Бірқалыпты қасиеттерді анықтау жылдар бойы өзгерді
1031 салықты кейінге қалдырылған алмасуды енгізіңіз. Көптеген салық төлеушілерге бұл аспаннан түсетін ақша сияқты.
1031 айырбастау салықтары
1031 биржасы салық төлеушілерге әлі қол жетімді ең қуатты байлық құралы ретінде сілтеме жасалды. Бұл сансыз қаржы шеберлерінің және жылжымайтын мүлік гуруының табысқа жету стратегиясының маңызды бөлігі болды. Ішкі табыстың кодексінің 1031 бөлімінен өз есімін алса, салықты кейінге қалдыру алмасу салық төлеушіге табыс, инвестиция немесе бизнес мүлкін сатуға және оған ұқсас қасиетпен ауыстыруға мүмкіндік береді.
Осы мүлікті сатудан түскен капиталдың өсуі IRS ережелері ұқыпты сақталғанға дейін кейінге қалдырылады немесе кейінге қалдырылады. Бұл дана салықтық және инвестициялық стратегия, сондай-ақ жылжымайтын мүлік жоспарлау құралы. Теориялық тұрғыдан алғанда, инвестор өлімге дейін инвестициялық жылжымайтын мүлікке салынған капиталдың өсуін кейінге қалдыруды жалғастыра алар еді, бұл олардың барлығын бір-бірінен аулақ ұстауы мүмкін.
1984 Заңнаманың кейбір аспектілері өзгерді
«Ұқсас түрдегі алмасулардың» алғашқы күндерінде термин өте күрделі және жиі қиындықтар туындады.
Мысалы, сіз үш қабатты кірпіш көппәтерлі ғимаратқа ие болсаңыз, сіз 1031-ші алмасу арқылы сатқыңыз келсе, сіз үш қабатты кірпіштен тұратын көп пәтерлі тұрғын үйді таба аласыз. Сонда сіз екеуіңіз кездесіп, алмасатын болады.
Бұрын алмасу кезінде ешқандай шектеулер болмады.
IRS процесте қатаң бақылауды талап етті, бұл Конгресті 1984 жылы өткізген 1031 (а) секциясына әкелді. Бұл заңда кейінге қалдырылған биржалар, бұдан әрі анықталған «ұқсас» мүлік шектелді және биржаны аяқтауға арналған кесте белгіленді.
Біліктілік
Бизнесті жүргізу немесе инвестициялау үшін ұсталатын жылжымайтын мүлік 1031 бірлікті білдіреді. Жеке тұрғылықты жері біліктілікке ие емес және тұтастай алғанда түзетілмейтін және мүліктік емес меншікке де сәйкес келмейді, өйткені ол сатуға арналған мүлік санатына сәйкес келеді. Жалға берілмеген демалыс немесе екінші үйлер 1031 емделуге сәйкес келмейді; алайда салық кодексінің 280-тармағына сәйкес осы қасиеттерге қолданылуы мүмкін пайдалану сынағы бар. Бұл жағдайда салық сарапшысына кеңес беру керек.
Даму сатысында тұрған жер, сондай-ақ қайта сату үшін сатып алынған мүлік салықты кейінге қалдыруға құқылы емес. Акциялар, облигациялар, ноталар, тауарлық-материалдық құндылықтар және серіктестікке пайдалы мүдделер алмасу мақсаттарында «ұқсас» мүлік болып саналмайды.
Бүгінгі 1031 айырбас ретінде білу үшін, мәміле тек кейіннен сатып алу арқылы бір ғана мүлікті сатудан гөрі «биржа» түрінде болуы керек. Біріншіден, сатылатын мүлік және жаңа ауыстыру сипаты инвестициялық мақсаттарда немесе саудада немесе бизнесте өнімді пайдалану үшін қажет.
Олар «ұқсас» қасиеттер болуы керек.
Жылжымайтын мүлік своптарының келесі типтері «ұқсас» меншікті білікті айырбастауға қойылатын талаптарға сәйкес келеді:
- Сауда орталығының орнына кеңсе
- Жер учаскесіне айырбасталатын сауда орталығы
- Өнеркәсіп ғимаратына айырбастау
- Өнеркәсіптік ғимараттың орнына көп пәтерлі ғимарат
- Бірыңғай отбасылық жалгерлік жалдау шарттарын жалдаушыларға айырбастау
Бүгінгі күні сіз бұл кірпіш көп пәтерлі үйді шикізат, қойма немесе шағын кеңсе ғимаратын алмастыра аласыз. Алайда, қатаң уақыт шектеулері бар, немесе 1031 айырбастауға жол берілмейді және салықтық салдарлар енгізіледі.
1984 жылға дейін іс жүзінде барлық биржалар сатылған жылжымайтын мүлікті (Relinquished Property) жабу және беру және бір мезгілде жаңа жылжымайтын мүлікті (айырбастау мүлігі) сатып алу арқылы жасалды.
Қолайлы жылжымайтын мүлікті табу кезінде кездесетін қиындықтардан басқа, бір мезгілде атақтарды, сондай-ақ қаражатты аудару кезінде қиындықтар туындады. Бүгін де солай емес.
Ұстаған 1031 айырбас 1984 жылға дейінгі проблемаларды болдырмайды, бірақ қатаң мерзім белгіленді. Салық төлеуші, айырбастауды аяқтағысы келетін, мүлікті әдеттегідей тізімдейтін және сататын. Сатып алушы алға қарай қадам алса және сатып алу туралы шарт жасалса, сатушы білікті делдалымен алмасу туралы келісім жасайды, ол өз кезегінде сатушының орнын басады. Айырбастау шарты әдетте делдалға сатушының келісімін беруді талап етеді. Жабу орын алады және сатушы ақшаға қолын тигізбейтіндіктен, делдал сатушыға тиесілі қаражатты алады.
