Жалпы 1031 айырбастауда жалға алушылар қалай жасалады

Жалға берушілер жалпыға әртараптандыруға мүмкіндік береді

C. Грант Коннесс, президент, 1031 баламалы топ

Сіз түнгі сағаттық телефон қоңырауларынан шаршап, жалға берушілеріңізден тоздырдыңыз ба? Сіз жалған тексеру мен жөндеушілерді ұстап жүргендіктен, сізді ренжіткен шығарсыз? Мүмкін сіз өзіңіздің жалға алуыңызды немесе шағын тұрғын үйді сатқыңыз келуі мүмкін, бірақ сіз салықтық салдардан қорқасыз. Шын мәнінде, сіз жаңа сауда орталықтарының бір бөлігін сатып алу туралы ойланған шығарсыз, бірақ сіз, ақшаны төлеп, сатып алуды ешқашан алмайсыз және шын мәнінде тіпті үйге ақшаңызды төлей алмайсыз.

Егер бұл сен сияқты болса, міне жақсы жаңалық. Жалпы Биржада 1031 жалдаушыны пайдаланып, сол жалгерлік немесе пәтерлік ғимаратты сата аласыз, капиталдың пайдаға салынатын салықынан аулақ боласыз және әлі де өз ақшаңызды сіз үшін ұстап отырасыз. Бірыңғай ТИК деп аталатын жалдаушылар инвестордың бір немесе бірнеше сапалы қасиеттерге иелік ете алуының ең жақсы әдістерінің бірі болып табылады, ал байлықты сақтап, мүлікті басқарудың бас ауруларын болдырмайды.

Жалпы 1031 айырбастаудағы жалға берушілер әртараптандыруға мүмкіндік береді

Мысалы, сіз 15 жыл бойы иеленген төртфлексті сатасыз дейді, ал сізде $ 400,000 теңдігі бар. Қарыздың мөлшеріне байланысты, сіз оны әлі де жалғастырасыз, жаңа инвестициялардың сатып алу бағасы шамамен миллион долларға жетуі мүмкін. Бұл көп ақша болса да, сіз әлі де шын мәнінде тек жоғары сапалы жылжымайтын мүлік сатып алуға құқылы болмайсыз. Дегенмен, егер Сіз ТИК-ге инвестиция салу туралы шешім қабылдасаңыз, бұл $ 400,000 меншікті капитал 30 000 000 АҚШ доллары мөлшеріндегі институционалдық меншікке миллион долларлық пайыз сатып алады.

Жалпылай 1031 биржасында жалдаушылар әртүрлі географиялық орындарда әртүрлі қасиеттер арасында әртараптандыруға мүмкіндік береді. Сіз қоймаға, сақтау қоймаларына, жоғары деңгейдегі қонақ үйге немесе кеңсе кешеніне, ауруханаға немесе көмек көрсетуге арналған үйге немесе миллиондаған үйлерге инвестиция жасай аласыз.

Бұл әртараптандыру сіздің инвестициялық портфель тәуекеліңізді азайтуы және оның құндылығын арттыруы мүмкін.

Сізге инвестицияларды сататын адам емес, сенімді инвестиция кеңесшісі сұраңыз.

КЕҢЕС: Ортақ биржада кез-келген 1031 жалға берушіге инвестиция салудан бұрын, сенім білдірілген прокурор құжаттарды қарап шығып, өзіңізді мұқият тексеріңіз. Бұл қауіпсіздікті сататын ұйымның ықтимал тергеуін, оның ішінде субъектінің тиісті түрде лицензияланғанына көз жеткізуді қамтиды. Көптеген қылмыстық топтар бар, бизнеске осы мақсатта жұмыс жасайтын бай семинар- шабандоздар.

IRS 1031 жалпы биржасында жалға алушыларға арналған ережелер

1031-ке арналған IRS ережелері капиталды ұлғайту және амортизацияны қайтару салықтарын тоқтату үшін мұқият қадағалануы керек. Өтелетін мүлік инвестицияларға жұмсалған немесе меншік иесінің сауда немесе бизнесінде пайдаланылуы тиіс.

