Коммерциялық жылжымайтын мүлікке инвестициялау үшін РЕИТ-ді пайдалануға болады
- Бөлшек сауда орталықтары, сыртқы сауда орталықтары және үлкен терезе сатушылары бар. Онда азық-түлік дүкендері мен мейрамханалар бар. Оның құны шамамен 2,1 триллион АҚШ долларын немесе коммерциялық жылжымайтын мүліктің жалпы құнының 36 пайызын құрайды. Ол кем дегенде 9,5 млрд шаршы фут сауда орталығының кеңістігінен тұрады.
- Қонақ үйлерде мотельдер, сәнді курорттар және бизнес-қонақ үйлер бар. Бұл санатта Airbnb арқылы бөлмелерді жалға алатын үйлер жоқ. Жалпы құны 1,92 триллион доллар тұратын 4,4 миллион қонақүй бөлмесі бар.
- Кеңсе ғимараттарында Манхэттеннің тірегені сіздің адвокат кеңсеңізге дейін бар. Барлығы шамамен 1,7 триллион долларға жуық офистік кеңістіктің 4 миллиард шаршы метрі немесе жалпы 29 пайызы бар.
- Пәтерлер коммерциялық жылжымайтын мүлік болып табылады. Компанияларға тек пайда табу үшін ғана ие. Сондықтан иелері жалға алған үйлер коммерциялық емес, тұрғын емес. Кейбір есептерде коммерциялық жылжымайтын мүліктің орнына жылжымайтын мүлікке арналған статистикаға арналған көп пәтерлі тұрғын үй деректері бар. 33 млн. Шаршы фут қашықтықта орналасқан, шамамен 1,44 трлн.
- Өнеркәсіптік меншік өнімді өндіруде, таратуда немесе қоймада пайдаланылады. Бұл әрқашан коммерциялық деп саналмайды, әсіресе, жерді пайдалану жоспарларында және аймақтарды бөлуде. Барлығы шамамен 240 миллиард доллар болатын өнеркәсіптік меншіктің 13 миллиард шаршы футы бар.
Басқа коммерциялық жылжымайтын мүлік санаттары әлдеқайда аз. Олардың ішінде ауруханалар мен мектептер сияқты коммерциялық емес кірістер бар. Бос жер - коммерциялық жылжымайтын мүлік, егер ол жалға берілетін болса, сатылмайды.
Коммерциялық жылжымайтын мүлік экономикаға қалай әсер етеді
Жалпы ішкі өнімнің құрамдас бөлігі ретінде, коммерциялық жылжымайтын мүлік құрылысы АҚШ-тың жалпы экономикалық өніміне 3% үлес қосады.
2017 жылы коммерциялық жылжымайтын мүліктің құрылысы 472 миллиард долларға жетті. 2008 жылы рекордтық көрсеткіш 586,3 млрд. АҚШ долларын құрады. 2010 жылы бұл көрсеткіш $ 376,3 млрд құрады. Бұл көрсеткіш 4,1% -дан 2,6% -ға дейін төмендеді.
Неге коммерциялық жылжымайтын мүлік құрылысы тұрғын үй бұрышынан гөрі шыңына екі жылдан асады? Коммерциялық жылжымайтын мүлік құрылысы жылжымайтын мүлік құрылысына қарағанда ұзақ уақыт алады. Құрылысшылар алдымен жаңа дамуға қолдау көрсету үшін үйлер мен сатып алушылар жеткілікті екеніне көз жеткізуі керек. Содан кейін инвесторлардан ақша жинау үшін уақыт қажет. Сауда орталықтарын, кеңселерді және мектептерді салу бірнеше жыл қажет. Жаңа ғимараттарды жалға алу үшін көбірек уақыт қажет. 2006 жылы тұрғын үй нарығы құлаған кезде коммерциялық жылжымайтын мүлік жобалары іске асырылды.
Сіз, әдетте, тұрғын үй нарығының көтерілуін және төмендеуін қадағалау арқылы коммерциялық жылжымайтын мүлікке не болатындығын болжай аласыз. Күту көрсеткіші ретінде , коммерциялық жылжымайтын мүлік статистикасы бір-екі жыл бойы тұрғын үй үрдістерін бақылайды. Олар рецессия белгілерін көрсетпейді. Тұрғын үйдің жылжымайтын мүліктерінен кейін олар төмен деңгейге жетеді.
Коммерциялық жылжымайтын мүлікті қалай инвестициялау керек
Жылжымайтын мүлік инвестициялық қоры - коммерциялық жылжымайтын мүлікті дамытатын және иеленетін қоғамдық компания.