Алмасу уақытты шектеуді жүзеге асырады
Бұл кезде алғашқы уақытты шектеу, сәйкестендіруге арналған 45 күндік ереже басталады. Салық төлеуші түпнұсқа меншігін жабу және аудару сәтінен бастап 45 күннің ішінде әлеуетті әлеуетті айырбастау объектісін жабуға немесе жазбаша түрде анықтауға міндетті. Уақыт кезеңі талқыланбайды, демалыстар мен демалыс күндерін қамтиды және IRS ерекше жағдайларды жасамайды. Егер сіз мерзімнен асып кетсеңіз, бүкіл алмасуды дисквалификациялауға болады және салықтар міндетті түрде орындалады.
Анықтау үшін ауыстыру сипаттарының түрлері:
- Әділ нарықтық құнды есепке алмағанда, үш қасиет.
- Кез-келген жылжымайтын мүліктің сәйкестендіру кезеңінің аяғында жиынтық әділ нарықтық құны өтелу күніндегі босатылған мүліктің жиынтық әділ нарықтық құнынан 200-ден аспаса.
- Егер үш ереже мен 200% -дық ереже асып кетсе, салық төлеуші барлық сәйкестендірілген жылжымайтын мүліктің жиынтық әділ нарықтық құнының 95% -ын сатып алса, айырбас жүзеге аспайды.
Boot деген не?
Шындығында, инвесторлардың басым бөлігі үш сипаттамалық ережені ұстанады, сондықтан олар тиісті тексеруді аяқтай алады және олар үшін ең жақсы жұмыс істейтіндерді таңдай алады. Әдетте, «жүктеуді» аударуды болдырмау және биржа салықтарын сақтамау үшін сауда жасау.
«Жүктеу» - салық төлеушінің айырбас арқылы алған кез келген қосымша мүліктің ақшалай немесе әділ нарықтық құны. Ақшаға айырбасталатын мүліктің барлық ақша қаражаттарының баламалары, қарыздары, міндеттемелері кіреді. Бұл «ұқсас емес» сипат, ал оны айырбастау кезінде реттейтін ережелер күрделі. Айтуға жеткілікті, сараптамалық кеңессіз, «жүктеу» алу салықты тудыруы мүмкін.
180 күндік Ережеге сәйкес
Ауыстыру сипаты таңдалғаннан кейін, салық төлеушінің жаңа Заемды мүлікке жабу үшін Сатып алушыға қайта берілген мүлік берілетін күнінен бастап 180 күн бар. Алайда, Инвестордың салық декларациясының мерзімі ұзартылған кез-келген ұзартылған күні, егер қайтарылған мүлік сатылған салық жылы үшін 180 күндік мерзімнен ертерек болса, онда айырбастау бұрынғы күнмен аяқталуы тиіс. Есіңізде болсын, осы кезеңнің бір бөлігі сәйкестендіру кезеңінде қолданылған. Осы ереже бойынша ешқандай кеңейтулер жоқ және ешқандай ерекшеліктер жоқ, сондықтан мерзім аяқталғанға дейін жабылуды жоспарлау ұсынылады.
Заңда салық төлеушінің бірінші транзакциядан түсетін қаражатқа тигізбеуін талап ететіндіктен, Білікті делдал сатушыдан сатылғаннан кейін және мәміле аяқталғаннан кейін ауыстыратын мүлік сатып алады, содан кейін оны салық төлеушіге аударады.
Инвесторлар үшін өз-өзіңе арналмаған
Бұл табысты 1031 Exchange қалай жұмыс істейтінінің негізгі сипаттамасы. Салық төлеушінің жағдайына байланысты мүліктің түрі жойылды, сондай-ақ Биржаның басқа да аспектілері ауыстырылатын мүліктің сипаттамасы болуы мүмкін. Оның аяқталуы күрделі болуы мүмкін, ал сарапшылар үнемі кеңесу керек. Бұл «өзіңді өзің жаса» инвесторына арналған тапсырма емес.
1031 Биржаның байлығы мен активтерін құруға және сақтауға, инвестициялардан ақша ағынын қалыптастыруға, жылжымайтын мүлікті иеленуді қайта құрылымдау, әртараптандыруға және біріктіруге күш-жігерін пайдалану - АҚШ-тағы инвестициялық жылжымайтын мүлік иелерінің құқығы. Американдық салық төлеушілер инвестиция қаражатын сатудан капиталға салынатын табыс салығын төлеуге міндетті болмайды, егер олар сол қаражатты көп инвестициялық жылжымайтын мүлікке қайта инвестициялағысы келсе. Бағалы қағаздар Pacific West Securities, Inc. арқылы ұсынылған FINRA / SIPC мүшесі.
Бұл материал сатуға арналған ұсыныс немесе кез-келген қауіпсіздікті сатып алу туралы өтініш болып табылмайды. Ақпарат тек талқылау және ақпарат үшін ғана арналған. Бұл құзыретті заңдық, салықтық немесе қаржылық жоспарлау кеңестерін ауыстыруға арналмаған. Қолданылатын салық кодексі тек федералдық заңға қатысты болады. Жеке мемлекеттердің қосымша салық кодтары болуы мүмкін. Сіздің мемлекетіңіздің тиісті салық және заңды маманына хабарласыңыз. Бұл ақпарат сенімді деп саналатын көздерден беріледі, бірақ сіздің жеке жағдайыңызға сәйкес келетін кәсіби кеңеспен бірге пайдаланылуы керек.
C. Грант Коннесс, президент, 1031 баламалы топ
Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Калифорнияның Сакраменто қаласындағы Lyon Real Estate компаниясында брокер-ассистент болып табылады.