэдс жалпыға ортақ жалдаушылар ретінде аталуы мүмкін.
- Меншік үлесі тең үлестермен немесе тең емес акциялармен жүзеге асырылуы мүмкін. Мысалы, Джонның 50% иеленуі, Мэри 25% және Талллах 25% болатын.
- Жалдаушылар бір иеленушінің немесе барлық жалға алушылардың мүлкін иемденуге құқылы. Талллах өз мүлкінде өмір сүре алады немесе мүлікті Джон мен Мәрияммен бөлісе алады. Бірде-бір жалға алушы басқа адамды шығара алмайды.
- Өлгеннен кейін қайтыс болған серіктестіктің қызығушылығы теңестірушінің мұрагерлеріне беріледі. Талллах қайтыс болса, Джон әлі де 50% ұстап, Мәриям 25% иеленсе, бірақ Талллахтың 25% өз еркімен тағайындаған адамға өтеді.
Бірлескен жалдаушылар жалдаушылардың жалпылысы қалай болады?
Бірлескен жалға алу төрт бірлікті талап етеді. Бұл TTIP деп аталады. Жалпы жалдаушылардан айырмашылығы, бірлескен жалдау құқығы аман қалу құқығын қамтиды, яғни әрбір жалға алушының қызығушылығы қайтыс болғаннан кейін екіншісіне өтеді. Бірлескен жалға алу үшін қажетті төрт бірлік:
- Уақыт. Әрбір иеленуші бір уақытта атауын алуға тиіс.
- Атауы. Әрбір иеленуші бірдей актіге немесе атауды растайтын құжатқа ие болуға тиіс.
- Пайыздар. Әрбір иеленуші иеленудің бірдей және тең үлесін алады.
- Өткізу. Әрбір иеленуші иелену құқығына ие.
Бірлескен тұрғындардың біреуі бірлескен жалға беруде пайда болған басқа тұлғаға басқа тұлғаға сатса немесе таратса, бірлескен жалдау бұзылады және ортақ жалгерлік құрылады. Бірлескен тұрғындар басқа жалға алушыны бірлескен жалдауды тоқтатуға тыйым сала алмайды.
Жалға берушілер жалпылама шешім қабылдады
- Жалға алуды біркелкі тарату үшін, бір немесе бірнеше жалдаушылар әрқашан өзгелерді сатып ала алады.
- Меншік сатуға болады және иелердің арасында ақшалай қаражат тең бөлінеді.
- Бөлім қолданылуы мүмкін. Бұл сотқа баруға және мүлікке сот тәртібімен сатуға және табыстарды меншік иелері арасында бөлуді талап етеді. Бірлескен қызметкер қайтыс болғанда, мұрагердің сатқысы келуі мүмкін және басқа үй иелерінің істемейтін бөлімі туралы әрекетті көре аласыз.
Жалға берушілер үшін жалпыға ортақ пайдалану
Көптеген қасиеттер шектеулі немесе толық серіктестіктің орнына «жалдаушылармен ортақ келісімде» сатылады. Құрылысшы, мысалы, жаңа жобаның кейбір бөліктерін инвесторларға сата алады, олар барлық мүлікте айрықша қызығушылыққа ие болады. Егер сіз осы сипаттағы жағдайды қарастырып жатсаңыз, сіздің құқықтарыңыз бен міндеттемелеріңізді мұқият түсіну үшін заңгердің кеңесін іздеңіз.
Кейбір көп пәтерлі үйлер мен коммерциялық кешендер ортақ иелері ретінде иеленетін инвесторларға сатылады.
Егер бұл синдикация болса және SEC-ті бермейтін болса, адвокатқа қарастыруды сұраңыз.
Жылжымайтын мүлікті сатып алған кез келген уақытта жылжымайтын мүлік адвокатының кеңесін іздеу ақылды. Осы мақалада қамтылған кеңес заңды кеңес ретінде түсіндірілмеуі керек және оны дәлелдеуге болмайды.
Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Калифорнияның Сакраменто қаласындағы Lyon Real Estate компаниясында брокер-ассистент болып табылады.