ҒТИ-да акциялар сатып алу - жеке инвестордың коммерциялық жылжымайтын мүліктен пайда алудың ең оңай жолы. Акцияларды, облигацияларды немесе кез-келген басқа қауіпсіздік түрлерін сияқты РИТ акцияларын сатып алуға және сатуға болады. Олар салық салынатын табысты инвесторларға, дивидендтерге ұқсас, таратады. REIT сіздің жылжымайтын мүлікті иелік етуге мүмкіндік беру арқылы тәуекелді шектейді. Кәсіби мамандар бұл қасиеттерді басқарғандықтан, уақыт пен ақшаны үнемдейсіз.
Басқа мемлекеттік компаниялардан айырмашылығы, КЕҰ салық салынатын табысының кем дегенде 90 пайызын акционерлерге таратуы керек. Бұл акционерге капитал бойынша төлейтін салық мөлшерлемесін көтеретін бизнес салығының құнын үнемдейді.
2015 жылы Ұлттық риэлторлар қауымдастығының «Жаңа биіктіктегі масштабтау» есебінің болжамы ҒЗИ әсерін анықтады. Ол коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығындағы меншікті капиталдың 34 пайызына ие болғанын мәлімдеді.
Бұл екінші иелік етудің екінші көзі. Ең үлкені 43,7 пайызға ие меншікті капитал болып табылады.
ЖТИ-дың артықшылықтары мен кемшіліктері
Коммерциялық жылжымайтын мүліктің құндылықтары артта қалатын көрсеткіш болғандықтан , РЕИТ бағасы қор нарығымен көтерілмейді және құлдырайды. Бұл оларды әртараптандырылған портфельге жақсы қосады. REIT-лер облигациялармен және дивидендтерді өндіретін қорлармен артықшылығы бар, өйткені олар тұрақты табыс ағымын қамтамасыз етеді. Барлық бағалы қағаздар сияқты олар реттеліп, сатып алуға және сатуға оңай.
Сіздің РИАЖ-ңыздың құны жылжымайтын мүліктің жай ғана емес екенін көрсетеді. Бұған сондай-ақ, ҚОБЖ-ға өздерінің инвестициялары ретінде сұраныс әсер етеді. Олар инвесторлар үшін акциялармен және облигациялармен бәсекелеседі. Тіпті егер РИИТ-ға тиесілі жылжымайтын мүлік құнының көтерілсе де, акциялардың бағасы қор нарығының құлдырауына түсуі мүмкін.
Қашан сатып алуға және сатуға РЭЦ
ҒТБ-ға инвестиция салғанда, бизнес циклын және оның коммерциялық жылжымайтын мүлікке әсерін білетініне сенімді болыңыз. Тұрғын үй жылжымайтын мүлігінің құлдырауынан кейін, коммерциялық жылжымайтын мүлік активтердің көпіршіктерін көрді. Экономикалық құлдырау кезеңінде коммерциялық жылжымайтын мүлік тұрғын үй жылжымайтын мүліктен кейін төмен болып келеді.
REITS Versus Жылжымайтын мүлік ЕТФ
Жылжымайтын мүлікті айырбастау - сауда қаражаты ҚҚС акцияларының бағасын қадағалайды. Инвесторлар ЕТФ-ға тартылады, себебі олар өте төмен төлемдер. Бірақ олар жылжымайтын мүліктің құнынан бір қадам алынады. Нәтижесінде олар қор нарығының бұқалары мен аю нарығына көп ұшырайды.
Қаржылық дағдарыс кезінде коммерциялық жылжымайтын мүлік
Коммерциялық жылжымайтын мүлікті несиелендіру 2008 жылғы қаржы дағдарысынан алынды . 2014 жылғы 30 маусымда ұлттық банктер, оның 6 680-сі АҚШ-тың депозиттерге кепілдік беру корпорациясымен сақтандырылған, коммерциялық несиелер бойынша 1,63 трлн. АҚШ долларын құрады. 2007 жылғы наурызда бұл көрсеткіш 2 трлн.
Коммерциялық жылжымайтын мүлік тұрғын үй бағасының құлдырауы басталғаннан кейін үш жылдан кейін оның құлдырауын білдірді. 2008 жылғы желтоқсанда коммерциялық девелоперлер 160 млрд доллардан 400 млрд. Олар қайта қаржыландыру үшін банктерді табу үшін шифрлады. Осы несиелердің басым көпшілігі 20-30 пайыздық үлеске ие болды. Қазір банктердің 40-50 пайыздық үлесі қажет.
Тұрғын үй ипотекасынан айырмашылығы, сауда орталықтарына және кеңсе ғимараттарына арналған несие мерзімнің соңында үлкен төлемдер алады. Қарызды өтеудің орнына, девелоперлерді қайта қаржыландыру. Қаржыландыру болмаған жағдайда, банктер өндіріп алуға мәжбүр.