Ықтимал табысты TIC 1031 алмасуға арналған бес жалпы талап:

1. Сатылымнан түсетін түсімнің 100% қайта инвестициялануға тиіс, ал коммерциялық мүліктің құндылығы қайтарылған мүлікке тең немесе одан жоғары болуы тиіс.
2. Білікті делдал номиналды сатушыға айналады және сатудан түскен барлық мүлікті ұстап қалады.

1. 45 күндік сәйкестендіру кезеңі бар, оның барысында кем дегенде үш «ұқсас» ауыстыру сипаттары жазбаша түрде анықталуы керек.
2. 200% Ереже ауыстыру сипаттарының кез келген санын анықтауға болатындығын көрсетеді, бірақ олардың жиынтық мәні Relinquished Property мәнінің 200% аспауы керек.
3. Егер үш ереже мен 200% Ереже қолданылмайтын болса, биржада сатып алынатын коммерциялық жылжымайтын мүліктің жиынтық нарықтық құны барлық сәйкестендірілген қасиеттердің жалпы әділ нарықтық құнын кемінде 95% құрауы тиіс.

Elizabeth Weintraub өңдеген. Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Калифорнияның Сакраменто қаласындағы Lyon Real Estate компаниясында брокер-ассистент болып табылады.

C. Грант Коннесс, президент, 1031 баламалы топ

Ауыстыру сипаты таңдалғаннан кейін, инвестор жаңадан салынған мүлікті жабу үшін сатып алушыға қайта берілген мүлік берілетін күннен бастап 180 күнді құрайды. Егер Инвестордың салық декларациясы бойынша кез-келген ұзартылған күні, егер қайтарылған мүлік сатылған салық жылы үшін 180 күндік мерзімнен бұрын болса, 1031 айырбастау мерзімі сол күні аяқталуы тиіс.

Инвесторлар сондай-ақ осы 180 күндік кезеңнің бір бөлігі 45 күндік сәйкестендіру кезеңінде қолданылғанын есте сақтаған жөн. Демалыс күндері мен мерекелерді қамтитын 45 күндік ережеге ешқандай кеңейтулер және ерекше жағдайлар жоқ. Егер мерзім асып кетсе, бүкіл алмасуды дисквалификациялауға болады және айыппұлдар мен салықтар орындалады.

Егер инвестор біреуден астам мүлікте бөлшек үлес сатып алса, жоспарланған жабылу күндері белгіленген мерзімнен бұрын болатынына көз жеткізу керек.

Бірыңғай биржалық мәміледе жалақы төлеушілері және мүлікті сақтандыру

TIC-де иеленуші ретінде жеке меншік иеленуші ретінде жалпыға ортақ иеленуші ретінде және меншікке қызығушылық пайызын сақтайтын тақырыптық саясат аласыз. Сіздің кез-келген жеке иегеріңіз сияқты құқықтарыңыз бар.

Ақшалай қаражаттардың қозғалысы және жалдаушылардың жалпы 1031 айырбастау әлеуеті

Сіздің бұрынғы инвестицияларыңыздан алынған ақшалай қаражаттардың ағымынан әлдеқайда көп болуы мүмкін, сіздің бөлшек иеленуіңізге сәйкес кіріс алу мүмкіндігі бар.

Ақшалай қаражат ағыны жаңа сатып алу кезінде сіздің базаңыздың құнсыздануы арқылы өтелуі мүмкін.

Сіз, ақыр соңында сатылған жағдайда, мүліктің бар-жоғын білесіз. ТИК сіздің құндылықты жоспарлау құралы болып саналады, өйткені сіздің мұрагерлеріңіз өліміңізге қарай қадам басуға тиіс.

Elizabeth Weintraub өңдеген. Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Калифорнияның Сакраменто қаласындағы Lyon Real Estate компаниясында брокер-ассистент болып табылады.

C. Грант Коннесс, президент, 1031 баламалы топ

90-шы жылдардың ортасында инвесторлар IRS-ке 1031-бөлімге сәйкес салықты кейінге қалдыруға құқығы бар жылжымайтын мүліктің бірыңғай мүддесі болып табылмайтын (бөлшек), Жалға алушыларға қатысты алдын ала шешімдерді сұрайтын көптеген өтініштер жіберді.

Жауап ретінде, 2000 жылғы қазанда IRS 2000-46 табыстарды рәсімдеуді шығарды. Бұл процедура кейбір ортақ қатынастардағы кейбір жалдаушылардың федералды салық салу мақсаттары үшін серіктестік ретінде қаралуы мүмкін дегенді білдіреді, сондықтан 1031 қарауға жарамсыз.

IRS бұл кез-келген алдын-ала шешімдер шығармайтындығын анықтады. Бұл шешім 2002 жылғы наурызда күшін жойды.

«Rev. Proc.» Деп аталатын «Rev Revenue Procurement 2002-22» кіріспе процедурасы 15 ұпай белгіленді, ол IRS тарапынан қаралатын болады, «шешімге сұрау салуды қарастырғанда, жалға берілетін жылжымайтын мүліктің бөлшек үлесі кәсіпкерлік субъектісі » дегеніміз - бұл серіктестікке сәйкес келмейтін, аудитті және салықтық салдарға ұшырау қаупін тудыруы мүмкін.

Дегенмен, алдын ала шешім қабылдау әлі мүмкін емес. IRS-тің қарауына қажетті ақпараттың басым бөлігі демеуші мүлікті сатып алуға, несиені жабуға және ортақ иелеріне ортақ мүдделерді сатуға дайын болғанша қол жетімсіз. Демек, көпшіліктің демеушілік кеңесі Жеке жазба меморандумында орналасқан «міндетті» немесе «ерік» салықтық пікірін шығарады.

Жалпы 1031 айырбастауда жалға алушыларға арналған кіріс процедурасы

Rev. Proc. Жалға алушылардың ортақ меншікте құрылымын, қаржыландырылуын және басқарылуын анық анықтайтын қағидаларды белгіледі. Бұл демеушілер мен кредиторлар 10 мен 25 инвесторлар арасында болатын кейбір қасиеттерге төменгі шектеулер қоюы мүмкін болса да, 2-ден 35-ке дейін бірлескен иелеріне мүмкіндік береді.

Ерлі-зайыптылар кейде жеке тұлға ретінде қарастырылады (мемлекеттік заңға байланысты) және серіктестердің ешқайсысына серіктестік ретінде салық декларациясын беру құқығы берілмейді. Әрбір бірлескен иеленуші оның бөлшек жекеменшік құқығын сатуға немесе бөлуге құқылы, бірақ оны сатуға ұсынғаннан кейін ғана. Пайда пропорционалды түрде бөлінеді, сондай-ақ қарыз (ипотека).

Осы нақты нұсқаулықтармен TIC индустриясы қатаң түрде бастады және нарыққа жаңа демеушілер, брокерлер / дилерлер және тіркелген өкілдер көп болды. 90-шы жылдардан бері Жалпы 1031 биржаларында жалдаушыларға үлкен қызығушылық бар. Іс жүзінде меншікті капиталдың өсуі 2002 жылдан 2004 жылға дейінгі кезеңде ИТК-де 550% -ға дейін саңырауқұлады. 2007 жылы жабылған ТИК инвестицияларының жалпы құны 8,5 миллиард доллардан асады. Кейбіреулердің айтуынша, бұл көрсеткіш тіпті жоғары - 10 миллиард долларға жетеді (левереджді қосқанда).

Аккредиттелген инвесторларға жалпы ұсыныста жалға алушылар

ТСК ұсынымдарының басым көпшілігі тек «аккредиттелген инвесторларға» жасалады, яғни белгілі бір қаржы критерийлері орындалуы керек.