Қарыздар бойынша шығындар 30 миллиард долларға жетіп, кішігірім жергілікті банктерге жетеді . Олар ірі банктер ретінде субпаймдық ипотекалық шабуылға қатты соққы бермеді. Бірақ олар жергілікті сауда орталықтарына, пәтерлік кешендерге және қонақ үйлерге көбірек ақша салған. Көптеген адамдар кішкентай банктердегі дағдарыс 20 жыл бұрын жинақ және несие дағдарысы сияқты нашар болуы мүмкін деп қауіптенді.
Жылжымайтын мүлік дөңгелек үстеліне сәйкес, 2008 жылы шамамен 300 миллиард долларға қысқа мерзімді коммерциялық несиелер алынды. Егер олар қайта қаржыландырылмаса, бұл несиелердің көп бөлігі нашарлады.
2009 жылдың қазан айына дейін Федералдық резервтердің мәлімдеуінше, банктер әрбір шығын үшін 0,38 АҚШ долларын ғана қосты. Бұл тек 3,4 триллион АҚШ доллары көлеміндегі қарыздың 45 пайызы ғана. Жоғары бос орындарға байланысты сауда орталықтары, офистік ғимараттар мен қонақ үйлер банкротқа ұшырады. Тіпті Президенттің Барак Обама экономикалық дағдарыс туралы хабардар етті.
2008-2009 жылдар аралығында коммерциялық жылжымайтын мүліктің құны 40-50 пайызға дейін төмендеді. Коммерциялық меншік иелері төлем жасау үшін қолма-қол ақшаны табуға тырысты. Көптеген жалдаушылар іскерлік қызметтен шыққан немесе төменгі төлемдерді қайта қарастырған. Ұстаздар жаңа акциялардың акцияларын сату арқылы ақша жинауға тырысты. Олар қолданыстағы мүлік бойынша төлемдерді қолдауға қаражатты пайдаланды. Нәтижесінде олар акционерлерге құндылығын арттыра алмады. Олар қолданыстағы және жаңа акционерлерге құндылықтарды таратқан. TARP Capital-тың Джон Кона-ға берген сұхбатында жаңа акционерлердің «жамандан кейін жақсы ақша тастауы» мүмкін екені анықталды.
2010 жылғы маусымға қарай коммерциялық жылжымайтын мүлікке кепілдікке салынатын құқық бұзушылықтың мөлшерлемесі нашарлай берді. Real Capital Analytics деректері бойынша, 2010 жылдың бірінші тоқсанында несиелердің 4,17% -ы дефолтқа ұшырады. Бұл банктік қарыздар бойынша 45,5 млрд. Бұл 2009 жылдың төртінші тоқсанында 3,83 пайыздық көрсеткіштен және бір жыл бұрынғы 2,25 пайыздық көрсеткіштен жоғары. Бұл 2006 жылдың бірінші жартысында 0.58 пайыздық ставкадан әлдеқайда нашар, бірақ 1992 жылы 4,55 пайыздық көрсеткіш сияқты нашар емес.
2010 жылдың қазан айына дейін ол коммерциялық жылжымайтын мүлікті жалға алу үшін тұрақсыздықты бастады. Үш ай ішінде 4 миллиард шаршы фут кеңсе кеңістігін жалдау орташа жалақыға ғана төмендеді. Ұлттық кеңсенің бос жұмыс орындарының бағамы 17,5 пайызға тұрақтады. REIS, Inc. жылжымайтын мүлік зерттеу фирмасының деректері бойынша, бұл 1992 жылғы 18,7 пайызға қарағанда төмен болды.
Қаржылық дағдарыс жылдар бойы ҒЗИ құндылықтарын қалдырды. Неліктен? Себептердің бірі - дағдарыс кезінде сатып алынған жылжымайтын мүлікке салынған жылжымайтын мүлік қасиеттерін көру қиын болды. Екіншіден, коммерциялық жылжымайтын мүлік иелері ипотекалық несие бойынша төмендейді. Олардың коммерциялық жылжымайтын мүлік құндылығы 2008 жылдан бері 40-50 пайызға төмендеді, бұл РЭТ-тың құнының төмендеуі.
Коммерциялық жылжымайтын мүліктің несиелері екінші рецессияға себеп болды. 2013 жылы банктер коммерциялық несиелер бойынша 991,2 млрд. АҚШ долларын құрады, бұл 2012 жылмен салыстырғанда 3,3% -ға көп. Тұрғын үйлер көп. Үшіншіден, 2015 және 2017 жылдар аралығындағы кезеңдер орын алды. Олардың көпшілігі 2005 жылдан бастап 2007 жылға дейін жылжымайтын мүлік құндылығы жоғары болған кезде жазылған. Егер тұрғын үйдің бағасы арзандаса, бұл несиелер дефолт болмауы мүмкін. Оның орнына, өз үйлерінен айырылған адамдар жалға алушылар болды. Олар несиелерді дефолтсыздандырудан және экономиканы басқа рецессиядан сақтады.