1. Бірыңғай инвесторлар (немесе жұбайымен бірге) 1 миллион доллардан асатын таза құны болуы тиіс.
2. Жыл сайынғы табысы 200 мың долларға жетіп, соңғы 2 жылда жалғасады.

1. Өткен екі жылда $ 300,000 жұбайымен жұптық табыс күтілмейді.
2. ЖШС, серіктестік немесе Корпорация сияқты ұйым кемінде 5 миллион АҚШ доллары немесе активтері 5 миллион доллардан кем болса, әрбір инвестор жеке тұлға ретінде аккредиттелуі тиіс.

Elizabeth Weintraub өңдеген. Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Калифорнияның Сакраменто қаласындағы Lyon Real Estate компаниясында брокер-ассистент болып табылады.

C. Грант Коннесс, президент, 1031 баламалы топ

Инвестор 1031 айырбастың және 1031 айырбастың иегерлерін өңдеуге маманданған көптеген компаниялардың бірінен айырбастауды табу үшін бағалы көмек ала алады. Бұл TIC мамандары көптеген инвестициялық жылжымайтын мүлікке қол жеткізе алады және баға салыстыруларын, жарияланымдарды, таза табысты, бос орын туралы есептерді және т.б. қоса алғанда әр түрлі деңгейлерде тиісті тексеру жүргізеді.

Әдетте, демеушілік фирмалар TIC 1031 Exchange үшін IRS талаптарын қанағаттандыруды қамтамасыз ету үшін осы жылжымайтын мүлік ұсыныстарды құрылымдауда үлкен ақша жұмсады. Кейде демеуші сатып алу туралы келісімшартпен байланысы бар және одан кейін брокер-дилерлер арқылы сатылатын Private Placement Memorandum (PPM) деп аталатын құжаттарды дайындайды. Бірнеше демеушілер жылжымайтын мүлікті маркетингтен бұрын жабады, бірақ бұл тасымалдау шығындарына байланысты қымбат болуы мүмкін.

Тіркелген инвестициялық өкілді бағалау

• TIC инвестицияларына маманданған тіркелген инвестициялық өкілді таңдаңыз. Бұл сіздің инвестициялық жылжымайтын мүлікіңізді сатудан бұрын жасалуы керек.
• Ықтимал ауыстыру қасиеттерін бағалаңыз. Сіз мұны сіздің тіркелген инвестициялық өкіліңізбен жасай отырып, әр ұсыныстың демеушілерін тексеріп шығуыңыз керек. Олардың жазбасы қандай? Бизнес-ұйымдардың инфрақұрылымы жеткілікті ме? Олардың басшылары, қызметкерлері және басшылығы білікті ме?

• Инвестициялық өкілдің Series 7 немесе Series 22 лицензиясы немесе Series 63 немесе Series 66 лицензиясы бар екенін тексеріңіз. Ол сондай-ақ коммерциялық жылжымайтын мүлік саласында тәжірибелі болуы керек және табысты ТИК алмасуларының дәлелденген табыстары болуы керек.

Демеушілік компанияларға сұрақ қою

• Демеушінің бағдарламасы инвесторлар үшін жақсы құрылымдалған және әділетті ме?

• Ұсыныс тиісті түрде жария етіле отырып, мұқият, заңды және механикалық түрде қойылсын ба?
• Құжаттарда баяндалған мақсаттар кездеседі ме?
• Инвестициямен байланысты тәуекелдер айқын ма?
• Бағдарлама, оның активтерімен, мақсаттарға қол жеткізудің жоғары мүмкіндігі бар ма?
• Жоспарланған мақсаттар фактілерді ескере ме?
• Қандай кепілдіктер мен қорлар бар?

Жалпы 1031 биржасында жалдаушылар ауыстыру қасиеттерін іздеу кезінде инвесторға көптеген таңдау жасайды.

Әдетте 100 000 АҚШ долларынан кем емес капиталға салынатын инвестициялар талап етіледі, бірақ әрбір меншікке ұсыныс жалпы капиталдың ТСК мүдделерінің ықтимал санын бөлу арқылы анықталады.

Әрбір ПММ ұсынымы бағалануы, талдануы және басқа бәсекелестік ұсыныстармен салыстырылуы керек. Өткен, қазіргі және келешекке күтілетін шығындар, жалға берілетін қаржылық ақпарат, орналасу және экологиялық мәселелер зерттеліп, жылжымайтын мүлік нарығындағы жылжымайтын мүлік нарығын зерттеуді қамтиды.

Elizabeth Weintraub өңдеген. Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Калифорнияның Сакраменто қаласындағы Lyon Real Estate компаниясында брокер-ассистент болып табылады.

C. Грант Коннесс, президент, 1031 баламалы топ

Кейбір компаниялар ТСК-ді басқарады, әр түрлі ықтимал инвестициялық жылжымайтын мүлік объектілеріне тиісті тексеру жүргізді. Мұны істеу үшін тіркелген инвестициялық өкілдер өз компаниялары ішінде тиісті тексерулерді аяқтайды, әдетте тиісті тексеру орталығы арқылы; ал басқалары «тиісті тексеру кеңесшілері» мен адвокаттардың сыртқы қызметтерін іздейді.

Жалпы 1031 айырбастауда жалға алушылардың түрлері

Жалпы биржаларда 1031 жалдаушы әртүрлі тәсілдермен құрылымдалған болуы мүмкін және бұл мүмкіндіктер жиі басқаруға және қаржыландыруға оралады.

Кейде ұсынылмайтын несие ұсынылады, бұл несие берушінің дефолт жағдайында қарыз алушының басқа активтерінен кейін кетуіне кедергі келтіреді. Кредитте несие бойынша кепілдік мүліктің құнымен шектеледі.

Дегенмен, кейбір кредиторлар мүліктен алынған жалдау ақысы несиені өтеу үшін пайдаланылмаған, ал оның орнына жөндеу жұмыстарына жіберілген және т.б. болған жағдайда жауапты тұлғаға жауапкершілікке қол қоюды талап етті. Басқа кредиторлар, кейде әр жеке сатып алушы болашақ экологиялық мәселелер бойынша кредиторға кепілдік беруі тиіс. Инвесторлар несие құжаттарын және PPM-ді олардың түпнұсқа инвестицияларынан тыс жауапкершіліктен айырылу мүмкіндігін болдырмау үшін мұқият тексеруге шақырады.

TIC бағдарламалары бойынша тиісті тексеру жүргізу кезінде инвесторлар құрылымды және 15 Rev. Proc. нұсқаулар. Ірі ауытқуы бар мәміле IRS-ке рұқсат бермей, инвесторларды болашақ салықтық салдарға ұшыратады.

Ұсыныстар әр меншік иесі қол қойған құжатпен жасалады, демеушіні мүлікті күнделікті басқаруға өкілеттігі бар. Негізгі жалдау немесе жалдау шарты немесе жинақталған қаражат ТИК иелеріне таратылып жіберілген басқару келісімі болуы мүмкін.

Ұсыныстар, сондай-ақ, жеке инвестор мен басқа да ТСС-ның бірлескен иелері арасындағы қарым-қатынасты сипаттайтын ортақ келісімде жалға алушыларды қамтуы мүмкін. ЖІТ-ді, сондай-ақ, жеке тұлғалар ретінде тіркелмеген арнайы мақсаттағы ұйым (SPE) ретінде де жасауға болады. SPE шеңберінде бірыңғай жауапкершілігі шектеулі серіктестік ТКК-нің мүддесін сатып алады және иеленеді. Бұл құрылым бірлескен иелер мен кредитор үшін жауапкершілікті қосымша қорғауды қамтамасыз етеді. Әдетте, СТК демеушісі инвестицияларды басқару үшін жауапты болмайды және тәуелсіз басқару жұмыс істейді.

Жалға алушылар жалпы биржаларда бағалы қағаздар немесе жылжымайтын мүлік?

Көптеген демеушілер ТИК инвестицияларын бағалы қағаздар ретінде қарастырады, себебі олар жылжымайтын мүлік орналасқан мемлекетте немесе ол демеушісі сатуға ұсынатын түрлі мемлекеттерде қауіпсіздіктің анықтамасына сәйкес келеді. Бұл тек қана бағалы қағаздармен айналысатын лицензиялық бағалы қағаздар дилерлері осы инвестицияларды, ӘКК- нің қадағалауымен сата алады дегенді білдіреді. Дегенмен, барлық ТСК мүдделері, соның ішінде бағалы қағаздар, іс-әрекеттермен жеткізіледі және олардың көпшілігі оларды жылжымайтын мүлік ретінде жіктейді.

Жылжымайтын мүлікке инвестициялардың қауіпсіздігі мәселесі күрделі болуы мүмкін және мәселе елеулі наразылық туғызады.

TIC мүддесі сатып алу 1031 мақсатқа жылжымайтын мүлік мәмілесі болып табылады, бірақ көпшілігі бағалы қағаздар ретінде сатылады. Дегенмен, кейбір демеушілер ТИК мүдделерін жылжымайтын мүлік ретінде сатуға және оларды бағалы қағаз ретінде сатпауға таңғаларлық емес.

Жылжымайтын мүлік брокерлері, әдетте, Ұсталған мүлік сатылымына қатысқандықтан, сол брокерлер арқылы маркетингтік TIC-нің ұсыныстары тек қисынды болып көрінеді, себебі олар болашақ инвесторларды анықтауға мүмкіндік береді. Шиеленіс бағалы қағаздар бойынша лицензиясы жоқ тұлғаларға ақы төлеуді немесе комиссияны төлеуге тыйым салатын FINRA (қаржы саласын реттеу жөніндегі орган) және бағалы қағаздар және биржа комиссиясының ережелеріне сәйкес келеді.

Бұл жылжымайтын мүлік брокерлеріне жолдама немесе комиссияларды төлеуді тиімді жүргізеді. Өкінішке орай, бұл ережелер инвесторларды қорғауға арналған, жылжымайтын мүлік саласындағы мамандарды 1031 айырбастау клиенттеріне ИМЦ мәмілесінің артықшылықтарын ұсынуға ынталандырмайды.

Жалпы 1031 айырбастауға жалға берушілерге сұраныс күшті

Инвестор ТЗК-ны қалыпты-ұзақ мерзімді инвестиция ретінде қарастыратын мүлік ретінде қарауы керек. Егер өтімділік маңызды болса, онда баламалы нұсқалар қарастырылуы керек.

Жылжымайтын мүлікке жалгерлікке деген сұраныс әр жыл сайын өсіп келеді. Айта кету керек, TIC нарығының нақты жылдамдығы және 1031 айырбастау процесі TIC-мен таныс емес инвесторларға қатты әсер етуі мүмкін, бірақ пайда мен салық жинау мүмкіндіктері зор.

Кез-келген бағалы қағаздар компаниясымен ұсынылған бағалы қағаздар сізге келесідей мәлімдеме ұсынуы керек, оған сенуге болмайды:

Бұл материал сатуға арналған ұсыныс немесе кез-келген қауіпсіздікті сатып алу туралы өтініш болып табылмайды. Ақпарат тек талқылау және ақпарат үшін ғана арналған. Бұл құзыретті заңдық, салықтық немесе қаржылық жоспарлау кеңестерін ауыстыруға арналмаған. Қолданылатын салық кодексі тек федералдық заңға қатысты болады. Жеке мемлекеттердің қосымша салық кодтары болуы мүмкін. Сіздің мемлекетіңіздің тиісті салық және заңды маманына хабарласыңыз. Бұл ақпарат сенімді деп саналатын көздерден беріледі, бірақ сіздің жеке жағдайыңызға сәйкес келетін кәсіби кеңеспен бірге пайдаланылуы керек.

Elizabeth Weintraub өңдеген. Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Калифорнияның Сакраменто қаласындағы Lyon Real Estate компаниясында брокер-ассистент болып табылады.